Osiedle deweloperskie Residencial Francisco Hernando wybudowane w Seseña pod Madrytem na fali inwestycyjnego boomu po 2000 roku, jedno z największych tego typu założeń w Hiszpanii z ponad 13 tysiącami lokali mieszkalnych. Do połowy 2008 roku jedynie mniej więcej 30 procent ze sprzedanych 3000 mieszkań było zasiedlonych. W wyniku skandalu korupcyjnego i kryzysu ekonomicznego osiedle przekształciło się w „miasto widmo” i symbol hiszpańskiego krachu na rynku nieruchomości. FOT. G. SELERA / FLICKR CC BY-NC-ND 2.0

Formy własności

3 [58] 2017

11 | 02 | 2018

Wokół własności

Perspektywy własnościowe, od własności komunalnej do prywatnej, prywatnej do korporacyjnej, i vice versa

W ostatnich dziesięcioleciach własność stała się w naszych społeczeństwach i gospodarkach kluczowym elementem. Jak wykazał Thomas Piketty w swojej najnowszej książce Kapitał w XXI wieku, pod koniec XX i na początku XXI wieku w sferze korzyści gospodarczych jesteśmy świadkami przywrócenia prymatu majątku nad pracą, własność zaś staje się coraz ważniejszym czynnikiem produkcji bogactwa. Piketty doszedł do wniosku, że w ciągu dziesięcioleci, jakie minęły od przemian społecznych lat 20. XX wieku, kiedy praca stanowiła główną drogę do emancypacji i mobilności społecznej, demontaż państwa opiekuńczego w społeczeństwach zachodnich w ostatnim trzydziestoleciu XX wieku zmniejszył – i to na skalę globalną – wartość pracy i zdegradował tę ostatnią do roli drugorzędnego źródła dochodów, po przychodach z własności. Pośród własności innych dóbr, takich jak produkty finansowe czy własność intelektualna, własność przestrzeni – czyli nieruchomości – stała się nieodłącznym i determinującym elementem dzisiejszego miasta i wsi: proces ten przekłada się na rosnącą rolę właścicieli prywatnych i korporacyjnych w naszych miastach i wioskach oraz na kurczenie się własności publicznej na całym świecie. Własność przestrzeni określa nie tylko fizyczny dostęp do niej, ale także strukturyzuje sposób jej tworzenia, utrzymywania, kontrolowania i generowania przezeń przychodów. Jak twierdzi Saskia Sassen w artykule opublikowanym w tym numerze „Autoportretu”, wzorce własnościowe naszych miast zmieniają się i ta zmiana dotyczy nas wszystkich – należy mieć tego świadomość. Następują korporacyjne przejęcia budynków, które Sassen opisuje jako „przechodzenie od przeważnie małych, prywatnych do dużych, korporacyjnych form własności i od publicznego do prywatnego”, zmniejszając tym samym społeczną różnorodność miast i ograniczając pola wyboru społeczności znajdujących się w gorszej sytuacji. Te korporacyjne przejęcia odbywają się nie tylko w światowych, zglobalizowanych już miastach: jak pokazują artykuły zebrane w tym numerze „Autoportretu”, dochodzi do nich również w Warszawie, Berlinie, Rzymie czy Budapeszcie, czyli w miastach niekoniecznie będących w centrum uwagi globalnych firm inwestycyjnych i deweloperskich, lecz poddawanych w ostatnich dziesięcioleciach znaczącej transformacji. Opisany przez Sassen proces koncentrowania własności miejskiej w rękach nielicznych właścicieli nie pozostaje bez reakcji: wywiady i studia przypadków dotyczące tej kwestii eksponują różne strategie przeciwstawiania się własności korporacyjnej, spekulacji nieruchomościami czy prywatyzacji – poprzez społecznościowe modele własności, programy spółdzielcze lub nowe mechanizmy kontroli zagospodarowania terenów publicznych. Opisane przykłady reprezentują wiele różnych modeli i formatów sprzyjających ustalaniu niespekulatywnych wzorców własności, zaś ich sukces zależy w dużej mierze od kontekstów społeczno- -gospodarczych, w których powstają – co pokażemy na kolejnych stronach tej publikacji. Własność prywatna, w znacznej mierze wspierana przez politykę państwa w większości krajów Zachodu, to konstrukt historyczny. Wraz z powrotem (w ostatnim dziesięcioleciu) dyskursu dobra wspólnego staje się coraz bardziej jasne, że jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe czy inne zasoby miejskie, własność prywatna wcale nie jest nieuchronnym przeznaczeniem, lecz świadomym wyborem politycznym wobec wielu różnych alternatyw. W swojej analizie kształtowania się nowoczesnego państwa narodowego i liberalnej gospodarki rynkowej, historyk ekonomii Karl Polanyi zauważył, że przejście od gospodarki opartej na wzajemności i redystrybucji do opartej na racjonalnej maksymalizacji zysku to wielka transformacja czasów nowoczesnych [1]. Częścią tej transformacji jest odejście od wspólnoty na rzecz społeczeństwa zbudowanego na fundamencie prywatnej własności; społeczeństwa, w którym ziemia stała się towarem, tworząc w ten sposób klasy rentierów, którzy „niczego nie tworzą, niczego nie produkują, nic nie robią; po prostu biernie przyjmują korzyści z tytułu własności” 2.

