Mieszkalnictwo to przestrzeń, w której niedostatki naszego kraju skupiają się jak w soczewce. Niewydolność państwa i instytucji publicznych spotyka się ze słabością kapitałową i zacofaniem polskiego sektora prywatnego, czego wynikiem jest stan tkanki mieszkaniowej daleko niesatysfakcjonujący coraz lepiej obytych z zachodnimi standardami Polaków. Oczekiwania rodaków rosną znacznie szybciej niż postępują przemiany nad Wisłą. Dodatkowo lata zgrzebności poprzedniego systemu wykształciły w Polakach często zupełnie nieracjonalny głód własności prywatnej, przez co zaniedbaliśmy własność publiczną oraz różne formy współdzielenia, tak przecież funkcjonalne w zakresie mieszkalnictwa. Pomimo trwającej już ponad ćwierćwiecze modernizacji Polski, pod względem sytuacji mieszkaniowej odstajemy wyraźnie nie tylko od państw zachodniej części Europy, do których chcielibyśmy się porównywać, ale też pod wieloma względami od będących na podobnym poziomie rozwoju krajów naszej części kontynentu.

Trzeba uczciwie przyznać, że w nową rzeczywistość wchodziliśmy z tkanką mieszkaniową, która nas specjalnie nie rozpieszczała. Oględnie mówiąc, mieszkaniowa spuścizna po PRL pozostawiała wiele do życzenia. W roku 1989 wszystkich mieszkań (tzn. lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych) było w Polsce 10 milionów 900 tysięcy, czyli około 285 na tysiąc mieszkańców, co jest wynikiem, z którego nie można być dumnym1. Braki były widoczne także w standardzie tych mieszkań. Centralne ogrzewanie miało jedynie 63 procent mieszkań w Polsce, a toaletę 73 procent. Całkiem nieźle wyglądała jedynie podaż nowych mieszkań – w latach 1989–1990 oddawano ich do użytku średniorocznie 142 tysiące, czyli mniej więcej tyle, co obecnie.

W pierwszych dziesięciu latach III RP nastąpił znaczny regres na rynku mieszkaniowym, co było wynikiem nie do końca przemyślanych reform dostosowawczych polskiej gospodarki. Podaż nowych mieszkań spadła wówczas do ledwie 89 tysięcy rocznie, a w całej dekadzie ogólna liczba mieszkań wzrosła jedynie o 9 procent. Przyspieszenie na tym polu przyniósł dopiero XXI wiek, Polska nieco otrząsnęła się z szoku transformacji w wersji instant. W latach 2001–2005 podaż mieszkań wzrosła do 118 tysięcy średniorocznie, a w kolejnym pięcioleciu uformowała się na obecnym poziomie ponad 140 tysięcy nowych mieszkań rocznie, który to poziomo osiągano też… w momencie upadku PRL. Obecnie nad Wisłą obywatele mają do dyspozycji około 14 milionów mieszkań, czyli 364 na tysiąc mieszkańców. W związku z tym liczba osób zamieszkujących jedno lokum spadła z 3,4 w 1989 roku do 2,75 obecnie.

O ile liczba mieszkań wzrastała w omawianym okresie nierównomiernie, to ich standard rósł raczej w jednakowym tempie. Już w roku 2000 zanotowano odczuwalną poprawę, a ten obecny wyraźnie odbiega od spuścizny PRL. Przykładowo w miastach kanalizację mają niemal wszystkie mieszkania, centralne ogrzewanie – 87 procent, a toaletę – 97. Z drugiej strony trudno nie zauważyć, że jednak centralnego wciąż nie ma aż w 13 procentach miejskich lokali, a ustępu w 3. Na papierze kilka procent może wyglądać niewinnie, ale w rzeczywistości przekłada się to na tysiące lokali.

W OGONIE EUROPY

Choć liczba mieszkań w Polsce wzrosła, to pod tym względem wciąż odstajemy od reszty Europy. W raporcie Deloitte, na potrzeby którego przebadano 15 europejskich krajów, z 360 mieszkaniami na tysiąc osób znaleźliśmy się na niechlubnym przedostatnim miejscu, wyprzedzając jedynie Irlandię (342)2. Oczywiście nie chodzi o to, by się równać z dużo bogatszymi Niemcami (508) czy Francją (511). Problem w tym, że sporo brakuje nam także do krajów Europy Środkowej, a nawet Rosji (441). Czesi do dyspozycji mają 458 lokali, a Węgrzy 446. Średnia dla 15 przebadanych krajów wyniosła 452, a więc była niemal o 100 wyższa od wyniku naszego kraju. Taka różnica faktycznie oznacza przepaść.

