Targ uliczny - jedno z wydarzeń organizowanych cyklicznie przez mieszkańców dzielnicy Toxteth w Liverpoolu, fot. Granby 4 Street Sclt

Formy własności

3 [58] 2017

05 | 02 | 2018

Ten teren potrzebował mieszkańców, a nie utowarowienia budynków

Z Michaelem Simonem (Granby Four Streets Community Land Trust) rozmawia Levente Polyák

 

Granby Four Streets Community Land Trust powstał w 2011 roku, aby rozwiązać problemy mieszkaniowe Eight District w Liverpoolu. Dzięki wsparciu udzielonemu przez lokalnych aktywistów, architektów oraz inwestorów społecznych organizacji udało się zaangażować radę miasta oraz stowarzyszenia i kooperatywy mieszkaniowe w program Community Land Trust. W jego ramach lokalna społeczność staje się właścicielem gruntu i użycza działek oraz budynków z przeznaczeniem na różne cele i realizację rozmaitych projektów. Zachowuje przy tym kontrolę nad cenami, zapewniając ich długoterminową przystępność, a co za tym idzie korzyści dla całej społeczności.

Levente Polyák: Jaka jest geneza Granby Four Streets CLT?

Michael Simon: Trust zrodził się z zapotrzebowania na przystępne cenowo mieszkania i w odpowiedzi na dysfunkcyjną politykę mieszkaniową. Obszar Toxteth w Liverpoolu dotknęły takie problemy, jak brak inwestycji i bezrobocie. W latach 80. teren ten był bardzo upolitycznionym miejscem, naznaczonym konfliktem między państwem, policją i społecznością, który – dodatkowo podsycany przez trudności z zatrudnieniem wynikające z upadku przemysłu w rejonie Liverpoolu – znalazł zwieńczenie w zamieszkach w 1981 roku.

Obszar ten zawdzięcza rozwój towarzystwom mieszkaniowym, które zaczęły działalność jako małe organizacje, by z biegiem czasu przekształcić się w potężne instytucje. Rozziew między społecznością a tym, co owe towarzystwa pragnęły osiągnąć, postępował coraz bardziej. Organizacjom towarzyszyła świadomość tego, że wskutek długoletniego niskiego lub zerowego wręcz poziomu inwestycji nie posiadają środków na remonty nieruchomości; do tego doszła utrata subsydiów rządowych wspierających mniej dochodowe nieruchomości. Druga przyczyna tkwiła w rynku nieruchomości: ze względu na korzystne warunki, w tym zerową stawkę VAT na nowe inswestycje, rozbiórka starych budynków i wznoszenie na ich miejscu nowych jawiła się jako tańsza i łatwiejsza alternatywa. To z kolei prowadziło do rozrastania się nowej zabudowy i rezygnacji z renowacji starej. Towarzystwa i rada miejska myślały, że są w stanie uleczyć bolączki społeczności, biedę i bezrobocie, stawiając nowe domy, i zawsze postrzegały Toxteth jako kilka przecznic stojących na drodze do tego celu. Ten „zarządzany upadek” doprowadził do stopniowej dewastacji obszaru i zabicia deskami stu osiemdziesięciu domów, na każdej ulicy zostało może po pięciu mieszkańców.

Ogólnokrajowa polityka mieszkaniowa również nie była zbyt pomocna: Program Odnowy Rynku Mieszkaniowego z okresu rządów Tony’ego Blaira – przeprowadzony w liverpoolskim Merseyside szeroko zakrojony odgórny plan urbanistycznej rewitalizacji o wartości 650 milionów funtów, którego celem było zrównoważenie rynku mieszkaniowego poprzez restrukturyzację zasobów mieszkaniowych w obszarach znacznego ubóstwa – w gruncie rzeczy działał jak plan rozbiórki.

LP: Jak lokalne społeczności zareagowały na ten proces?

