Breitenderf - jedna z nieruchomości nabytych przez Stiftung trias, fot. dzięki uprzejmości Stiftung trias

Formy własności

3 [58] 2017

05 | 02 | 2018

Gdy kupujemy nieruchomości, naszym celem jest zabezpieczanie przestrzeni wolności

Z Rolfem Novym-Huyem, dyrektorem Stiftung trias, rozmawia Levente Polyák

Stiftung trias powstała w 2002 roku, aby pomagać grupom społecznościowym i spółdzielniom mieszkaniowym w uzyskaniu finansowania. Wycofuje grunty z rynku nieruchomości, oddzielając własność ziemi od własności budynku: wspierane przez fundację inicjatywy wynajmują od niej grunt w trybie użytkowania wieczystego (Erbbaurecht), a wnoszone z tego tytułu opłaty są gromadzone w funduszu, z którego czerpie się kapitał na dalsze zakupy nieruchomości mające wspierać podobne inicjatywy. W ostatnich latach trias współpracowała również z administracją publiczną, zapewniając funkcjonowanie nieruchomości, które władze miejskie były zmuszone sprzedać wskutek cięć budżetowych.

Levente Polyák: W jaki sposób narodziła się Stiftung trias?

Rolf Novy-Huy: Powołaliśmy ją w 2002 roku. Próbowaliśmy coś zrobić, wszystkie wspólnotowe projekty mieszkaniowe mierzyły się z problemami i deficytami. Nie mieliśmy wielkiego fundatora, donatora, jak to ma miejsce w wypadku klasycznej fundacji: byliśmy fundacją społeczną (Bürgerstiftung), ustanowioną przez kilku profesjonalistów – sam jestem bankowcem, są wśród nas konsultanci – oraz organizacji patronackich, takich jak FORUM Gemeinschaftliches Wohnen w Hanowerze. Każdy z nas zdał sobie sprawę z wielości przeszkód, jakie trzeba pokonać, wcielając w życie ideę współmieszkania: brakowało specjalistycznej literatury, pieniędzy, sieci kontaktów. Po wprowadzeniu się do budynku wszyscy jednak zapominali o trudnościach: ogromna wiedza ulegała zaprzepaszczeniu. Wiedzieliśmy, że naszym zadaniem nie jest tworzenie kolejnego projektu, ale zgromadzenie tej wiedzy, zaoferowanie ludziom zaangażowanym w podobne inicjatywy narzędzi do realizacji ich planów, nowych możliwości. Myśleliśmy sobie, że jeśli uda się nam zbudować swego rodzaju fundusz solidarnościowy, powołać naszą fundację jako taki właśnie fundusz, to z każdym projektem łatwiej będzie rozpocząć kolejny. Uświadomiliśmy sobie również, że istnieje szereg nierozstrzygniętych kwestii związanych z dziedziczeniem i darowiznami oraz problemów dotyczących gruntów. Wiele osób kontaktowało się z nami, pytając, jak uchronić nieruchomość przed spekulacją. Zorganizowaliśmy warsztaty i zdaliśmy sobie sprawę, że najlepszą formą pracy nad tą problematyką będzie fundacja. Fundacje non profit mogą gromadzić grunty i budynki jako aktywa i używać płynącego z nich przychodu do wspierania nowych projektów.

Taki był pomysł: zgromadziliśmy 70 tysięcy euro w ramach naszej sieci i uruchomiliśmy małą, idealistyczną fundację non profit. Fundacja rosła. Zaczęliśmy z 70 tysiącami euro, a teraz mamy 7,5 miliona kapitału: ludzie nam ufają, a my stajemy się coraz więksi. Udało nam się również zgromadzić całkiem pokaźną wiedzę i coraz bardziej dociera do nas, że pomaga nam także dobra reputacja uzyskana dzięki zrealizowanym projektom.

LP: Co znaczy „trias”?