Inne wskaźniki tylko potwierdzają te wnioski. W 2014 roku na jednego Polaka przypadało zaledwie 1,1 izby mieszkalnej, „dzięki” czemu znaleźliśmy się na przedostatnim miejscu w UE, nieznacznie wyprzedzając jedynie Rumunów3. Średnia unijna jest o niemal 50 procent wyższa i wynosi 1,6, co jest osiągalne także dla państw z naszej części Europy – w Czechach to 1,4 izby na osobę, a w Estonii 1,6. Mała liczba mieszkań oraz izb mieszkalnych oczywiście wiąże się z tym, że Polacy muszą się jakoś pomieścić na tej skromnej przestrzeni mieszkaniowej, którą mają do dyspozycji. Wskaźnik przeludnienia w Polsce należy do najwyższych w Europie, wynosi 44 procent, co jest drugim wynikiem we Wspólnocie, tradycyjnie po Rumunii (52 procent), która należy do tych nielicznych europejskich krajów, w której sytuacja mieszkaniowa obywateli jest jeszcze gorsza niż mieszkańców znad Wisły4. Oznacza to, że niemal połowa Polaków zamieszkuje zbyt małe lokale. No cóż, jeśli po 25 latach w miarę szybkiego rozwoju gospodarczego, co drugi Polak po pracy zamiast odpocząć musi się męczyć w przeludnionym mieszkaniu, to jest to ewidentnie powód do wstydu. Tym bardziej, że w blisko położonych państwach sytuacja jest czasem o niebo lepsza – w Czechach wskaźnik przeludnienia wynosi jedynie 20 procent, a w Estonii zaledwie 14.

Pod względem standardu mieszkań, pomimo poprawy w ostatnim ćwierćwieczu, wciąż widzimy jedynie plecy większości pozostałych państw UE, i to z daleka. Dowodzi temu wskaźnik poważnej deprywacji mieszkaniowej, który pokazuje odsetek mieszkań obarczonych co najmniej jedną de facto dyskwalifikującą je wadą, taką jak brak łazienki czy przeciekający dach. Takich mieszkań w 2014 roku było nad Wisłą 9,1 procent, czyli prawie co 10 mieszkanie w Polsce w zasadzie nie nadaje się do użytkowania bez odpowiedniego remontu5, co jest siódmym wynikiem w Europie. W Czechach to tylko 3,5 procent, a na Słowacji 4,3 procent. Na zachodzie kontynentu problem ten niemal nie występuje (Francja – 1,3 procent, Niemcy – 1,9).

MIESZKALNICTWO A GOSPODARKA

Cechą charakterystyczną rynku mieszkaniowego w Polsce jest słabo zdywersyfikowany rynek. Na 143 166 mieszkania oddane do użytku w 2014 roku, zaledwie 5,6 procent to lokale inne niż komercyjne lub prywatne (tzn. spółdzielcze, komunalne lub TBS). Tylko 4,3 procent Polaków najmuje mieszkania w cenach rynkowych6, w czym znacznie odstajemy od reszty UE, gdzie aż 19,1 procent społeczeństwa żyje w mieszkaniach wynajmowanych w cenach rynkowych. Czyli niemal pięciokrotnie więcej. Ogólna skala najmu jest w Polsce wyższa i wynosi 16,6 procent, jednak zdecydowanie największą jej część stanowi najem poniżej cen rynkowych (12,3 procent Polaków), co w naszych warunkach oznacza lokale socjalne o tak niskim standardzie, że w zachodniej części kontynentu nawet nie pomyślano by, że można w nich mieszkać. Tymczasem w Czechach cztery razy więcej osób (16,6 procent) najmuje zamieszkiwane lokale na zasadach rynkowych, nie mówiąc o Niemczech, gdzie tradycyjnie najem to powszechny sposób zapewniania sobie dachu nad głową, a w wynajmowanych na różny sposób lokalach mieszka prawie połowa społeczeństwa.

