Budynki należące do ExRotaprint widziane z perspektywy Gottschedstraße w Berlinie, fot. D. Brahm

Formy własności

3 [58] 2017

05 | 02 | 2018

Jeśli masz przestrzeń, powinieneś zrobić coś bezpośrednio dla ludzi tworzących okolicę

Z Danielą Brahm i Lesem Schliesserem (ExRotaprint) rozmawia Levente Polyák

ExRotaprint zostało powołane w 2007 roku przez najemców kompleksu przemysłowego Rotaprint w Wedding, tradycyjnej robotniczej dzielnicy w północno-zachodnim Berlinie. Kiedy kompleks został wystawiony na sprzedaż przez berliński Fundusz Nieruchomości, członkowie ExRotaprint zaczęli rozważać możliwość zakupienia tego terenu. Po zawiązaniu sojuszu z dwiema fundacjami zwalczającymi spekulacje na rynku nieruchomości, założona przez użytkowników spółka non profit stała się właścicielką liczącego 10 tysięcy metrów kwadratowych kompleksu, ustanawiając w Berlinie precedens, który dostarczył inspiracji do eksperymentów w zakresie spółdzielczej własności oraz kampanii na rzecz zmiany polityki prywatyzacyjnej miasta.

Levente Polyák: Jak opisalibyście obszar, na którym powołaliście do istnienia ExRotaprint?

ExRotaprint: Firma Rotaprint była kiedyś powszechnie znana ze względu na produkowane przez nią maszyny do druku offsetowego. Miała swoją siedzibę w Berlinie-Wedding przez ponad osiem dekad i na wiele lat ukształtowała obszar wokół siebie. Czuliśmy, że jej duch nadal unosi się nad tym terenem, i dlatego użyliśmy nazwy ExRotaprint. W ten sposób upamiętniamy również osiągnięcie architektoniczne, ponieważ uważamy, że firma zostawiła po sobie fantastyczne budynki. Kompleks został poważnie zniszczony podczas II wojny światowej, odbudowano go w okresie powojennym, a firma zatrudniła architekta Klausa Kirstena[1]  do zaprojektowania nowych budynków. Wszystkie one stanowią odzwierciedlenie powojennego modernizmu końcówki lat 50. Betonowa wieża w rogu, wzniesiona w 1958 roku, stała się swego rodzaju znakiem naszego projektu. Widać ją z ulicy i w całym Berlinie nie ma niczego, z czym można by ją porównać. Jej chropawa fasada i prostopadłościenny kształt wybijają się na tle typowej stylistyki tego miasta. Nie miała być jednak budynkiem w stylu brutalizmu – po prostu jej nie ukończono.

LP: W jaki sposób zaangażowaliście się w opracowanie nowej koncepcji kompleksu?

ExRotaprint: Począwszy od roku 2000, wynajmowaliśmy jeden z byłych budynków Rotaprint, wówczas stanowiący własność miasta. Wtedy też wystawiono go na sprzedaż. W 2002 roku miasto Berlin postanowiło zmienić kurs polityki obrotu nieruchomościami i wypuściło na rynek wszystkie nieruchomości, które nie były mu potrzebne do realizowania jego własnych celów: to miał być sposób na zapełnienie pustych kieszeni zadłużonego miasta. Z perspektywy czasu widać oczywiście, że ta strategia bardzo zmieniła Berlin. Jedynym kryterium sprzedaży była wysokość oferty i nikt nie zwracał uwagi na czynniki związane z rozwojem urbanistycznym, kwestie społeczne czy kulturalne. Stawiliśmy czoła tej polityce zaraz po jej wprowadzeniu w życie i wiedzieliśmy, że musimy coś zrobić, że nie możemy czekać z założonymi rękoma na przyjście inwestora, który ostatecznie kupi budynki i wypchnie nas na ulicę. W tym czasie inwestorzy kręcili się po całym Berlinie, ale Wedding, była dzielnica robotnicza, nie wydawała im się jeszcze atrakcyjna. Dało nam to czas na spokojne wypracowanie koncepcji, nie czuliśmy jeszcze oddechu konkurentów na plecach.