THE COMMONS

W dyskursie dotyczącym dóbr wspólnych podkreśla się, że – historycznie – prywatna własność została utworzona przez grodzenie terenów wspólnych, „powszechnie posiadanego zasobu, z którego mieszkańcy mogli swobodnie korzystać, kosząc łąki na siano lub wypasając zwierzęta gospodarskie”, tym samym przekształcając wspólną ziemię w mienie prywatne, „konstrukt społeczny, który musi być wyznaczany i egzekwowany mocą państwa” 3. W kontraście do twierdzenia, że tego rodzaju umowa, dotycząca terenów czy dóbr wspólnych, nieuchronnie musiała prowadzić do tragedii eksploatacji wspólnych zasobów, legitymizując tym samym instytucję własności prywatnej, istnieje wiele historycznych oraz współczesnych przykładów sprawnie funkcjonujących przestrzeni wspólnych – systemów posiadania i zarządzania wspólną własnością, które nie eksploatują nadmiernie dostępnych zasobów związanych z gruntami, ale wykorzystują je bez wypracowywania zysków zewnętrznych. Jak pisze Daniela Patti w swoim tekście opublikowanym w tym numerze „Autoportretu”, idea commons – dóbr i terenów wspólnych – opracowana i wdrożona w różnych miastach Włoch (w różnych dziedzinach i z różnymi akcentami), odbiła się głośnym echem także za granicą, skłaniając wiele miast i organizacji do tworzenia własnych strategii i uzgodnień w tym zakresie.

MODELOWA WŁASNOŚĆ PRYWATNA

Powszechne przepisy prawa i polityka wspierająca prywatną własność są odpowiedzialne nie tylko za grodzenie i zamykanie terenów wspólnych, ale również za znaczną część przemian miejskich na przestrzeni XX wieku. Amerykańskie planowanie miast, wspierające czy wręcz promujące indywidualną własność domów (a także posiadanie samochodów) wytworzyło format przedmieść sypialni i pozamiejskich społeczności, który rozpowszechnił się na całym świecie. Stopniowy demontaż lub prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej po II wojnie światowej, zgodnie ze słynną deklaracją Margaret Thatcher, że „nie ma alternatywy” dla neoliberalnego porządku, z biegiem czasu przyczyniły się do zaniku tanich mieszkań w dużych miastach – a w ostatnich latach nastąpiła wręcz eskalacja tego procesu. Wielu rodzinom czy kolektywom mieszkańców, które początkowo opierały się uwodzeniu prywatnej własności i pozostawały wierne etyce wynajmu i mobilności, rosnąca presja rynku mieszkaniowego pozostawiła niewielkie pole manewru w kolejnych dziesięcioleciach. W krajach takich jak Hiszpania czy Irlandia rynek deweloperów nieruchomości stał się wiodącą branżą: poprzez bezpośrednie dotacje na zakupy domów i deregulację finansów branży deweloperskiej rządy czynnie popychały swoich obywateli do nadmiernego zadłużenia. Tymczasem prywatna własność domów wcale nie stworzyła pożądanej odporności na zmiany rynkowe: po pęknięciu bańki cenowej na rynku nieruchomości i radykalnym spadku wartości majątku, wiele rodzin bezsilnie patrzyło, jak ich aktywa kurczą się i znikają, jak dochodzi do postepowań egzekucyjnych i eksmisji generujących zupełnie nowy, nieznany dotąd rodzaj kryzysu mieszkaniowego.

PRYWATYZACJA I REPRYWATYZACJA

W latach 90. XX wieku, wraz z upadkiem muru berlińskiego, Europa Środkowo-Wschodnia podążyła podobną ścieżką: eliminowania mieszkań socjalnych. Różnymi sposobami i procedurami, miasta od Warszawy, przez Pragę, aż po Budapeszt szybko sprywatyzowały uprzednio znacjonalizowane zapasy nieruchomości będące własnością publiczną, osiągając najwyższe odsetki własności prywatnej w całej Europie. Różnorodne mechanizmy prywatyzacji stworzyły zróżnicowane krajobrazy posttransformacyjne. W Pradze nieruchomości zwrócono ich pierwotnym właścicielom, którzy na ogół masowo sprzedawali je inwestorom, a ci ostatni z kolei je remontowali, przekształcając w wysokiej klasy lokale czy hotele w centrum miasta. W Budapeszcie najemcy mieli prawo wykupu mieszkań, które dotąd wynajmowali, za 10 procent szacowanej ceny rynkowej, co pociągnęło za sobą bardzo rozdrobnioną strukturę własności i trudności w administracji i porozumieniu pomiędzy wieloma drobnymi właścicielami, zarówno w budynkach mieszkalnych, jak i w obiektach przemysłowych. W Warszawie – o czym opowiada tekst Tomasza Luterka z tego numeru „Autoportretu” – proces prywatyzacji przeszedł kilka nieoczywistych zwrotów: inwestorzy skupujący i zbierający przedwojenne świadectwa własności zaczęli upominać się o zwrot działek, które po wojnie przestały istnieć w swojej dotychczasowej formie; spekulacje gruntami, na których już po wojnie zbudowano nowe budynki, stwarzają bezprecedensowe napięcia wokół własności ziemi, nieruchomości i lokali mieszkalnych, co prowadzi do eksmisji – i do protestów przeciwko nim. Doskonale ilustruje to fakt, że własność aktywów miejskich stopniowo przeszła z rąk małych prywatnych właścicieli w ręce dużych przedsiębiorstw, które zgromadziły w tym procesie znaczne zapasy nieruchomości, wykorzystywane potem jako baza nowych megaprojektów. Z jednej strony, zwiększający się udział prywatnej własności mieszkań redukuje wybory mieszkaniowe, ogranicza mobilność mieszkańców niebędących właścicielami i sprawia, że ich sytuacja staje się coraz bardziej niepewna, a prywatna własność przestrzeni niemieszkalnych stawia wiele przedsiębiorstw dostarczających usługi komunalne przed koniecznością wypracowywania zysków i ciągłego dostosowywania się do cen rynkowych. Z drugiej zaś strony, finansjalizacja nieruchomości wprowadziła do gry nową, odmienną formę własności prywatnej – własność korporacyjną. Wyznacza ona „zabudowie, a zwłaszcza zabudowie mieszkalnej, zasadniczo nową rolę. Ze środka zapewniającego schronienie staje się ona środkiem do generowania zysków finansowych. […] Logika budynku nie odzwierciedla już jego pierwotnego przeznaczenia, lecz służy przede wszystkim promowaniu ogólnej i »niespecyficznej« atrakcyjności ekonomicznej. Ocenę samej architektury ceduje się na rynek. »Styl architektoniczny« budynków już nie wyraża określonego wyboru ideologicznego, lecz decyzję handlową: architektura jest warta tyle, ile inni chcą za nią zapłacić. […] Kiedy już raz odkryto architekturę jako formę kapitału, nie ma wyboru – chcąc nie chcąc musi ona działać zgodnie z logiką kapitału” 4.