Wyżej zarysowana struktura tkanki mieszkaniowej nad Wisłą ma niebagatelne znaczenie ekonomiczne. Niska podaż mieszkań powoduje, że są one dosyć drogie w stosunku do zarobków. W 2014 roku by kupić 70‑metrowe mieszkanie statystyczny Polak musiał wyłożyć 7,2 swoich rocznych zarobków, tymczasem Niemiec tylko 3,3, a Hiszpan 4,47. Niska siła nabywcza Polaków na rynku mieszkaniowym powoduje, że często decydujemy się na zakup za małego mieszkania. Równie powszechne jest odkładanie zakupu aż wzrosną zarobki, co powoduje, że 43,5 procent Polaków w wieku 25–34 lata mieszka z rodzicami 8. W Czechach takich osób jest wyraźnie mniej (33,2 procent), nie mówiąc już o zamożniejszej części Europy (Francja 11,5 procent) czy Skandynawii, w której regułą jest szybka wyprowadzka od rodziców (Szwecja 4,1 procent). Mieszkanie do późnych lat z rodzicami ma mnóstwo negatywnych konsekwencji. Obniża samodzielność oraz poczucie sprawczości wśród młodych, wzmaga ich kompleksy, z którymi próbują walczyć postawami szowinistycznymi, przenosząc winę za swoją najczęściej niezawinioną sytuację na grupy, które winne są temu jeszcze mniej. Odkładanie na później założenia rodziny oraz kupowanie zbyt małych lokali odbija się także na wskaźniku dzietności, który w naszym kraju jest dramatycznie niski, w 2014 roku wyniósł 1,32, a więc był daleki nie tylko od zastępowalności pokoleń, ale także na tle starzejącej się Europy (średnia unijna to 1,58)9. Tymczasem dzietność jest najwyższa właśnie tam, gdzie młodzi stosunkowo szybko wyprowadzają się z domu – we Francji to 2,01, a w Szwecji 1,88. Mała liczba rodzących się dzieci to oczywiście sytuacja bardzo groźna dla krajowych systemów zabezpieczenia społecznego, gdyż zmniejsza się grupa płacących składki, oraz dla wzrostu gospodarczego, ponieważ kurczy się grupa aktywnych zawodowo obywateli.

Słabo rozwinięty rynek wynajmu sprawia, że najem jest w Polsce wyjątkowo nieopłacalny. Za równowartość zakupu mieszkania w Warszawie można je najmować zaledwie 15 lat, tymczasem w Berlinie aż 30, a w Pradze 2310. Odbija się to na niskiej mobilności wewnętrznej, czyli gotowości i możliwości zmiany miejsca zamieszkania w obrębie kraju, z kolei niska mobilność wewnętrzna źle wpływa na krajowy rynek pracy, w szczególności w kraju doganiającym, takim jak Polska, gdzie występują znaczne różnice w płacach oraz produktywności. Z tej perspektywy nie dziwi, że tak wielka grupa osób wyemigrowała z naszego kraju – jeśli dla chcącego poprawić swój byt mieszkańca Radzynia Podlaskiego dużo łatwiej jest wyprowadzić się do Londynu niż Gdańska, to zrozumiałe, że wybierze ten pierwszy, gdzie zarobi zdecydowanie więcej.

PLANY I REZULTATY SIĘ ROZESZŁY

Polskie instytucje podejmowały rozmaite działania mające polepszyć sytuację mieszkaniową Polaków, niestety często były one nieudolne, a i nasi decydenci konsekwencją nie grzeszyli, nie potrafili doprowadzić do końca nawet tych niezbyt udanych. Dobrym tego przykładem były Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Wprowadzone ustawą z 1995 roku, umożliwiały tworzenie TBS‑ów w trzech formułach: jako spółdzielnie osób prawnych, spółki z o.o. oraz stowarzyszenia. Było to rozwiązanie w zamierzeniu wygodne dla gmin, które mogły być jednym z partycypantów spółdzielni lub tworzyć spółki komunalne. To ostatnie zresztą miało miejsce: w latach 1996–2008 gminy były zaangażowane aż w 90 procent TBS‑ów11. Towarzystwa mogły się ubiegać o wsparcie z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, działającego pod egidą BGK, do 70 procent wartości inwestycji. Na papierze był to niezły pomysł, łączący w sobie idee budownictwa komunalnego ze spółdzielczym i do dziś jest to najszerzej zakrojony program skierowany na rynek najmu, przygotowany dla osób o średnich lub niskich zarobkach. Brak koordynacji działań, między innymi, sprawił niestety, że TBS‑y nigdy nie rozwinęły skali działalności na tyle dużej, by przynieść znaczącą poprawę w skali kraju. W latach 1996–2014 wybudowały one około 66 tysięcy mieszkań, z czego najwięcej w 2001 roku (6 765), co nie jest liczbą powalającą. Jednym z powodów niewielkiej skali działania TBS‑ów było ograniczenie kwoty kredytowania z KFM do 70 procent wartości inwestycji. Zmusiło to partycypantów do szukania środków własnych, a to bywało barierą w decyzji o podjęciu inicjatywy. Dodatkowo w 2009 roku zdecydowano o likwidacji funduszu mieszkaniowego, a kredytowanie TBS‑ów przeniesiono do BGK. Zaostrzyło to politykę oceny ryzyka i udzielania kredytów. Od tej pory nastąpiło znaczne ograniczenie programu – w roku 2014 TBS‑y wybudowały już tylko 1 715 mieszkań, czyli ledwie około 1 procent wszystkich wybudowanych w tym czasie mieszkań12.

