Przeskocz do treści

Prawo i bezprawie w przestrzeni

1 [64] 2019

01 | 01 | 2020

Produkt osiedle

 

Tylko jedno okno w mieszkaniu, w jednym pomieszczeniu musi spełniać normy nasłonecznienia. W przypadku dużych metraży większość mieszkania pozostaje zacieniona.

Prezentowane w reklamach, na targach nieruchomości i stronach internetowych inwestycje to skończone i spójne produkty mieszkaniowe. W ich opisach często kładzie się nacisk na atuty lokalizacji, jej historię, wielkość i jakość planowanych terenów zielonych, przestronność osiedla i jasne mieszkania w nowocześnie zaprojektowanych budynkach. Makiety i wizualizacje przepełnione są wizerunkami szczęśliwych, aktywnych i młodych mieszkańców (będących zarazem grupą docelową dla firm deweloperskich). Scenerię reklamowanego osiedla – obowiązkowo zalanego słońcem – tworzy bujna zieleń, fruwają ptaki i balony. Obrazu wielkomiejskiej harmonii dopełniają drogie samochody i fortepiany. 

Zieleni i słońca nie kupuje się jednak w pakiecie z mieszkaniem. W rzeczywistości deweloperzy oferują imitację: pozornie zieloną przestrzeń i atrapy szlachetnych materiałów, niefunkcjonalne mieszkania, ciemne zaułki i niedoświetlone pokoje. Tak naprawdę liczy się dla nich tylko PUM – powierzchnia użytkowa mieszkalna. Cała reszta jest estetycznym sztafażem, pozwalający ukryć to, w jaki sposób deweloper wraz z architektami wykorzystali do maksimum możliwości działki, często kreatywnie i wbrew intencjom projektantów planów interpretując zapisy dokumentów planistycznych i normy budowlane. Architektura w tym miejscu podporządkowuje się marketingowi i staje się wyłącznie jednym z jego narzędzi. Dlatego współczesną architekturę mieszkaniową często określa się mianem pumizmu, a proces jej powstawania – wyciskaniem PUM-u. Nabywcy są przekonywani o wyjątkowości kupowanego produktu, lokalizacji i parametrów budynku, w rzeczywistości jednak w Polsce powstają mieszkania niewiarygodnie zestandaryzowane. Proponowane metraże wynikają głównie z obowiązujących jeszcze do niedawna minimalnych wymaganych powierzchni dla poszczególnych pomieszczeń oraz, przede wszystkim, zdolności kredytowej przyszłych lokatorów. Kawalerki o powierzchni około 30 metrów kwadratowych, dwupokojowe mieszkania w przedziale 45–55 metrów z aneksami kuchennymi, większe mieszkania trzypokojowe (niektórym szczęśliwcom będzie dana możliwość przewietrzania lokalu na przestrzał) mają w większości identyczne rzuty, niezależnie od standardu budynku (segmentu rynkowego), lokalizacji, architekta i dewelopera. Im większe mieszkanie, tym bardziej niestandardowe – najczęściej są to tak zwane wynikowe mieszkania powstałego na nieregularnych narożnikach i trudnych do rozwiązania miejscach na rzucie budynku. Tam inwestor może sobie pozwolić na „doświetlenie” mieszkania jednym pokojem (podczas gdy większość pomieszczeń sytuowana jest od strony budynku niezapewniającej odpowiedniego nasłonecznienia) czy „przestronne hole” – bezużyteczne metry kwadratowe zapchane na rzutach garderobami i schowkami. 

TEREN BIOLOGICZNIE CZYNNY 

W reklamach budowanych osiedli wskaźnikom niezabudowanej powierzchni działki zwykle towarzyszą opisy przestrzeni zielonych i rekreacyjnych. Przyszli mieszkańcy mogą odnieść mylne wrażenie, że ponad połowę powierzchni ich osiedla zajmie park z wysokimi drzewami. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i „Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” (będące obok dewelopera główną wyrocznią w procesie projektowym) regulują jednak tę kwestię bardziej precyzyjnie – mowa jest w nich o „terenie biologicznie czynnym”. Pojęcie to obejmuje wszystkie powierzchnie, które pozwalają na wegetację roślin, jednak w ostatecznym bilansie ich „wartość” różni się w zależności od charakteru tej przestrzeni. Tereny zielone, czyli takie, na których rośliny mogą wzrastać na całej powierzchni bez ograniczeń (trawniki i klomby na poziomie gruntu) liczone są jako 100 procent powierzchni; wody powierzchniowe, częściowo drogi i parkingi wykonane z ażurowych nawierzchni oraz zieleńce umieszczane na zielonych dachach i tarasach w ostatecznym bilansie pomniejszane są o 50 procent, co wynika z ograniczonych możliwości rozwoju szaty roślinnej (na przykład ograniczonego miejsca na korzenie). Taki bilans potrzebny jest do uzyskania pozwolenia na budowę – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określają minimalną powierzchnię terenów zielonych. Zieleń, postrzegana bardziej jako jeden z parametrów projektu, a nie obszar rekreacyjny, nie musi być ogólnodostępna, często pozostaje ukryta na dachach i tarasach, a jej wartość użytkowa jest znikoma, jak w przypadku dróg i parkingów z geokraty (perforowanych płyt z betonu z otworami na trawę). 

Wizualizacje deweloperskie często maskują mankamenty osiedla pod warstwami niepotrzebnego sztafażu.