LP: W jaki sposób się zorganizowaliście?

ExRotaprint: Na samym początku zrobiliśmy zdjęcia warsztatom i wszystkiemu, co znajdowało się na terenie zakładów. Przeprowadziliśmy również wywiady z ludźmi na temat tego, ile już zdołali zainwestować w tę przestrzeń, co w niej robią, czy zatrudniają pracowników itd. Na końcu stworzyliśmy mały folder przedstawiający pomysł zachowania lokalnej struktury, uznania jej za punkt wyjścia do dalszej promocji i rozbudowy. Następnie wraz z ludźmi, którzy już wynajmowali tam pomieszczenia (była to grupa bardzo zróżnicowana) uruchomiliśmy projekt ExRotaprint. Tylko połowa zakładów była wynajmowana – reszta stała pusta. Pierwszym krokiem na tym etapie było  przekonanie podmiotów działających na tym terenie do tego, abyśmy się razem zorganizowali. Ludzie się nie znali, chociaż pracowali w jednym miejscu  – wszystko to było bardzo anonimowe. Postanowiliśmy założyć stowarzyszenie najemców z terenu dawnych zakładów Rotaprint – i tak powstało ExRotaprint. Krok po kroku dokształcaliśmy się i staliśmy się realizatorami projektu. Równolegle podjęliśmy z miastem negocjacje dotyczące kupna nieruchomości.

LP: Jak wam poszło?

ExRotaprint: Po powołaniu stowarzyszenia umówiliśmy się na spotkanie z urzędnikami z Liegenschaftsfonds, należącej do miasta spółki, która zawiadowała wyprzedażą gruntów stanowiących własność publiczną. Liegenschaftsfonds miał za zadanie wypełnić pustą kasę miejską dochodami ze sprzedaży nieruchomości. Dzisiaj uznaje się tę politykę za błąd, ponieważ z czasem pojawiły się nowe potrzeby mieszkaniowe, a miasto już nigdy nie odzyska swoich terenów. Nasz wspólnotowy projekt nie był dla nich interesujący, a negocjacje niestety prowadziły donikąd. W tym samym czasie Liegenschaftsfonds podjął za naszymi plecami współpracę z islandzkim inwestorem planującym zakup pakietu czterdziestu pięciu nieruchomości – Rotaprint miało stanowić jego część. Było to przeciwieństwo naszej idei lokalnego rozwoju, a walka z tym inwestorem zajęła nam półtora roku. Ostatecznie nie kupił niczego i dostaliśmy od Liegenschaftsfonds zaproszenie: „A teraz proszę złożyć dobrą ofertę”. Na szczęście wiedzieliśmy, że w ramach pakietu inwestor z Islandii miał zapłacić za Rotaprint tylko 600 tys. euro, więc zaproponowaliśmy dokładnie taką kwotę. Nie miała ona zbyt wiele wspólnego z wartością tej nieruchomości, ale pod zorganizowaną przez nas polityczną presją propozycja została zaakceptowana.

LP: Jak najemcy przyjmowali możliwość zakupu nieruchomości?