Drugi z programów skierowanych na rynek najmu ma już tak niewielką skalę, że powinien wywołać chyba tylko wzruszenie ramion. Fundusz Mieszkań na Wynajem, także w ramach BGK, ma na celu oddanie… 5,5 tysiąca mieszkań. Dodatkowo BGK traktuje FMnW jako inicjatywę komercyjną, która w zamierzeniu ma przynosić czteroprocentowy zysk, co powoduje tak absurdalne sytuacje, że w Poznaniu oferowane mieszkania miały czynsz wyższy od rynkowego. Trzeba dodać, że niektóre komercyjne branże, których o dbałość o wspólne dobro nawet byśmy nie podejrzewali, o takiej marży nawet nie marzą. Do końca 2015 roku oddano 380 mieszkań z FMnW13, a jego słaby zasięg sprawia, że wpływ programu na sytuację mieszkaniową jest nieznaczący nawet tam, gdzie oferuje wynajmowane mieszkania.

Kolejne programy rządowe miały już inny charakter – były lub są skierowane do osób chcących nabyć lokal na własność, miały też za zadanie zadziałać nie od strony podażowej, ale popytowej, a więc zwiększyć siłę nabywczą obywateli. Ich skala była zdecydowanie większa. Program Rodzina na Swoim, funkcjonujący w latach 2007–2013, oferował dopłaty do rat kredytów przez pierwsze osiem lat kredytowania, w wysokości połowy odsetkowej części raty. Dla przykładowego kredytu o wartości 250 tysięcy zł, oprocentowanego na 5 procent, przy równych ratach dopłata wynosiła średnio ok. 500 złotych miesięcznie, co dawało w sumie dofinansowanie wysokości aż 48 tysięcy złotych. Udzielono aż 192 360 takich kredytów14, niestety program ten nie był wolny od wad. Po pierwsze, nie przyczynił się znacząco do zwiększenia podaży mieszkań, duża część środków trafiła na rynek wtórny – tylko 27 procent kredytów z RnS udzielono na zakup lokalu z rynku pierwotnego, a łącznie z budową domu jednorodzinnego było to 46 procent. Po drugie, niektóre banki wykorzystywały Rodzinę na Swoim do zwiększania swoich marż. Eksperyment, który przeprowadził serwis Bankier. pl, pokazał, że trzy ze sprawdzonych banków zaoferowały podwyższoną marżę dla RnS, jeden z nich (BZ WBK) prawie dwukrotnie15. Na kpinę zakrawa fakt, że wśród tych trzech banków był… należący do Skarbu Państwa PKO BP. Po trzecie wreszcie, Rodzina na Swoim może być tykającą bombą. W 2020 roku ostatnie pieniądze trafią do beneficjentów, a rodzinom, którym kończą się dopłaty, raty wzrosną nawet o 50 procent. W naszym przykładzie rata wzrośnie z 894 do 1342 złotych. Na szczęście zdolność kredytowa była liczona dla całej raty, bez dopłaty, jednak tak naprawdę nie wiadomo, jaka jest sytuacja finansowa znaczącego segmentu gospodarstw domowych z kredytem hipotecznym, dopóki nie zaczną one spłacać rat bez dotacji.