MS: Niektóre obszary reagowały żywiej i zaakceptowały tę decyzję. Inne, jak Lodge Lane, walczyły z tymi planami. W Granby ta walka nie była zbyt udana: rozbierano je ulica po ulicy. Ludzie byli tutaj biedni i kiedy właścicielom lokali zaoferowano pieniądze za wyprowadzkę na mocy nakazów wywłaszczenia wystawianych przez władze lokalne w ramach programu Pathfinder, wielu skorzystało z tej możliwości. Właściciele lokali mieli otrzymywać pieniądze, ale nie przekazywali ich dalej najemcom czy członkom towarzystw. Ulica po ulicy zamknięto w Granby wiele domów. Wielu mieszkańców tej okolicy po prostu się stąd wyniosło albo zostało wypchniętych. Na szczęście na czterech ulicach w pobliżu Granby Street zebrało się dość właścicieli domów, aby utrzymać swój teren i zatrzymać proces. Uformowała się tam grupa aktywistów, w przeważającej części kobiet, która walczyła z programem rozbiórki i uratowała przed nią budynki z tej okolicy. Porzucili normalne procedury urzędowe Liverpoolu i zaczęli przejmować kontrolę nad terenem za pomocą interwencji dokonywanych w małej skali: partyzanckie ogrodnictwo (guerilla gardening), samodzielne dbanie o otoczenie, kreatywną zabawę z miejskim krajobrazem. Uprzątnęli alejki, których władze nie sprzątały przez lata. Porządkowali i upiększali teren po prostu z myślą o sobie. Ludzie zaczęli z nimi rozmawiać i dyskutować o tym, co się dzieje w dzielnicy. Przybywało podobnych interwencji: pojawił się targ, ludzie zaczęli przynosić stoły i urządzać przyjęcia na ulicach. Jedna z kobiet zadała pytanie: „Jaki sens ma siedzenie w domu?”, więc mieszkańcy zaczęli spędzać coraz więcej czasu na zewnątrz, a używanie ulic scementowało społeczność. Aktywizm narastał przez dwie dekady. W tym czasie zaangażowani mieszkańcy, aktywiści stali się świadomi istnienia innych organizacji w tej okolicy i powoli, ale stale nabywali nowe umiejętności. Wystarczył zespół wolontariuszy, może czterdzieści zaangażowanych osób aranżujących przestrzeń na tym terenie, organizujących bezpośrednie działania, aby pokazać, że ten obszar ma dla Liverpoolu istotne i strategiczne znaczenie w kontekście przyszłych projektów rewitalizacji.

LP: W jaki sposób działania te wpłynęły na oficjalne plany względem tego obszaru?

MS: Dzięki tym małym interwencjom mogliśmy podejść do wizualizacji wspólnego marzenia w bardziej skoordynowany sposób. Pierwotnie wehikułem lokalnej samoorganizacji było założone przez towarzystwa mieszkaniowe w roku 1993 Stowarzyszenie Mieszkańców Granby, ale w 2007 roku zakończyło ono swoją działalność. W 2011 niektórzy mieszkańcy dostrzegli możliwość, jaką otwiera przed nimi zakończenie Programu Odnowy Rynku Mieszkaniowego, i w listopadzie utworzyli trust. Spotkali się z kilkoma partnerami i zaczęli szkicować plany procesu miejskiej rewitalizacji oparte na małych krokach i na rozwiązaniach, które mogły działać lepiej niż wielkoskalowe interwencje, z oczywistych względów zawodne. Skontaktowaliśmy się z deweloperami i radą miejską, aby upewnić się, że nasz punkt widzenia jest brany pod uwagę podczas procesów decyzyjnych związanych z zabudową. W 2012 roku stowarzyszenie wygrało konkurs na mały ogród miejski, dostrzegło to Steinbeck Studio[1]  i ludzie z nim związani przyjechali się spotkać. Zobaczyli, co się dzieje w okolicy, spodobała im się idea aktywnych mieszkańców i zaoferowali 500 tysięcy funtów pożyczki na bardzo niski procent: niemal zerowy przez pierwszych pięć lat, 4 procent przez cztery lata, a następnie na warunkach bankowych. Pieniądze te pozwoliły nam rozpocząć negocjacje i przystąpić do zbiórki brakujących środków. Od tego momentu, rada miejska Liverpoolu zaczęła zwracać na nas uwagę, bo przyciągnęliśmy prywatnego inwestora, ale nie miała pieniędzy, by zrobić z tym cokolwiek. Perspektywa inwestycji wymuszała na radzie konieczność podjęcia rozmów z nami na temat pustostanów, których w okolicy było około dwieście. Ostatecznie przekonaliśmy ich do przekazania dziesięciu z nich trustowi, co stanowiło dla nas istotny impuls do wzięcia spraw w swoje ręce.

LP: Dlaczego przyjęliście formułę trustu dla osiągnięcia swoich celów?