WŁASNOŚĆ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Elastyczne uwarunkowania prawne przyciągnęły do europejskich miast kapitał finansowy w bezprecedensowych ilościach. Procesowi temu sprzyjały globalne rynki finansowe. Załamanie na giełdach w 2000 roku i spadek zaufania do preferowanych dotąd akcji firm informatycznych skłoniły inwestorów do przekierowania swoich zasobów na rzekomo bezpieczny rynek nieruchomości. Jednocześnie nastąpiło znaczne obniżenie stóp procentowych przez banki centralne, które chciały w ten sposób zapobiec recesji 5. Tani kapitał, który zalał rynki międzynarodowe, łatwo przedostał się na rynek nieruchomości. Na przykład w Rzymie, w dziesięcioleciu między rokiem 1996 a 2006, można było zaobserwować intensywny cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości oraz boom budowlany, w wyniku którego powstała zabudowa mieszkaniowa licząca łącznie prawie 10 milionów pomieszczeń – inaczej 1,25 miliardów metrów sześciennych powierzchni użytkowej 6. Wzrost ten nie szedł w parze ze znacznym przyrostem demograficznym: większość nowych mieszkań budowano w taki sposób, aby „pomagać międzynarodowemu kapitałowi finansowemu znaleźć miejsca, w których mógłby się materializować” 7. W Berlinie kapitał międzynarodowy stworzył nową sytuację: podczas gdy w latach 90. XX wieku tamtejsze inwestycje w nieruchomości pochodziły głównie od niemieckich firm inwestycyjnych, to na początku XXI wieku dołączyły do nich duże międzynarodowe firmy 8. Obecność tanich pieniędzy skłoniła inwestorów do podejmowania projektów deweloperskich, które nie odpowiadały rzeczywistym potrzebom. Ten spekulacyjny boom na rynku nieruchomości miał silny wpływ na miasta i na ich przestrzeń. Międzynarodowy kapitał inwestycyjny generował kolejne projekty deweloperskie w centrum Warszawy, tymczasem w innych stolicach Europy Wschodniej kapitał inwestowano raczej w istniejącą tkankę miejską, wykupując mieszkania w zabytkowych budynkach i korzystając ze wzrostu cen nieruchomości, rozwijającej się turystyki i rosnącego popytu na krótkoterminowe zakwaterowanie.