RNH: To słowo z greki. Oznacza, że mamy trzy cele: trzema filarami naszej fundacji są mieszkanie zorientowane na wspólnotę (partycypacja i samoorganizacja), inne zarządzanie gruntami (zero spekulacji i zero budowania na terenach rolnych) oraz zrównoważony rozwój. Te fundamentalne wartości nie uległy zmianie w ciągu ostatnich piętnastu lat.

LP: Jaki jest główny cel fundacji i jak go realizujecie?

RNH: Fundacje zwykle pracują w oparciu o swoje przychody, ale my bardzo szybko uświadomiliśmy sobie, że musimy również użyć naszych aktywów. Więcej rozmawiamy o inwestycjach w naszą własność niż o przychodach. Wszystkie pieniądze, jakie otrzymujemy, lokujemy w grunty i budynki. Zdarza się też, że kupujemy do spółki z kimś stary budynek, który wymaga remontu. Gdy nabywamy nieruchomości, naszym celem jest zabezpieczanie przestrzeni wolności, ponieważ ceny rosną, międzynarodowy kapitał szuka dobrych inwestycji i znajduje je właśnie w nieruchomościach. W związku z tym inwestorzy kupują wszystko, co się da, i wkrótce nie zostanie nic dla odmiennych inicjatyw. Na dodatek władze miejskie – nie tylko zresztą w Niemczech – odczuwają brak pieniędzy i w obliczu cięć budżetowych nie są w stanie, lub nie chcą, zapewniać przestrzeni artystom, inicjatywom społecznym czy ludziom o niskich przychodach.

LP: Jakich form prawnych używacie, aby chronić grunty przed spekulacją?

RNH: Zazwyczaj zatrzymujemy dla siebie grunt, a inicjatywa przejmuje budynek. Używamy umów użytkowania wieczystego, które są bardzo dobrze znane w Anglii, ale nie tylko – często stosują je niemieckie kościoły. Tego rodzaju umowa to nasza ulubiona forma współpracy. Uważamy, że ziemia jest dobrem wspólnym i nie powinna być własnością osób prywatnych, nawet kooperatyw; stoimy też na stanowisku, że dochód z użytkowania ziemi powinien być zwracany społeczeństwu. Taka umowa ma dwa skutki: po pierwsze, otrzymujemy z jej tytułu opłatę, która umożliwia nam prowadzenie działalności. Ponieważ nie jesteśmy w stanie dokonywać zakupów gruntów wyłącznie z pieniędzy pochodzących z darowizn, musimy brać kredyty – spłacamy je właśnie z tych opłat. Z tego, co pozostaje, finansujemy naszą pracę. Po drugie, dzięki takiej umowie podpisujemy z grupą swego rodzaju kontrakt bezpieczeństwa. Kiedy nam na przykład mówią, że planują projekt mieszkaniowy dla ludzi niepełnosprawnych i pełnosprawnych albo zespół pracowni dla artystów, możemy im dać w użytkowanie grunt wyłącznie na ten cel, a kiedy chcą zmienić sposób jego wykorzystania, muszą w pierwszej kolejności zwrócić się do nas. Nie chodzi o to, że sposobu użytkowania nie można zmienić, jeśli coś nie działa, ale najpierw trzeba porozmawiać na temat różnych możliwości, to musi być inicjatywa o charakterze społecznym, coś użytecznego, pomocnego i idealistycznego. Przez wzgląd na wszystkich ludzi, którzy pomogli zbudować dany dom, czujemy, że musimy chronić ich pierwotne pomysły i ich pieniądze, wysiłek, pracę i wiedzę, które włożyli w projekt – jesteśmy zatem strażnikami idealistycznych celów.

LP: Czy poza posiadaniem ziemi jesteście również właścicielami jakichś budynków, z którymi pracujecie?