MS: Mechanizmy tego rodzaju pojawiły się na bazie wprowadzonego przez rząd torysów Localism Act, który powstał z myślą o wiejskich ośrodkach kultury i obszarach rolniczych. Władze postrzegały tę ustawę jako sposób rozwiązania problemów na terenach wiejskich w południowej Anglii. Byliśmy pierwszym tego rodzaju trustem w środowisku miejskim. Ponieważ towarzystwa mieszkaniowe i kooperatywy poległy przy próbach przekształcania terenu, zaczęliśmy poszukiwać odmiennych formuł. Jeden z naszych członków poszedł na spotkanie kooperatywy i wrócił z pomysłem powołania trustu. Ze względu na problemy własnościowe, z jakimi musiała się mierzyć społeczność, idea trustu, wspólnotowej własności ziemi, zaczęła rezonować i w 2011 roku powołaliśmy spółkę. Otrzymaliśmy ogromną pomoc z National CLT Network: dali nam 10 tysięcy funtów na założenie organizacji, a my wsparliśmy ich wiedzą i studiami przypadków. Struktura trustu umożliwia dużą elastyczność. Pozwala tworzyć przestrzenie dostosowane do potrzeb społeczności, daje nam możliwość kreatywnego podejścia do przestrzeni miejskiej, mierzenia się z problematyką zabudowy w inny sposób. Pozwala posiadać ziemię, a jednocześnie daje możliwość zapraszania dodatkowych partnerów, wynajmowania budynków i części gruntu na ustalonych warunkach, wybierania różnych rodzajów czynszu i przyciągania dalszych komercyjnych i kreatywnych działań. Podczas gdy w ramach kooperatywy części komercyjne mogliby użytkować tylko jej członkowie, w ramach trustu może z nich korzystać ogół społeczności. Dzięki alternatywnym modelom wypracowanym w Londynie podobne trusty powstają w całym kraju, nastąpiło ożywienie tej formuły. Londyn to jednak osobny przypadek: wartość nieruchomości należących do trustów liczy się w dziesiątkach milionów; oni trzymają się kurczowo swojej własności, a my próbujemy również budować.

LP: W jaki sposób gwarantujecie przystępne ceny nieruchomości?

MS: Trusty mogą chronić grunty przed fluktuacjami wartości: zamrażają swoje aktywa tak, by można je było zabudowywać wyłącznie w sposób, który służy społeczności. Ziemia należy do trustu, a jej wartość jest oddzielona od znajdującego się na niej budynku; trust może też ustalić cenę, za którą budynki mogą zostać odsprzedane, a każdy wzrost wartości ma przynosić korzyść trustowi. Warunki odsprzedaży budynków, które zbywamy teraz za 99,5 tysięcy funtów, są ograniczone, a ich wartość jest powiązana z medianą wynagrodzeń w Liverpoolu. Nawet jeśli odniesiemy sukces w następnych pięciu latach, a rynek w L8 się rozwinie, ceny tych nieruchomości wzrosną o 2–3 procet. W gruncie rzeczy całkowicie eliminujemy motywację opartą na zysku. Nie możesz się tu sprowadzić z myślą, że pomieszkasz sobie pięć lat, a potem sprzedasz nieruchomość i porządnie zarobisz. To również do ciebie będzie należało zapewnienie by ta społeczność działała w odpowiedni sposób. Pomyślisz sobie pewnie: a kto by na coś takiego poszedł? Tymczasem otrzymaliśmy setki pytań i deklaracji zainteresowania. Ludzie chcą mieszkać w taki sposób. Okazało się, że ten teren potrzebuje mieszkańców, a nie utowarowienia budynków.

LP: Z jakimi partnerami pracujecie w Granby?

MS: Przekonaliśmy radę miejską do pracy z różnymi deweloperami zamiast z jednym: weszliśmy do rad towarzystw mieszkaniowych Plus Dane i Liverpool Mutual Homes oraz kooperatywy mieszkaniowej Terrace 21. Idea opierała się na założeniu, że skoro jedna duża inicjatywa nie wypaliła, trzeba się uciec do wielu mniejszych i umożliwić partnerom współpracę, by powstało wiele rozwiązań. Kluczowe było wprowadzenie do zarządzania projektami nowych osób: dzięki tej współpracy wypracowaliśmy zróżnicowany program dla dzielnicy i udało się nam przyciągnąć fundusze z różnych źródeł, wśród nich choćby grant Nationwide Foundation w ramach programu dla pustostanów. Teraz dzielimy odpowiedzialność między towarzystwa mieszkaniowe, prywatne domy, kooperatywy, przystępne cenowo budownictwo i trust – to dobra mieszanka, bo otwiera przez nami szerokie perspektywy. Dzielenie ryzyka i odpowiedzialności oraz funduszy, umiejętności i możliwości jest lepszym podejściem w projektowaniu bezpośredniego miejskiego otoczenia niż przebudowywanie nieruchomości.

LP: Jakie jest przyszłe przeznaczenie budynków, którymi zarządzacie?

MS: Niektóre budynki są przeznaczone do dowolnego użytkowania. Chcemy kontynuować to zróżnicowane podejście. Pozwala to przyciągać rozmaitych ludzi, dzięki czemu nie jesteśmy postrzegani jako elitarna czy ekskluzywna wyspa na mapie miasta. W dalszym ciągu borykamy się z ogromnymi problemami socjalnymi. Nie możemy ich wszystkich rozwiązać, ale możemy przyciągać młodych ludzi. Musimy wypracować strategię użytkowania sklepów. Co dają społeczności? Nie chodzi tu po prostu o wynajem powierzchni handlowej. Dobrze byłoby używać ich na wiele sposobów. Powinny być użytkowane jako odskocznia dla młodych związana ze sztuką, twórczością, treningiem i edukacją. To może zabrzmieć snobistycznie, ale nie chcieliśmy tutaj sklepu „wszystko za funta”, chcieliśmy, aby społeczność mierzyła wyżej. Oznacza to tworzenie przestrzeni i warunków dla ludzi, aby razem czerpali z nich korzyści. Nasz targ uliczny jest kluczem do zapewniania użytkownikom takich miejsc.