SAMORZĄDY JAKO INSTYTUCJE FINANSOWE

Temu przekształceniu własności społecznej poprzez prywatną w korporacyjną towarzyszyły nowe regulacje prawne: krajowe i lokalne rządy były wspólnikami owych procesów, czynnie przygotowując grunt pod restrukturyzację własności. Co więcej, pod naciskiem podmiotów działających w sferze finansów, wiele organów publicznych zaczęło również wkraczać w kwestie częstokroć niezwiązane ze swoimi zakresami obowiązków i kompetencji. Oprócz odsuwania w czasie „ważnych inwestycji w fizyczną i społeczną infrastrukturę, na rzecz angażowania się w bardziej ryzykowne projekty z zakresu rozwoju ekonomicznego” 9, czy też tworzenia „nowych możliwości inwestowania spekulacyjnego na rynkach nieruchomości w centrum miast” oraz budowania „megaprojektów mających na celu przyciągnięcie korporacji, które znacząco wpłynęły na finansową dostępność mieszkań w miastach” 10, niektóre wydziały władz miejskich i firmy komunalne zaczęły działać w taki sposób, jakby same były podmiotami na rynku finansowym. Holenderskie spółdzielnie mieszkaniowe zainwestowały na giełdzie, berliński Bankgesellschaft zaangażował się w spekulacyjne inwestycje w nieruchomości, a węgierski bank narodowy zaczął skupować nieruchomości z rynku ze znacznym deficytem. Recesja gospodarcza była wynikiem rozprzestrzeniającego się, ale skumulowanego ryzyka, ekspansji kredytów typu subprime i innych kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, do których warunki stwarzało ustawodawstwo krajowe 11, i była w wielu aspektach powiązana z rozwojem obszarów miejskich: „katastrofa finansowa, która miała swój początek na rynku nieruchomości, [wykazała, że] zabudowa jest nie tylko skutkiem ubocznym – incydentem globalnej stabilności gospodarczej, lecz jej instrumentem” 12. Kryzys, który „urodził się w przestrzeni miejskiej i podmiejskiej”, wkrótce stał się „kryzysem ogólnokrajowym, z konsekwencjami dla miast i regionów” 13. Jednym z wielu bohaterów kryzysu gospodarczego był międzynarodowy kapitał finansowy, inwestujący w zasoby miejskie i spekulujący, licząc na wzrost cen nieruchomości. Przy czym tenże sektor wyszedł z recesji w większości bez szwanku, po tym jak rządy – w imię interesu publicznego – wykupiły największe banki odpowiedzialne za kryzys. Jest to rodzaj szarej strefy pomiędzy interesami publicznymi, prywatnymi i korporacyjnymi, przekładającej się również na strefy pośrednie między publicznym i prywatnym rozporządzaniem gruntami. Chociaż przestrzeń ma różne funkcje w zależności od struktury jej własności, to jednak zawsze funkcjonuje w pewnej siatce układu współrzędnych wyznaczonych przez właścicieli publicznych, prywatnych i korporacyjnych, oraz przez regulacje odpowiednich organów i grup obywatelskich. Innymi słowy, własność jest złożoną relacją między podmiotem a obiektem, przy czym własność publiczna nie oznacza nieograniczonego dostępu dla wszystkich, a prywatna własność nie pociąga za sobą nieograniczonego prawa do dysponowania ziemią czy budynkami. Nieruchomość to pakiet praw i obowiązków, a jej wykorzystywanie i dostęp doń są definiowane przez interakcję wielu podmiotów.

KONTROLA WŁASNOŚCI PRYWATNEJ

Publiczna kontrola własności prywatnej jest kwestią tak ważną, że została zapisana w konstytucjach wielu państw. W kilku krajach Ameryki Łacińskiej „w momencie, w którym ziemia staje się opuszczona lub stanowi własność wykorzystywaną do celów czysto spekulacyjnych, prawa własności do gruntu ulegają przepadkowi i grunt staje się dostępny dla każdego, kto jest w stanie zaproponować jego lepsze wykorzystanie” 14. Podobnie artykuł 47. hiszpańskiej konstytucji, który stanowi, że „Państwo powinno zapobiegać spekulacji”, podczas gdy artykuł 33. ustanawia „granice własności prywatnej w celu zapewnienia interesu publicznego” 15. W praktyce jednak, jak pokazały liczne eksmisje podczas hiszpańskiego kryzysu kredytowego, te ograniczenia własności prywatnej są rzadko egzekwowane. Na szczeblu gminnym czy miejskim opracowuje się plany zagospodarowania, które z definicji mają na celu kontrolowanie tego, co prywatni właściciele mogą zrobić ze swoimi gruntami. Choć na przepisy dotyczące planowania, jak w przypadku ustawy dotyczącej planu zagospodarowania (ang. Zoning Law) Nowego Jorku z 1916 roku, często mieli wpływ prywatni właściciele występujący przeciwko nowym projektom budowlanym, które rozmiarami przyćmiewały ich własne nieruchomości, to stały się one dosyć skuteczne z punktu widzenia interesu publicznego (nie odżegnując się od wszelkich skrzywień czy problemów definicji tego ostatniego). Jak piszę w artykule Pakiet praw i obowiązków w tym wydaniu „Autoportretu”, mechanizmy regulacyjne, takie jak funkcjonowanie przestrzeni publicznych będących własnością prywatną w Nowym Jorku, okazały się przynosić niejednoznaczne rezultaty; owe narzędzia ochrony wartości wspólnych w kontekście prywatnych inwestycji bywają równie często atakowane, co chwalone. Ciąg zapaści gospodarczych doprowadził do uruchomienia zestawu skutecznych narzędzi interwencji publicznej w zakresie wykorzystywania prywatnych nieruchomości: europejskie i północnoamerykańskie miasta opracowały instrumenty wspomagające lub zmuszające prywatnych właścicieli do ponownego wykorzystywania opuszczonych czy nieużywanych nieruchomości. Na przykład władze Lipska wprowadziły w 2000 roku ramowe przepisy dotyczące publicznego wykorzystywania prywatnych nieruchomości: mocą umów autoryzacyjnych, sporządzonych przez miejski Urząd Rewitalizacji Miasta i Budownictwa Mieszkaniowego, właściciele zapewniają publiczny dostęp do swoich nieruchomości. W zamian otrzymują maksymalnie do dziesięciu lat ulgi w podatku od nieruchomości. Z kolei kwoty zaoszczędzone z tytułu ulgi podatkowej muszą zostać ponownie zainwestowane w nieruchomość lub zwrócone, jeśli właściciel zdecyduje się na zabudowanie terenu przed wygaśnięciem umowy 16. W 2007 roku rząd Wielkiej Brytanii znowelizował ustawy o finansach sektora samorządowego, wnioskując, aby po upływie trzech lub sześciu miesięcy pobierano pełny podatek od nieruchomości również od właścicieli nieużytkowanych przestrzeni, oferując zwolnienie z podatku tylko w odniesieniu do nieruchomości, którymi dysponują instytucje charytatywne lub organizacje non profit. Ostrzejsze środki zastosowano w Waszyngtonie, gdzie od nieużytkowanych nieruchomości pobiera się podatki w wysokości niemal sześciokrotnie większej niż w przypadku nieruchomości zamieszkałych, a od nieruchomości opuszczonych i niszczejących aż dwanaście razy wyższe. W Holandii ustawa z 2010 roku regulująca kwestię squatów i pustostanów pozwala gminom na zastosowanie przepisu wymuszającego na właścicielach pustostanów ich zarejestrowanie oraz podjęcie negocjacji z władzami miasta w ciągu trzech miesięcy od momentu opróżnienia nieruchomości; jeśli dana nieruchomość pozostaje niezagospodarowana przez co najmniej dwanaście miesięcy, przedstawiciel miasta może wyznaczyć właścicielowi najemcę, przy czym właściciel jest zobowiązany do zaoferowania wyznaczonemu użytkownikowi umowy na określonych warunkach. Francuskie prawo daje rządowi różne środki, mające na celu zapobieganie utrzymywania pustostanów, wśród których najważniejsze jest prawo do przejęcia wszelkich nieruchomości posiadanych przez osoby prawne i nieużytkowanych przez czas dłuższy niż dwanaście miesięcy w celu przekształcenia ich w mieszkania komunalne oraz przeznaczone do zakwaterowania w sytuacjach nadzwyczajnych. Jednak w praktyce zastosowanie tych środków napotyka na różne przeszkody, zwłaszcza trudności z identyfikacją nieużytkowanych budynków, a także luki prawne, które właściciele nieruchomości mogą wykorzystać do opóźnienia procedur, w tym postępowania sądowe z ich strony. Równocześnie w niektórych wyjątkowych przypadkach prywatne umowy ograniczają wykorzystanie własności publicznej. W tekście opublikowanym w tym wydaniu, towarzyszącym instalacji wykonanej na Biennale Architektury w Wenecji w 2014 roku, Simone Capra, Claudio Castaldo, Francesco Colangeli i Dario Scaravelli opowiadają historię szpitala San Giacomo w Rzymie, który kardynał Antonio Mario Salviati podarował w 1602 roku „ludowi rzymskiemu”. Testament Salviatiego obejmował również zastrzeżenie, że „budynek pozostanie publiczny pod warunkiem, że będzie wykorzystywany dla celów ochrony zdrowia, w przeciwnym wypadku nieruchomość powróci do spadkobierców rodziny Salviati”. Klauzulę odkryto na krótko przed planowaną sprzedażą kompleksu, co wywołało prawną batalię o przeznaczenie budynku.