RNH: Raz na jakiś czas decydujemy się na konstrukcje inne niż umowa wieczystego użytkowania gruntu – dzieje się tak, gdy otrzymujemy ziemię lub budynek jako darowiznę. Na przykład w Berlinie dostaliśmy teren pod zabudowę, a jego darczyńca zasugerował nam, żebyśmy coś tam stworzyli, bo wszystko jest przygotowane. Postanowiliśmy poszukać środków na ten projekt, zwróciliśmy się do GLS Banku w Bochum i przygotowaliśmy budynek socjalny dla osób upośledzonych umysłowo i chorych, z przedszkolem i repair café. W tym przypadku jesteśmy po prostu właścicielami obiektu, w którym tworzymy treści społeczne i generujemy skromny dochód. Roczny zysk rzędu 10 tysięcy euro uzyskany z budynku, który kosztował 4 miliony, to bardzo mało. Niemniej jesteśmy z niego bardzo zadowoleni ze względu na jego funkcję społeczną. W dłuższej perspektywie czasowej, w miarę zyskiwania aktywów, stwarza nam on również większe możliwości udzielania wsparcia. Oznacza to, że zawsze robimy wyjątki od naszego standardowego sposobu postępowania, musimy być po prostu kreatywni, jak w sytuacji, gdy otrzymujemy darowiznę w postaci fortepianu lub skrzypiec i musimy znaleźć najlepszy sposób ich wykorzystania.

LP: Kim są twoi wspólnicy w zbieraniu pieniędzy?

RNH: Mamy bardzo rozbudowaną sieć partnerów. Niektóre banki, jak GLS Bank z Bochum, w którym byłem niegdyś zatrudniony, współpracują z nami od początku. Po dziesięciu latach działalności uświadomiliśmy sobie jednak, że bardzo mało kredytów zaciągnęliśmy w bankach, sporo za to u innych fundacji i osób prywatnych. Wielu ludzi udziela nam pożyczek na przyjaznych zasadach. Wykonaliśmy ogromną robotę marketingową w ostatnich latach, po prostu wykonując naszą pracę, i ludzie ze spółdzielczego świata zdołali nas poznać. Otrzymujemy wiele próśb o zakup ziemi dla kooperatyw mieszkaniowych, ale rzadko dysponujemy wolnymi środkami finansowymi. Zamiast tego sugerujemy im rozmowy z uczestnikami projektu, przyjaciółmi i ludźmi z otoczenia i poproszenie ich o pożyczki lub darowizny – zwykle pozwala to gromadzić niewielkie sumy, 3–4 tysiące euro, ale czasami zdarzają się ludzie, którzy są w stanie przekazać dziesiątki lub setki tysięcy euro. Darowizny pochodzą jednak niemal zawsze od osób ze środowiska, ponieważ rozumieją one już, na czym polega nasza praca. Zdarza się, że ludzie, którzy odziedziczyli nieruchomość lub mają udziały w kooperatywach, przychodzą do nas i oferują darowiznę: wszyscy spośród siedemdziesięciu–osiemdziesięciu dużych darczyńców, z którymi mieliśmy do czynienia, mieli bardzo szczególne historie, osobisty powód, dla którego chcieli dać nam pieniądze lub przekazać nieruchomość. Ludzie postrzegają nas jako niezależną instytucję, a to często pomaga w zdobyciu niezbędnego zaufania. Za darowiznami idą również pewne korzyści związane z opodatkowaniem, ale myślę, że nie jest to główna motywacja. Jednocześnie, pomimo wszystkich reklam, nie otrzymujemy zbyt wielu pieniędzy od zwykłych ludzi, ponieważ nasze cele są zbyt skomplikowane, nasz sposób pracy trudny do wyjaśnienia, poza tym spółdzielczość mieszkaniowa nie wydaje się im celem publicznym.