ExRotaprint: Odbyliśmy wiele gorących dyskusji: pomiędzy najemcami i wewnątrz stowarzyszenia. Ludzie są bardzo różni i tak samo różne były pomysły na to, jak poradzić sobie z tą nieruchomością. Jedni mówili: „Mamy przyjaciół, którzy mogą nam dać jakieś pieniądze”. Dla nas to był znak ostrzegawczy, bo ten, kto wnosi kapitał, na końcu ma prawo decydowania. Większość artystów mówiła: „To bardzo ciekawe, ale nie mamy pieniędzy”. Inni uważali, że powinniśmy stworzyć kooperatywę. Pracownik społeczny działający z bezrobotnymi zastrzegł: „Nie możemy podpisać niczego, co byłoby niezgodne z polityką, bo nasze projekty są fundowane przez polityków”. Każdy znajdował się w innej sytuacji, miał inny punkt widzenia i inne interesy. Najtrudniejszą kwestię stanowiły pieniądze, bo w zasadzie nikt z nas ich nie posiadał. Tymczasem mieliśmy do czynienia z liczącym 10 tysięcy metrów kwadratowych kompleksem i potrzebowaliśmy generalnego rozwiązania. Mogliśmy kupić go jedynie jako całość; zakup wybranych warsztatów nie wchodził w grę. Wiedzieliśmy również, że niektóre budynki potrzebują niewielkich napraw, inne z kolei wymagają kosztownych renowacji. Mieliśmy świadomość, że całość nie wypali, jeśli ludzie będą myśleć wyłącznie o swoim kawałku przestrzeni. Zakup kompleksu to jedno, koszty remontu mogły jednak stanowić znacznie większe obciążenie. W grupie zaczął dochodzić do głosu swoisty pragmatyzm. Ludzie martwili się, że zanim spłacą inwestycję, upłynie dwadzieścia pięć albo trzydzieści lat, że do tego czasu zdążą się zestarzeć, a ich interesy mogą przestać istnieć.

LP: W jaki sposób najemcy odnosili się do idei własności?

ExRotaprint: Gdy tylko pojawił się pomysł zakupu Rotaprint, myśl o posiadaniu zakładów w jakiejkolwiek formie została natychmiast powiązana z ideą zysku. Uświadomiliśmy sobie, że w przyszłości, po odnowieniu kompleksu, jego wartość poszybuje w górę: w 2007 roku byliśmy w stanie kupić go za 600 tysięcy euro, w ciągu pięciu lub dziesięciu lat jego cena wzrośnie dziesięciokrotnie. Zaraz na początku, zanim jeszcze projekt zdążył wystartować, poważnym zagrożeniem dla niego stała się idea osobistego zysku. Istniało niebezpieczeństwo, że grupa się rozpadnie ze względu na rozbieżność partykularnych interesów. W tym momencie postanowiliśmy pomyśleć o spółce z ograniczoną odpowiedzialnością o charakterze non profit, aby w ten sposób wykluczyć możliwość czerpania indywidualnych korzyści oraz ryzyko spekulacji, chcieliśmy także mieć pewność, że nigdy nie staniemy przed problemem sprzedaży zakładów. Bylibyśmy w stanie kupić ten teren jako prywatni inwestorzy, nikt nas nie zmuszał do wypracowania rozwiązania o charakterze non profit. Nie obchodziło to Liegenschaftsfonds, nie oczekiwało ono zrównoważonego lokalnego rozwoju. Dla nas było jednak ważne, aby pokazać, że nowy i inny sposób radzenia sobie z własnością jest możliwy, oraz by się upewnić, że ludzie tworzący dzielnicę mogą w dalszym ciągu korzystać z tej przestrzeni. Ostatecznie ExRotaprint urzeczywistnił się jako otwarty i włączający wszystkich projekt, który sam siebie finansuje i nie musi polegać na środkach płynących z zewnątrz. Większość członków stowarzyszenia stała się partnerami w spółce non profit ExRotaprint. Musieliśmy przeprowadzić wśród nich zbiórkę pieniędzy, by powołać spółkę, opłacić koszty prawne i zapewnić jej trwanie do czasu uzyskania przychodu z wynajmu. Wielu członków kwestionowało tę ideę, bo sami byli przedsiębiorcami. Był wśród nich starszy elektryk, który od zawsze mieszkał i pracował w tej dzielnicy. Uważaliśmy, że ludzi takich jak on nie można wykluczać z projektu, chociaż nie odgrywają w nim aktywnej roli. Niektórzy się wycofali, podczas gdy inni wykazali zainteresowanie i do nas dołączyli. Ostatecznie wszyscy zostaliśmy najemcami kompleksu, niezależnie od tego, czy byliśmy partnerami w spółce i czy odgrywaliśmy w niej aktywną rolę.

LP: W jaki sposób udało się wam zebrać środki na zakup zakładów?