A INTERES PUBLICZNY?

Przypadek ten pokazuje, że transformacja od własności prywatnej do publicznej stanowi kolejną strefę pośrednią, definiowaną przez rozmaite reguły, siły i intencje. Pomimo wielu inicjatyw polegających na nacjonalizacji i komunalizacji zasobów miejskich, własność publiczna nie zawsze gwarantuje podążanie za interesem publicznym. Podobnie jak na Węgrzech, gdzie publiczne nabywanie zasobów jest często wykorzystywane w celach spekulacyjnych i przynosi korzyści prywatnym grupom bliskim kręgom rządowym, również mechanizmy kompensacyjne w Rzymie, które zbadał Mauro Baioni w artykule tu opublikowanym, powszechnie służą do wynagradzania prywatnych właścicieli, którzy są wywłaszczani ze swoich nieruchomości, i którzy otrzymują nieproporcjonalne korzyści w procesie tej wymiany. No dobrze, ale jak sprawić, by kierowano się w naszych miastach interesem publicznym, jeśli zasoby publiczne nie są już nośnikami wartości publicznych, działalności obywatelskiej i powszechnego, społecznego dostępu? Wiele grup społecznych i inicjatyw obywatelskich, rozczarowanych współudziałem sektora publicznego w ustalaniu prymatu prywatnego i korporacyjnego zysku nad interesem publicznym, rozpoczęło mobilizację, aby wznowić ideę własności wspólnej w celu zabezpieczenia jej ogólnodostępnego i komunalnego wykorzystania, ponad logiką eksploatacji i wyzysku domeny publicznej i prywatnej. Pojawiające się w ciągu ostatniej dekady w różnych częściach Europy i poza nią inicjatywy zaczęły badać alternatywy dla publicznie oferowanych przestrzeni i usług, a także tworzyć nowe formy własności i użytkowania nieruchomości, bardziej odporne na drgania rynku, zdolne opierać się impulsom spekulacji i prywatnego pędu do zysku.