Ważne jest także, jak dużą powierzchnię działki zajmują kondygnacje podziemne, mieszczące najczęściej parkingi, nad którymi nigdy nie wyrosną większe drzewa. To, ile przestrzeni zielonej niezabudowanej, dostępnej i z możliwością wzrostu zieleni wysokiej rzeczywiście pozostaje do dyspozycji mieszkańców, widać dopiero na „negatywowym” obrazie osiedla. Grafika prezentuje obszary zielone po usunięciu wszystkich budynków wraz z podziemnymi garażami i drogami. Obszar, który pozostał, to jedyny teren wolny od zabudowy i tylko na nim ma szansę wzrastać wysoka zieleń.  

NASŁONECZNIENIE 

Duże przeszklenia, portfenetry i balkony dają wrażenie przestronności i jasności kupowanego mieszkania. Nieliczni spośród kupujących zdają sobie jednak sprawę, że wiele okien widocznych na rzutach i elewacjach planowanych bloków nie spełnia swojej podstawowej funkcji – zapewnienia bezpośredniego dostępu światła słonecznego. Warunki techniczne dokładnie określają minimalne wartości nasłonecznienia w mieszkaniu: pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas bezpośredniego nasłonecznienia przez co najmniej trzy godziny w dniach równonocy, między 7.00 a 17.00. W mieszkaniach wielopokojowych dopuszczone jest ograniczenie tego wymagania do jednego pokoju, co w praktyce okazuje się raczej normą niż wyjątkiem. W zabudowie śródmiejskiej minimalny czas nasłonecznienia ograniczony jest o połowę, co wynika z większej intensywności zabudowy i zagęszczenia ludności. Takich wymagań nie spełniają okna budynków wychodzące na północ, wiele spośród okien wschodnich i zachodnich, a także tych, na które cień rzucają sąsiednie budynki. 

Ze względu na sąsiedztwo innych budynków i usytuowanie względem stron świata, jedynie część okien (zaznaczonych na czarno) odpowiednio doświetla mieszkania.

Aby spełnić normy, duże mieszkania, w których większość pomieszczeń usytuowana jest po nienasłonecznionej stronie budynku, mają jedno pomieszczenie wychodzące na południe, „łapiące” światło dla całego apartamentu. Innym popularnym zabiegiem jest stosowanie okien narożnych. Żaden z nich nie wystarczy, by równomiernie doświetlić całe mieszkanie. 

Nasłonecznienie kalkulowane jest co do minuty, często bez uwzględnienia grubości futryn i ram okiennych. W dokumentacji projektowej często mierzone jest nasłonecznienie w załamaniu okna narożnego – w tym miejscu w rzeczywistości zostanie wstawiony rzucający cień gruby szpros, nie zaś szyba. Pozwala to architektom i deweloperom na większe zagęszczenie zabudowy i wprowadzenie większej liczby mieszkań na piętrze. 

Wnętrza kwartałów współczesnych osiedli często są także zabudowywane, zamiast pełnić funkcje sąsiedzkiej przestrzeni publicznej.

To, przez ile godzin i w jakim pomieszczeniu wartości wynikające z przepisów są spełnione, graficznie przedstawione jest na rysunkach architektonicznych za pomocą tak zwanej linijki słońca. Diagram ten uwzględnia między innymi szerokość geograficzną, na jakiej stoi budynek, wysokość kondygnacji oraz odległości od innych budynków. O taki rysunek w biurze sprzedaży mieszkań powinien pytać bezwzględnie każdy kupujący, któremu zależy na chociaż odrobinie naturalnego światła w swoim mieszkaniu. Niestety, nie jest to obowiązująca praktyka, a odczytanie rysunku może przysporzyć trudności. 

ŁAD PRZESTRZENNY 

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego często wprowadzają ograniczenia dotyczące wysokości budynków, nakaz wycofania ostatnich kondygnacji o kilka metrów względem lica elewacji, rozbicie bryły budynku. Wszystkie te zabiegi mają sprawić, że nowa zabudowa lepiej wpisze się w otoczenie skalą i kształtem. W zamian inwestorzy i architekci otrzymują możliwość prowadzenia lokalnych dominant – czyli dodatkowego piętra w narożnikach ulic, nad wejściami do budynków, od strony placów miejskich – wymagających podkreślenia ze względu na pełnioną funkcję i kształt. Stosowana jest także możliwość lub nakaz budowy dachów dwuspadowych, pod którymi można ukryć dodatkową przestrzeń użytkową. 

Nieprecyzyjne przepisy i brak prawnych możliwości ich egzekwowania często są wykorzystywane do budowy kolejnych mieszkań i bardziej intensywnego zagospodarowania działki. Mansardowe dachy o niemal pionowych połaciach skrywają pełne kondygnacje, a dominanty, które miały podkreślać miejsca szczególne, rozlewają się na cały rzut osiedla. Ostatecznie przestrzeni w założeniu z kilkoma odstępstwami wolnej od zabudowy pozostaje mniej niż początkowo wyjątkowych akcentów. Wypełniają ją po brzegi, pozostawiając jedynie krótkie przerwy uzasadniające ich obecność. 

 

Opracowane na podstawie tekstów oraz makiet wykonanych na potrzeby ekspozycji Dom polski w transformacji – Wreszcie we własnym domu w ramach Festiwalu Warszawa w Budowie, 2016, organizatorzy: Instytut Architektury, Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie, Muzeum Warszawy.