Nową odsłoną Rodziny na Swoim jest Mieszkanie dla Młodych, które będzie działać do 2018 roku. Program oferuje jednorazową dopłatę jako wkład własny wysokości 10, 15, 20 lub nawet 30 procent wskaźnika odzwierciedlającego przeciętne koszty budowy mieszkań w danej lokalizacji (zależnie od liczby dzieci), dzięki czemu nie będzie efektu końca dopłaty. Przez dłuższy czas trwania dotyczył tylko rynku pierwotnego, dopiero od drugiej połowy 2015 roku został do niego włączony rynek wtórny. Do końca maja 2016 roku udzielono 63 261 kredytów z MdM16. Także w trakcie trwania MdM ujawniło się kilka wad. Źle skalibrowane widełki cenowe spowodowały, że w niektórych miastach większość przyzwoitych lokali zostało z niego wyłączonych, cena za metr kwadratowy była zbyt wysoka. To dlatego w 2014 roku wykorzystano zaledwie 35 procent środków dostępnych na ten rok. Podniosły się również głosy, że program wspiera deweloperów, jako że przez większość czasu skierowany był na rynek pierwotny. Rzeczywiście, program miał przy okazji zwiększyć podaż mieszkań, jednak zarzuty też nie są bezpodstawne – 2015 rok był dla branży deweloperskiej najlepszym w historii. Poza tym ograniczenie dotacji tylko do pierwszych 50 metrów kwadratowych (a dla rodzin z trójką dzieci do 65) spowodowało, że rodziny z dziećmi szukające większych lokali niechętnie biorą kredyt z MdM – stanowią one zaledwie 28 procent wszystkich beneficjentów. MdM zamiast wspierać przede wszystkim szczególnie potrzebujące dachu nad głową rodziny z dziećmi, stał się więc programem wsparcia singli.

THATCHERYZM NAD WISŁĄ WCIĄŻ ŻYWY

Warto też przyjrzeć się, jak polskie gminy wywiązywały się ze swoich ustawowych zadań w zakresie polityki mieszkaniowej. Do ich rzetelnego wypełniania niezbędny jest rozbudowany komunalny zasób mieszkaniowy, a polskie gminy są pod tym względem wyjątkowo ubogie, dodatkowo te posiadane już zasoby są z roku na rok w coraz gorszym stanie. Można powiedzieć, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia wręcz z daleko posuniętą dekomunalizacją tkanki mieszkaniowej. Choć w latach 2002–2013 liczba mieszkań w Polsce wzrosła o 18 procent17, to liczba mieszkań w zasobie gmin spadła i to aż o 31 procent. W 2002 roku gminy były właścicielem 11,6 procent ogólnej liczby mieszkań, tymczasem w 2013 roku posiadały już tylko 6,75 procent mieszkań w Polsce. Tak ubogi zasób mieszkaniowy gmin w zasadzie uniemożliwia im efektywne działanie w tym zakresie. Potrzeby mieszkaniowe przekraczają wielokrotnie to, co gminy mogą zaoferować. W 34 gminach W 34 gminach skontrolowanych przez NIK na koniec roku 2011 liczba gospodarstw domowych oczekujących na lokale komunalne przekraczała czterokrotnie liczbę wolnych lokali18. W latach 2009–2011 w skontrolowanych gminach co rok mieszkanie komunalne otrzymywało… 15 procent oczekujących. Wydłużało to okres oczekiwania na lokal do absurdalnych rozmiarów – od co najmniej kilku do aż niemal… 26 lat (tak było w Kielcach).

No cóż, skoro gminy wypełniają potrzeby lokalowe swoich mieszkańców w ledwie 15 procentach, a czas oczekiwania to kilkadziesiąt lat, można stwierdzić, że polskie gminy nie tylko nie wypełniają należycie swoich ustawowych zadań dotyczących polityki mieszkaniowej, ale są od tego bardzo dalekie. Jak widać, nasi lokalni włodarze w zakresie mieszkalnictwa mają sporo za uszami, tak jak decydenci centralni. O ile jednak ci drudzy są w debacie publicznej dosyć regularnie biczowani za różne sprawy, o tyle większość tych pierwszych otacza nimb sukcesu. Zupełnie niesłusznie. Traktowanie mieszkania komunalnego jako synonimu lokalu dla korzystających z pomocy socjalnej sprawiło, że swoich potrzeb mieszkaniowych nie ma jak spełnić wiele osób niebędących na dnie, ale z różnych powodów niebędących w stanie nabyć mieszkania na własność, a wynajem na polskich zasadach rynkowych jest zbyt drogi. Polityka dekomunalizacji tkanki mieszkaniowej prowadzona przez gminy sprawiła, że wytworzyła się w Polsce nowa klasa wykluczonych – za bogatych, by korzystać ze wsparcia publicznego, i za biednych, by kupować niezbędne usługi na rynku. To jest też w istocie najbardziej zapomniana polska klasa – nie ci najubożsi, mogący liczyć na pomoc społeczną, ale ci zarabiający stosunkowo niewiele, którym państwo i samorządy nie mają nic do zaoferowania, a rynek pozwala spełnić zaledwie część potrzeb.