MIESZKANIÓWKA JAKO POLE EKSPERYMENTU

Jak wyjaśnia Bea Varnai w swoim artykule w tym numerze „Autoportretu”, budownictwo mieszkaniowe jest w czołówce eksperymentów z nowymi formami współużytkowania – w tym formami organizacyjnymi, takimi jak spółdzielnie, komunalne fundusze powiernicze, a także formami finansowania, jak crowdfunding w formie akcji (wykupu udziałów). Jednakże zaistnienie świadomości publicznej oraz innowacyjnych form organizacyjnych i prawnych nie gwarantuje jeszcze łatwego dostępu społeczności do przestrzeni. Na przykład w Wielkiej Brytanii, w obliczu kryzysu gospodarczego i finansowego, powszechny dostęp do przestrzeni uległ ograniczeniu w nowych trudnych warunkach pod wpływem rosnącej presji finansowej. Jak dowiadujemy się z wywiadu z Michaelem Simonem, protagonistą Granby Four Streets Community Land Trust w Liverpoolu, wielu inicjatywom społecznościowym udało się osiągnąć stabilność i długoterminowe bezpieczeństwo dzięki znacznym wysiłkom mającym na celu powstrzymanie wyburzania budynków, opór przed gentryfikacją i dążenie do regenerowania dzielnic bez konieczności wywłaszczania i wyprowadzania z nich mieszkańców. W walce pomogły nowe instrumenty mające złagodzić skutki kryzysu, zarówno ze strony administracji publicznej, jak i inicjatyw obywatelskich czy prywatnych. Ustawodawstwo krajowe i programy rządowe stworzyły różnego rodzaju zachęty i ułatwienia dla władz lokalnych oraz prywatnych właścicieli, aby bliżej współpracowali z podmiotami obywatelskimi. Ustawa Localism Act z 2011 roku wprowadziła mechanizmy umożliwiające tworzenie społecznych powierniczych funduszów gruntowych (ang. Community Land Trusts, w skrócie CLT), rozdzielających grunty od budynków na tych gruntach, co dało możliwość długoterminowego użytkowania przez społeczność, a także kontrolowania transakcji sprzedaży i kupna nieruchomości na gruntach należących do społeczności. W większości przypadków stosowany na obszarach wiejskich, model CLT, pozwalający na społeczną własność ziemi, okazał się bardzo popularny także w ośrodkach miejskich, a miasta takie jak Londyn czy Liverpool utworzyły w ostatnich latach wiele miejskich funduszów CLT. W innych kontekstach brakuje jednak odpowiednich form prawnych, zaś postkomunistyczne podejrzenia związane z własnością zbiorową i wspólnymi zasobami sprawiają, że trudno sobie wyobrazić alternatywne modele własności. Na przykład w Europie Środkowo- -Wschodniej hegemonia własności prywatnej, realizowana kosztem rynku wynajmu mieszkań, stworzyła normę, która nie pozostawia wiele miejsca na eksperymenty dotyczące wspólnej czy zbiorowej własności. W swoim artykule członkowie Rákóczi Kollektíva z Budapesztu wyjaśniają okoliczności społeczno-gospodarcze utrudniające tworzenie mieszkaniowej współwłasności (ang. co-housing): brak świadomości społecznej, mechanizmy finansowe i ramy prawne powodują zaś, że transfer istniejących modeli co-housingu do krajów Europy Środkowo- -Wschodniej jest bardzo skomplikowany. Eksperymenty na polu budownictwa mieszkaniowego były bardzo inspirujące dla innych segmentów przestrzeni miejskiej. Ponieważ przestrzeń jest kluczowym elementem organizowania się społeczności, spójności społecznej i wymiany kulturowej, to przestrzeń obywatelska, w której mogą odbywać się spotkania i imprezy socjalizacyjne czy integrujące, działania związane z edukacją, sportem czy pracą są niezbędnymi składnikami – „instytucjami założycielskimi” 17 publicznego miasta. Budynki odzyskane dla funkcji służących społeczności mają różne profile – są wśród nich „wolne przestrzenie”, „domy kultury” czy „przestrzenie co-workingu” – różnią się także między sobą zasadami organizacji i zarządzania, dostępnością, stabilnością finansową i wymiarem politycznym. Co łączy te wspólnotowe przedsięwzięcia obywatelskie – inkubatory przedsiębiorczości, teatry, budynki szkolne, kina, sale gimnastyczne, kuchnie socjalne? To mianowicie, że wszystkie one razem wzięte odpowiadają na potrzeby wynikające z braku obiektów służących do działań wspólnotowych, usług socjalnych, niezależnej pracy i wymiany kulturalnej.