LP: Czy nie masz wrażenia, że wszystkie te inicjatywy wokół Stiftung trias, Stiftung Edith Maryon czy Mietshäuser Syndikat stopniowo się rozrastają i przyjmują postać czegoś w rodzaju równoległego rynku nieruchomości? Osiągając masę krytyczną, mechanizmy te mogłyby doprowadzić do zmiany naszego sposobu myślenia o zarządzaniu nieruchomościami i własności.

RNH: Uważam, że będziemy musieli stawić czoła innym pytaniom. Syndikat ma demokratyczną strukturę i lokalną organizację. My z kolei, podobnie jak Stiftung Edith Maryon, potrzebujemy, jak mi się wydaje, bardziej demokratycznej struktury. Już teraz myślimy o tym, co się stanie, jeśli na przykład nie powiedzie się projekt w Berlinie, jeśli zbankrutuje. Kto zdecyduje o przyszłości tego miejsca – czy tylko my, Stiftung trias w Hattingen, czy także projekty berlińskie? W najbliższych latach będziemy musieli zmierzyć się z tym problemem i znaleźć formę organizowania konsultacji z sąsiednimi projektami, znanymi nam ekspertami, a nawet przedstawicielami władz miejskich na temat pomysłów reaktywacji budynku lub gruntu, na którym jakiś się nie udał. Powinni podejmować decyzje razem z nami. Uważam, że należy iść w tym kierunku, w przeciwnym razie ludzie nie zaakceptują kwestii dóbr wspólnych w powiązaniu z trias.

LP: Pod pewnym względem odgrywacie rolę publiczną, dostarczając inicjatywom społecznym przestrzeni lub środków finansowych. Jakie są wasze relacje z sektorem publicznym, który ma z tym coraz większy problem?

RNH: Mam wrażenie, że udało się nam osiągnąć naszą obecną pozycję dzięki przykładowi, jaki dajemy innym. Jedną rzeczą jest mówienie o dobrach wspólnych i umowach wieczystego użytkowania gruntu, inną robienie tego naprawdę. O wiele łatwiej przekonać ludzi, kiedy można im powiedzieć: „Popatrzcie na ExRotaprint, Alte Schule Karlshorst, KunstWohnWerk w Monachium”. To przekonuje polityków, uniwersytety, przedstawicieli kooperatyw. To samo dotyczy administracji publicznej: na przykład Internationale Bauausstellung z Turyngii poprosiło nas o zaproponowanie im rozwiązań dotyczących organizacji i planu rozwoju. To dzieje się również w innych miejscach: południowoniemieckie miasto Metzingen zwróciło się do nas o pomoc w kwestii umowy użytkowania wieczystego, która na stulecia miała zapewnić budynki miejskie najemcom korzystającym z preferencyjnych stawek. W Niemczech można postawić budynek i przeznaczyć go na wynajem dla ludzi o niskich dochodach lub takich, którzy mogą płacić 5–6 euro za metr kwadratowy, i wówczas uzyskuje się bardzo korzystne kredyty.

Jednak po dwudziestu latach, gdy umowa dobiega końca, można podnieść czynsz do poziomu rynkowego. Dla burmistrz Metzingen ten mechanizm nie był zadowalający, ponieważ dwie dekady to za mało. Spytała nas, czy potrafimy to zrobić inaczej, na sto lat zamiast dwudziestu. Zaczęliśmy się wspólnie zastanawiać nad umową użytkowania wieczystego. Jesteśmy zatem na dobrej drodze do tego, aby pełnić rolę konsultantów również dla sektora publicznego. A zarazem jesteśmy zbyt mali, aby doradzać w całych Niemczech, poza tym nie uważamy, żeby to było naszym głównym zadaniem. Tak się jednak zdarza i przygotowywane przez nas publikacje są bardzo często zamawiane również przez władze różnych miast.