BARIERY NIE DO PRZEJŚCIA?

W gospodarce rynkowej niemal wyłącznie to sektor prywatny dostarcza mieszkań na rynku. Niestety w Polsce podmioty prywatne nie stają na wysokości zadania, co wiąże się ze słabością powstałego zaledwie ćwierć wieku temu polskiego sektora prywatnego, który nadal jest jeszcze słaby kapitałowo, technologicznie oraz organizacyjnie. Napotyka też wiele barier, które utrudniają mu dostarczanie na rynek odpowiedniej liczby mieszkań o dobrym standardzie. Bariery te można podzielić na podażowe i popytowe. Wśród tych pierwszych dominują ograniczenia związane z dostępem do ziemi. Zaledwie 30 procent Polski ma plany zagospodarowania przestrzennego, a co roku dochodzi zaledwie 1 punkt procentowy. Deweloperzy zmuszeni są więc występować o warunki zabudowy. Tempo ich wydawania pozostawia wiele do życzenia – zaledwie kilkanaście procent spraw realizowanych jest w terminie, a najczęściej przeciąga się do około pół roku. To zresztą kolejny obszar, w którym polskie samorządy się nie wywiązują. Tymczasem odwlekanie w czasie inwestycji w opinii branży zwiększa koszty wykonania projektu, ponieważ konieczne jest pokrywanie w tym czasie kosztów stałych19. Poza tym budowanie bez planu zagospodarowania przestrzennego stawia pod znakiem zapytania atrakcyjność inwestycji – nie wiadomo, jakie obiekty staną wokół budowanych mieszkań. Ta niepewność często wstrzymuje podmioty prywatne od podjęcia danej inicjatywy.

Bariery popytowe wiążą się ze słabą siłą nabywczą Polaków oraz ich niską zdolnością kredytową, więc nawet jeśli podmioty prywatne zbudują wiele mieszkań wysokiej jakości w doskonałych lokalizacjach, to nie będą miały komu ich sprzedać. Polacy wciąż mizernie zarabiają w porównaniu do państw zachodu kontynentu. Średnia roczna płaca Polaka, licząc według parytetu siły nabywczej, to 18 tysięcy euro brutto, w czym wciąż nie dogoniliśmy nawet najsłabszych gospodarek „starej Unii”, takich jak Portugalia (21 tys. euro) czy Grecja (23 tys. euro), nie mówiąc o Niemczech (45 tys. euro)20. Poza tym w naszym kraju występuje ogromna niepewność zatrudnienia, co przejawia się ekspansją umów cywilno‑prawnych oraz umów o pracę na czas określony, zwanych łącznie umowami terminowymi. Aż 27 procent Polaków pracuje na takich umowach, co jest zdecydowanie najwyższym wynikiem w UE (średnia to 14 procent)21. Banki bardzo niechętnie udzielają kredytów osobom, które nie mają umów o pracę na czas nieokreślony, chyba że są w stanie wykazać wysokie dochody, a większość osób na umowach terminowych zarabia niewiele. Znaczna część naszego społeczeństwa nie ma więc szans na kredyt.