PRZESTRZENIE OBYWATELSKIE

Samorządność nowych przestrzeni pracy, kultury i pomocy społecznej stała się możliwa dzięki różnym uwarunkowaniom społeczno- -gospodarczym: bezrobocie, sieci solidarnościowe, zmieniające się ceny nieruchomości i schematy własności stworzyły możliwość odejścia od typowej dynamiki rozwoju rynku nieruchomości, jak pokazują przypadki opisane w tym numerze. Jednak pomimo rosnącej instytucjonalnej i publicznej akceptacji urbanizmu kierowanego przez obywateli oraz wartości tworzonych przez przestrzeń obywatelską w zakresie spójności społecznej, usług socjalnych i generowania lokalnych miejsc pracy, wiele inicjatyw wspólnotowych wciąż ma problemy z ustaleniem modeli finansowych, ekonomicznych i organizacyjnych, które umożliwiłyby im działanie na stabilnych, trwałych i długoterminowych zasadach. Liczne próby tworzenia przestrzeni obywatelskich podejmowane w całej Europie, czy to przez zajmowanie, czy przez tymczasowe wykorzystanie pustostanów, muszą zmierzyć się z wyzwaniami, takimi jak eksmisja, instrumentalizacja przez proces rozwoju instytucjonalnego bądź wyczerpanie zasobów ludzkich. Pośród różnych strategii na rzecz konsolidacji przestrzeni obywatelskich oraz zapewnienia długoterminowego dostępu do nich i wykorzystania przez społeczność, wspólna czy też spółdzielcza własność okazała się sprawdzoną i wartościową strukturą. Potencjał, jaki niesie z sobą przemiana lokatorów w niepewnej sytuacji we współwłaścicieli użytkowanych przez nich nieruchomości, po raz pierwszy zobaczyliśmy w Berlinie dzięki inicjatywie ExRotaprint. W wywiadzie, który z nimi przeprowadziliśmy, Daniela Brahm i Les Schliesser opowiadają, że kiedy zaprojektowany przez nich kompleks budynków został wystawiony na sprzedaż przez miejski fundusz nieruchomości w Berlinie, lokatorzy zaczęli się zastanawiać nad możliwością jego wykupienia. Współpracując z dwiema fundacjami antyspekulacyjnymi, organizacja non profit założona przez lokatorów została właścicielem kompleksu o powierzchni 10 tysięcy metrów kwadratowych. Był to precedens w Berlinie, który zainspirował do eksperymentowania w dziedzinie współwłasności, a także zainicjował kampanię zmierzającą do zmiany miejskiej polityki prywatyzacyjnej. Stiftung trias to jedna z fundacji, które umożliwiły dokonanie takiej transakcji, założona w 2002 roku, aby pomagać w znalezieniu dofinansowania dla oddolnych inicjatyw społecznościowych i projektów co-housingu. W wywiadzie, założyciel fundacji Rolf Novy-Huy wyjaśnia, jak trias pracuje nad wycofywaniem ziemi z rynku, poprzez oddzielenie własności gruntów i budynków: projekty, które wspiera fundacja, dzierżawią od niej grunt w formie dziedzicznego prawa użytkowania (niem. Erbbaurecht), a opłaty za najem wpływają do funduszu powierniczego prowadzonego przez trias, gdzie gromadzi się kapitał na dalsze zakupy nieruchomości i wsparcie kolejnych inicjatyw. W ostatnich latach fundacja trias współpracowała także z administracją publiczną, znajdując zastosowanie dla budynków, które miasto było zmuszone sprzedać w myśl wprowadzonych przepisów oszczędnościowych. Model własności ExRotaprint, przypominający schemat organizacji antyspekulacyjnych, stanowi odpowiedź na dylematy związane z gentryfikacją, spekulacją i niepewnością. Był on już powielany przez wiele innych organizacji, stając się inspiracją dla inicjatyw mających na celu zmianę ogólnych zasad polityki prywatyzacyjnej. Strategia przekuwania prywatyzacji na korzyści dla przestrzeni obywatelskiej okazała się realną drogą dla wielu inicjatyw berlińskich, które napotykały na podobne zagrożenia ze strony miejskiej polityki nieruchomości oraz dużych inwestorów instytucjonalnych i deweloperów. Jeszcze zanim model ExRotaprint stał się znany na świecie i zaczął realizować inspirujące inicjatywy obywatelskie w całej Europie możliwości stworzone na rynku nieruchomości w następstwie kryzysu zaczęły się zamykać. Po zakończeniu kryzysu, przynajmniej w dziedzinie dostępności kapitału finansowego, rynki nieruchomości zaczęły powracać do swojej dynamiki sprzed zapaści. Wychodzenie z recesji w niektórych miastach oznaczało utratę szansy na wykorzystanie słabszego popytu i niższych cen, by zbudować bardziej dostępny system nieruchomości; ponowny napływ kapitału inwestycyjnego spowodował kryzys mieszkaniowy w Berlinie i powrót do klasycznych mechanizmów inwestycji deweloperskich w wielu innych miastach. Kiedy interwencja miejskich urzędników, którzy w dobie kryzysu poświęcali dużo energii na zapełnianie pustostanów, przestała być już tak bardzo potrzebna, częściowo porzucono tak dotychczas lansowane rozszerzone zarządzanie, które w wielu przypadkach angażowało inicjatywy obywatelskie jako uprawnione podmioty w procesie planowania i rozwoju. Chociaż powrót rynku nieruchomości do „normy” zagroził niejednej inicjatywie obywatelskiej, to wiele z nich zostało wyposażonych w narzędzia i umiejętności, które umożliwiły im podjęcie kolejnego kroku w kierunku zapewnienia sobie stabilności. Koniec kryzysu w holenderskich miastach i boom na rynku nieruchomości w Berlinie powodują, że kwestie autonomii i własności stają się dziś jeszcze bardziej istotne: W jaki sposób inicjatywy nieposiadające większego kapitału mogą wyrwać się z pułapki niepewności związanej z krótkoterminowymi umowami i zmieniającymi się cenami najmu? W przeciwieństwie do etosu życia miejskiego w Berlinie lub w miastach holenderskich w ostatnich dziesięcioleciach XX wieku, gdzie powszechne było wynajmowanie mieszkań, wiele najnowszych inicjatyw szuka rozwiązań w nabyciu mieszkań na własność lub w długoterminowych dzierżawach, lecz z wyłączeniem zysku prywatnego. Chociaż – idąc za przykładem ExRotaprint – wiele inicjatyw obywatelskich w różnych krajach Europy zaczęło brać po uwagę możliwość podjęcia współpracy z funduszami antyspekulacyjnymi i etycznymi organizacjami finansowymi w celu zakupu budynków, modelu tego nie da się w prosty sposób wdrożyć w dowolnym miejscu: możliwość jego zastosowania zależy od idealnej koniunkcji niskich cen nieruchomości, stosunkowo przejrzystego systemu zarządzania nieruchomościami publicznymi, stabilnego i odpowiedniego otoczenia prawnego oraz wysokiej siły nabywczej. Ponadto rozwój i zwiększanie zakresu działalności organizacji zajmujących się finansowaniem etycznym i wspólnotowym poprzez rozbudowę sieci funduszy solidarnościowych na poziomie międzynarodowym może zaprzeczyć fundamentalnym zasadom tych organizacji, które opierają się na bezpośrednim kontakcie z wspieranymi inicjatywami i ich obserwowaniu. Co więcej, zaangażowanie tego typu fundacji w procesy prywatyzacyjne na zaproszenie różnych organów administracji publicznej w Niemczech stwarza dodatkowe dylematy: Jakie są kryteria odpowiedzialności organizacji prywatnych działających w obronie publicznych wartości, usług i nierentownych przestrzeni, ale poza ramami procesów demokratycznych i publicznych zasad przejrzystości? Co daje im legitymację do pełnienia roli strażników przestrzeni obywatelskich przed naciskiem racji prywatnych i publicznych? Co sprawia, że ich nieruchomości są przestrzeniami obywatelskimi? W jaki sposób, we współpracy z innymi podmiotami, mogą zapewnić długoterminową stabilność publicznych wartości i przestrzeni?