ExRotaprint: Nasze negocjacje z Liegenschaftsfonds dobiegły końca, kiedy zaprosiliśmy do nich dwie fundacje: Stiftung trias i Stiftung Edith Maryon. Obie mają podobny cel: zapobieganie spekulacji gruntami oraz wprowadzanie alternatywnych modeli wycofywania nieruchomości z rynku w taki sposób, żeby już nigdy nie mogły zostać sprzedane. Ta idea bardzo nas przekonywała. A jako najemcy zakładający spółkę non profit w celu rozwinięcia projektu, a zarazem dokonania taniego zakupu sami okazaliśmy się równie przekonujący dla naszych partnerów. Kiedy zaczęliśmy negocjować ze Stiftung trias, fundacja była jeszcze dosyć mała i nie była w stanie sfinansować całej kwoty 640 tysięcy euro (z kosztami transakcji). W rezultacie to oni wprowadzili do gry Stiftung Edith Maryon, z którą podzielili się kosztami. Podpisaliśmy z nimi umowę na użytkowanie wieczyste (z dziedzicznym prawem do budynku[2] na dziewięćdziesiąt dziewięć lat i zgodziliśmy się płacić 5,5 procent odsetek rocznie. Cena kupna była tak niska, że te 5,5 procent nie stanowiło dla nas żadnego problemu. Obecnie ExRotaprint płaci fundacjom nawet 10 procent przychodu netto z wynajmu, co daje 6 procent stopy zwrotu inwestycji w stosunku do ceny zakupu. Jest to relacja biznesowa, nie sponsoring. W długiej perspektywie ExRotaprint zasila finansowo obie fundacje.

LP: Do czego była wam potrzebna umowa o użytkowaniu wieczystym?

ExRotaprint: To długoterminowa forma najmu. Instrument stworzono w Niemczech ponad sto lat temu, aby wynajmować ziemię kooperatywom, które następnie budowały tanie domy lub umożliwiały biednym rodzinom zbudowanie ich samodzielnie. Zamiast kupować grunt na początku, co wymagałoby pokaźnego kapitału, płaci się roczną ratę lub opłatę z tytułu najmu. Należność nie wygasa po dwudziestu pięciu–trzydziestu latach, jak raty w banku, tylko ma charakter stały i wpływa przez dziewięćdziesiąt dziewięć lat na konto właściciela ziemi. Zamiast spłacać kredyt, płacimy fundacjom, które dzięki temu mogą uchronić jeszcze więcej terenów przed spekulantami. Dziedziczne prawo do zabudowy jest narzędziem prawnym oddzielającym grunt od budynku, a tym samym dzielącym własność. ExRotaprint gGmbH posiada budynki, ziemia należy do fundacji. To chroni grunt przed sprzedażą, a wykluczenie takiego ryzyka jest głównym celem istnienia fundacji. Nasze cele związane z projektem i jego rozwojem – wynajmowanie równej przestrzeni dla „pracy, sztuki i społeczności”, charakter projektu służącego integracji społecznej i jego status non profit – zostały sformalizowane w umowie dzierżawy wieczystej, co czyni je obligatoryjnymi na czas jej trwania.

LP: Jak ExRotaprint jako spółka non profit i stowarzyszenie funkcjonuje dzisiaj?

ExRotaprint: ExRotaprint gGmbH ma dziesięciu partnerów. Wszyscy jesteśmy najemcami, a oprócz tego prowadzimy klub najemców RotaClub e.V. (jego pierwszym wcieleniem było ExRotaprint e.V.), który jest jedenastym partnerem. Partnerzy i rada stowarzyszenia spotykają się raz w miesiącu. Zespół planistyczny, złożony z czterech osób, spotyka się co tydzień (tworzą go dwójka architektów, Oliver Clemens i Bernhard Hummel, oraz my). Praca jest opłacana, choć trudno powiedzieć, żeby była opłacalna. Nasza konstrukcja finansowa opiera się na dochodzie z wynajmu. Oficjalny status spółki non profit idzie w parze z obowiązkiem inwestowania zysków w zadeklarowane cele. ExRotaprint gGmbH wspiera konserwację zabytków oraz rozwój sztuki i kultury. Pozwala nam to utrzymywać części kompleksu wpisane do rejestru zabytków i zapobiega wpływaniu zysków do prywatnych kieszeni.