LP: W jaki sposób przekształciło to trust?

MS: W ciągu tych lat spotkaliśmy wielu ludzi i wiele się od nich nauczyliśmy. Jedna trzecia rady składa się z mieszkańców dzielnicy, jedna trzecia to mieszkańcy szerzej rozumianego Liverpoolu, ale są też w niej osoby, które mogą ulepszać naszą organizację – doradcy, członkowie zgromadzenia, przedstawiciele przemysłów kreatywnych. Dzięki spotkaniom z tymi i innymi ludźmi oraz dokonującej się przy tej okazji osmozie nabyliśmy nowe umiejętności. To dobry sposób, by mieszkańcy tego miejsca, uważający się za niekompetentnych, przyjęli do wiadomości oczywisty fakt, że nauczą się nowych rzeczy i że są zdolni do zaangażowania. Jako grupa nieprofesjonalnych aktywistów zapoznaliśmy się z różnymi odmianami mieszkalnictwa i rewitalizacji. Pamiętam jedną z naszych członkiń, kiedy przyszła na spotkanie, nie wiedziała o nas zbyt dużo i nie miała zbyt wielkich kompetencji w zakresie przewodzenia rozwojowi grupy, trzy miesiące później wiedziała już wszystko. Ludzie, którzy mają władzę, uważają, że społeczności nie pojmują złożonych mechanizmów rozwoju, ale to nieprawda.

LP: Jak oceniasz wpływ waszych działań?

MS: Teren ten stał się bardziej zauważalny dla opinii publicznej w skali całego Liverpoolu, więc dostrzegamy nieustający napływ ludzi, którzy chcieliby tutaj zamieszkać. Miło jest, że przyciągamy nowych mieszkańców, a także tych, których zmuszono do wyprowadzki. Przyciągnęliśmy nie tylko inwestycje finansowe, lecz także ludzi, którzy nigdy w życiu by nie pomyśleli o tym, że to miejsce ma jakiś potencjał. Liverpool został wydrenowany przez południe kraju, ale teraz przyciągamy ludzi z powrotem.

LP: Jaka jest obecna skala trustu i jakie są wasze perspektywy rozwoju?

MS: Trust obecnie ma czternaście nieruchomości. Ponieważ jesteśmy właścicielem budynków i gruntu, żadna decyzja rady miejskiej nie może już zostać podjęta bez naszego udziału, większość musi przejść przez trust, a my mamy na zawsze zagwarantowane miejsce przy stole, nie będziemy reprezentowani przez towarzystwa czy właścicieli lokali socjalnych. Uważamy, że daje nam to równe prawa w stosunku do rady miejskiej i towarzystw mieszkaniowych. Mamy nadzieję, że proces będzie dzięki temu bardziej demokratyczny. Nigdy nie chcieliśmy być towarzystwem mieszkaniowym lub zarejestrowanym właścicielem lokali socjalnych nieruchomości. Postrzegamy siebie jako zarządzających użyciem nieruchomości w ramach społeczności. Daliśmy się poznać jako sprawna organizacja, która działa, ale musi jeszcze wzmocnić swoje relacje. Nie chcemy wychodzić poza ten obszar. Byłoby świetnie stworzyć sieć podobnych grup w Liverpoolu i rozciągnąć to na inne podobne miasta w całej Europie. Myślę, że to jest droga, ale z tym procesem wiąże się również ryzyko. Między wstępnymi etapami projektu a jego ostateczną realizacją, między momentem, kiedy społeczność identyfikuje się z ziemią czy nieruchomością, a chwilą, kiedy zostaje zorganizowana i inwestuje pieniądze, dochodzi do geometrycznego wzrostu kosztów. Musi się pojawić mechanizm, nawet jeśli miałby on mieć charakter pomostowy, który by natychmiast zapewnił społeczności prawo do budynków i gruntów – dzięki niemu można by układać dalsze plany. To podstawa.

Tłumaczenie z angielskiego:  Michał Choptiany


PRZYPISY:


[1] Steinbeck Studio jest organizacją inwestycji socjalnych, która pomaga w rewitalizacji dzielnic za pomocą przystępnych kredytów, instrumentów finansowych i technicznego doradztwa świadczonego na rzecz oddolnych organizacji; zob. http://steinbeckstudio.com