PRZYSZŁOŚĆ SFERY PUBLICZNEJ

Powyższe pytania przekładają się na ważne dyskusje na temat roli różnych sektorów w „mieście publicznym”, w poszukiwaniu stanowiska, które zaoferuje porównywalne możliwości wszystkim grupom społecznym. Czy dana grupa obywateli albo społeczność będzie w stanie lepiej zarządzać przestrzenią i usługami tradycyjnie należącymi do domeny publicznej? Czy zaangażowanie podmiotów obywatelskich w świadczenie usług publicznych to nie jest tylko jeszcze jeden sposób prywatyzacji usług oraz demontażu domeny publicznej i jej usług socjalnych zgodnie z modelem „Big Society” brytyjskiego rządu Torysów? Czy przestrzeń obywatelska jest konkurencją dla przestrzeni publicznej czy jej przedłużeniem? W odniesieniu do zasad odpowiedzialności i „rozliczalności” (ang. accountability), rozszerzenie sfery publicznej na przestrzenie wyłączone ze spekulacji, a utrzymywane dzięki współpracy prywatno-obywatelskiej, powinno być wspierane, lecz nie może zostać pochłonięte przez administrację publiczną i fundusze publiczne. Jeśli przepisy o współpracy publiczno-obywatelskiej w kontekście tradycyjnie silnej administracji publicznej ograniczały się do prawa użytkowania, a nie stworzyły jeszcze stosownych wzorców współwłasności – to współzarządzanie, jako sposób dzielenia się odpowiedzialnością publiczną i zasobami z organizacjami wspólnotowymi, grupami obywatelskimi i prywatnymi deweloperami kierującymi się misją społeczną, może okazać się ważnym modelem tworzenia społecznościowej współwłasności lokalnych zasobów, zatrzymania zysków i wykorzystania ich na rzecz lokalnych mieszkańców i usług, tak aby można było zbudować silniejsze społeczności lokalne i bardziej autonomiczną przestrzeń obywatelską. ■

Tłumaczenie z angielskiego: Dorota Wąsik

Wywiady na s. 56, 62, 69 zostały przeprowadzone przez Leventego Polyáka dla magazynu Cooperative City www.cooperativecity.org 

1 K. Polanyi, The Great Transformation, New York: Farrar & Rinehart, 1944.
2 P. Frase, Four Futures. Visions of the World After Capitalism, London–New York: Verso Books, 2016, s. 73.
3 Tamże, s. 75.
4 R. de Graaf, Architektura jako narzędzie kapitału, „Autoportret”, 2015, nr 3, s. 88–89.
5 S. Uffer, The Uneven Development of Berlin’s Housing Provision. Institutional Investment and Its Consequences on the City and Its Tenants, [w:] Berlin Reader:
A Compendium on Urban Change and Activism, eds. M. Bernt, B. Grell, A. Holm, Bielefeld: Transcript Verlag, 2013.
6 Le mani sulla città. Da Veltroni ad Alemanno storia di una capitale in vendita, eds. P. Berdini, D. Nalbone, Rome: Edizioni Alegre, 2011.
7 Tamże, s. 12.
8 S. Uffer, dz. cyt.
9 B. Donald, A. Glasmeier, M. Gray, L. Lobao, Austerity in the city: economic crisis and urban service decline?, „Cambridge Journal of Regions, Economy and Society” 2014, 7, s. 11.
10 R. Rolnik, Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights, „International Journal of Urban and Regional Research” 2013, 37(3), s. 1063.
11 U. Rossi, On Life as a Fictitious Commodity: Cities and the Biopolitics of Late Neoliberalism, „International Journal of Urban and Regional Research” 2013, 37(3).
12 J. Self, S. Bose, Real Estates, London: Bedford Press, 2014, s. 12.
13 B. Donald, A. Glasmeier, M. Gray, L. Lobao, dz. cyt.
14 R. Patel, The Value of Nothing, London: Portobello Books, 2009.
15 A. Puigjaner, G. López, J. Zabala, E. Baraona Pohl, Re-Righting Ownership. In Conversation with Ada Colau, „Volume Magazine” 2014, 1, s. 15.
16 N. Blumner, Planning for the Unplanned: Tools and Techniques for Interim Use in Germany and the United States, Berlin: Deutsches Institut für Urbanistik, 2006.
17 U. Rossi, On Life as a Fictitious Commodity: Cities and the Biopolitics of Late Neoliberalism, „International Journal of Urban and Regional Research” 2013, 37(3).