LP: Kim są wasi najemcy?

ExRotaprint: Wynajmujemy przestrzenie dla różnych celów, chcieliśmy mieć bardzo zróżnicowaną grupę najemców, nie ograniczać się do przedstawicieli sektora kreatywnego, co często zdarza się w Berlinie i innych miastach. Mamy fantastyczną architekturę, bardzo inspirującą przestrzeń, ale myślimy, że powinni z niej korzystać nie tylko artyści i twórcy. Od samego początku dążyliśmy do tego, by ExRotaprint robiło coś, co będzie miało sens dla ludzi mieszkających w pobliżu. Zdecydowaliśmy wtedy, że zainicjujemy projekty zaadresowane do społeczności oraz przeciętnych pracowników działających na terenie zakładów. Stanowiska pracy i przedsiębiorstwa produkcyjne, które dają ludziom normalną pracę. Cały teren jest mieszanką funkcji: jedna trzecia przestrzeni przeznaczona jest dla sztuki i kultury, jedna trzecia dla projektów społecznych, a reszta dla produkcji i regularnej pracy. Działają u nas lokalne przedsiębiorstwa, pracownie artystyczne i wiele organizacji pozarządowych, ponieważ w dzielnicy takiej jak Wedding istnieje duże zapotrzebowanie na lekcje niemieckiego i zajęcia dla bezrobotnych. Każdego dnia do ExRotaprint przychodzi około dwustu osób, aby uczyć się języka. Mamy także szkołę zajmującą się edukacją nastolatków, którzy zostali wyrzuceni z normalnych szkół lub mają na koncie konflikt z prawem. Typowe zjawisko w tej okolicy. Ta szkoła jest ich ostatnią szansą na powrót do społeczeństwa – po sąsiedzku lub na ulicy widzą swoich kolegów, którzy nie mają takiego wyboru. Jeśli masz przestrzeń, powinieneś zrobić coś bezpośrednio dla ludzi tworzących okolicę.

LP: Jaki jest wasz długoterminowy cel?

ExRotaprint: Oczywisty cel polega na konsolidacji budynków na następne trzydzieści lat. ExRotaprint pozostanie przestrzenią otwartą na ludzi z Wedding, ich potrzeby i aktywności. Tym, co robią i tworzą z pomocą ExRotaprint, generują ważny kapitał społeczny, ekonomiczny i kulturalny. Berlin bardzo się zmienił w ciągu ostatniej dekady. Skończyła się epoka wolnej i łatwo dostępnej, a zarazem taniej przestrzeni na wynajem, miasto się „normalizuje”, staje się zwykłą stolicą z rosnącymi cenami gruntów. Dzisiaj ExRotaprint funkcjonuje  jako przykład skutecznego rozwoju społeczności. To czyni łatwiejszym powoływanie podobnych – a może także zupełnie innych – instytucji w mieście. Łączą nas relacje polityczne na różnych pozio- mach, dzięki czemu wymieniamy się pomysłami na stworzenie otwartego miasta, które daje szansę wszystkim swoim mieszkańcom.

Tłumaczenie z angielskiego:  Michał Choptiany


PRZYPISY:


[1] Kirsten pozostawał całkowicie nieznany szerszej publiczności do momentu ukazania się niedawnej książki poświęconej jego dorobkowi; zob. Kirsten & Nather. Wohn und Fabrikationsgebäude zweiter West-Berliner Architekten, Hrsg. D. Brahm, L. Schliesser, Berlin: Hatje Cantz, 2015.

[2] Erbbaurecht jest formą zbywalnego i dziedzicznego długoterminowego najmu, która pozwala na budowę bez prawa własności do ziemi.