LP: Zatem do pewnego stopnia dysponujecie bardziej bezpieczną metodą zachowywania społecznie włączających projektów niż sektor publiczny: to bardzo interesująca sytuacja, kiedy sektor publiczny zwraca się z prośbą o pomoc w zabezpieczeniu należących do niego budynków czy gruntów. Bardzo dużo mówi nam to na temat tego, w jak wielu sytuacjach demokracja nas zawodzi. Ostatecznie, kiedy wybieramy urzędników publicznych, nie głosujemy tak naprawdę za prywatyzacją i innymi podobnymi jej procesami.

RNH: Nie uważamy sektora publicznego za konkurencję: oczywiście wolelibyśmy widzieć ten czy inny kawałek ziemi w rękach naszej fundacji, ponieważ daje nam on większe możliwości ekonomiczne, jeśli jednak miasto wspiera spółdzielnię mieszkaniową, podpisując z nią korzystną umowę użytkowania gruntu, to jest to w porządku i nie jesteśmy tu więcej potrzebni. Problem polega na tym, że ludzie pracujący z władzami miejskimi nie rozumieją grup obywatelskich – opisuję ich często jako zimnych partnerów, ponieważ nie myślą w taki sposób jak my. Zazwyczaj w ratuszach spotykam właścicieli domków jednorodzinnych i fajnych samochodów, którzy latają na wakacje na Majorkę, a zatem osoby wiodące bardzo mieszczańskie życie. Jeśli przychodzi się tam i mówi, że mieszkamy razem w czterdzieści osób, dzielimy z sobą to i tamto, nie rozumieją tego, co sprawia, że współpraca bywa niekiedy trudna. Równocześnie jest to proces uczenia się, dostarczania idei do głów ludzi, którzy są od nas bardzo daleko – myślę, że to też jest praca. Czasami mówię, że nasze projekty są jak sztuka, ponieważ ludzie stają przed naszymi domami i zastanawiają się, czemu oni, do licha, mieszkają w taki sposób. To jak patrzenie na dzieło sztuki i pytanie, cóż ono mi mówi. To sprawia, że ludzie zaczynają myśleć.

LP: W jaki sposób rozszerzyć tego rodzaju działania na skalę europejską?

RNH: Potrzeba do tego pieniędzy i czasu. Jesteśmy zainteresowani możliwością ogólnoeuropejskiej platformy i spotykamy europejskich partnerów. Szkopuł w tym, że w różnych państwach Unii funkcjonują różne narzędzia prawne. Nawet w Niemczech, Szwajcarii i Austrii użytkowanie wieczyste rozumiane jest zupełnie inaczej. Oznacza to, że nie możemy robić dokładnie tego samego po przekroczeniu granicy. Wymiana wiedzy to bardzo ciężka praca, a to właśnie sposób myślenia musimy przetransportować. Nasza praca w Niemczech mogłaby polegać w zasadzie na wyjaśnieniu, jak my to robimy, i pozwoleniu, aby ludzie przełożyli to na kontekst swoich krajów, swoje możliwości i ograniczenia. Zdaję sobie sprawę z tego, że wiele projektów i inicjatyw znajduje się na etapie, na którym my byliśmy w latach 90. Mam nadzieję, że możemy im pomóc za pośrednictwem naszego modelu, pokazując nasz sposób pracy. W Austrii istnieje mała fundacja, która dopiero co powstała i próbuje robić to, co my robimy w Niemczech. Wsparliśmy ich wiedzą, aby pomóc im działać na sposób austriacki. Musimy się nieustannie uczyć od innych krajów, stawiać sobie nowe pytania, znajdować odpowiedzi i zdobywać wiedzę, która pomaga nam w przemyśleniu pewnych stanowisk. Gromadzenie wiedzy stanowi ważną część naszej codziennej pracy. Musimy się znajdować w stanie nieustającego rozwoju – w przeciwnym wypadku, nie mam co do tego wątpliwości, ten projekt nam się nie uda; a ponieważ choć jest typowy, nie sytuuje się w głównym nurcie, zawsze będzie od nas wymagał większego wkładu.

Tłumaczenie z angielskiego:  Michał Choptiany