NIE JESTEŚMY SKAZANI NA DRYF

Dostępnych jest wiele rozwiązań i instrumentów, które mogłyby sprawić, że sytuacja mieszkaniowa nad Wisłą uległaby poprawie, i nie dotyczą one tylko rynku mieszkaniowego. Instytucje publiczne mają możliwość podjęcia inicjatyw, które zwiększyłyby siłę nabywczą Polaków. Powinny więc chociażby wprowadzać działania wspierające najsłabsze dochodowo grupy, takie jak przepisy dotyczące pensji minimalnej, również godzinowej, tak by obejmowały one powszechne w naszym kraju umowy zlecenie. Równocześnie należałoby ujednolicić kontrakty pracownicze, by nie występowała segmentacja rynku pracy, przez którą znaczna część naszych rodaków jest wykluczona z dostępu do kredytu. Oczywiście większość działań powinno być skierowanych stricte na rynek mieszkaniowy. Dobrym rozwiązaniem byłoby stworzenie państwowego programu mieszkań na wynajem, tak by wesprzeć słabowity rynek najmu w Polsce. Należy też zadbać o ustawowe instrumenty kontroli gmin w zakresie wypełniania potrzeb mieszkaniowych, na przykład poprzez określenie maksymalnego czasu oczekiwania na lokal komunalny wraz ze wskazaniem sankcji za jego niedotrzymanie. Nie można też zapomnieć o wsparciu budownictwa społecznego i komunalnego, a w niektórych przypadkach dobrym rozwiązaniem mogłoby być partnerstwo publiczno‑prywatne, w którym podmiot prywatny wykonywałby inwestycję publiczną, a w zamian za zainwestowane zasoby stawałby się na jakiś czas operatorem obiektu, pobierając z tego tytułu regulowany czynsz.

Z tego punktu widzenia obiecujący jest ogłoszony przez obecny rząd program Mieszkanie+. Zakłada on budowę tanich mieszkań na wynajem, w których czynsz wynosiłby zależnie od lokalizacji 10–20 złotych za metr kwadratowy. Do tych kwot najemca musiałby jeszcze dodać opłaty za media oraz ewentualnie około 20 procent składki, jeśli chciałby po 30 latach opłacania tego podwyższonego czynszu zostać właścicielem tego mieszkania. Atrakcyjne warunki cenowe rząd zamierza uzyskać dzięki wykorzystaniu gruntów należących do Skarbu Państwa, co ma zapewnić średni koszt budowy metra kwadratowego na poziomie 2,5 tysiąca złotych. Program w dłuższej perspektywie ma się samofinansować z czynszów, jednak początkowe etapy zostaną sfinansowane z kredytów pod zastaw publicznych gruntów. M+ ma szansę być jednym z ważniejszych programów społecznych w III RP. Jeśli spełnią się początkowe założenia, zaoferuje on mieszkania w bardzo konkurencyjnych cenach, zarówno dla wynajmu, jak i kredytu. Problemem może być uzyskanie założonego średniego kosztu budowy metra kwadratowego, w dużych miastach ciężko będzie nawet zejść poniżej trzech tysięcy. Mimo to jest szansa, że w końcu doczekamy się programu mieszkaniowego, którego skala sprawi, że Polacy autentycznie odczują poprawę w tym obszarze. Cieszy też, że po latach zachłyśnięcia się ideą własności prywatnej, powstaje program, który umożliwi atrakcyjny wynajem od publicznego dostawcy. Dzięki temu, że opcja najmu będzie nieco tańsza, możemy zakładać, że wiele osób zdecyduje się na korzystanie z M+ bez dążenia do własności, co sprawi, że nasz rynek mieszkaniowy stanie się bardziej zrównoważony.

Ćwierćwiecze polskiego mieszkalnictwa usiane było nietrafionymi działaniami instytucji publicznych oraz szkodliwymi stereotypami o wyższości własności prywatnej nad wspólną. Czas odrzucić błędne przekonania, że wsparcie państwa i samorządów należy się jedynie najsłabszym grupom społecznym, a pozostali sobie poradzą. Nadeszła pora, by zrezygnować z wadliwej ograniczonej koncepcji państwa, które powinno jedynie schodzić z drogi sektorowi prywatnemu, a ten wtedy sobie poradzi, bo, jak pokazuje przykład polskiego mieszkalnictwa, nie we wszystkich obszarach takie podejście się sprawdza. I przede wszystkim to ostatni moment, by zrozumieć, że posiadanie dachu nad głową to nie problem poszczególnych osób czy rodzin, lecz całego społeczeństwa, bo niedostatki w tym zakresie odbijają się na życiu społeczno‑gospodarczym całej wspólnoty. Możemy stworzyć kolejne dziesiątki programów mieszkaniowych, jednak bez tej fundamentalnej zmiany sposobu myślenia najpewniej znów niewiele one zmienią.