Formy własności

3 [58] 2017

05 | 02 | 2018

Budowanie od podstaw

Przypadek Kolektywu Rákóczi w Budapeszcie

 

  1. TŁO I KONTEKST

W 2011 roku grupa dwanaściorga młodych ludzi udała się na weekend na przedmieścia Budapesztu, aby przedyskutować kwestię alternatywy dla indywidualnej własności lokali mieszkalnych i zarysować możliwy model współmieszkania. Grupa składała się ze studentów i intelektualistów powiązanych z sobą przez udział w kilku projektach obywatelskich i politycznych; na użytek swoich spotkań zwykle korzystali oni z wynajmowanego zniszczonego mieszkania w centrum Budapesztu, gdzie niektórzy z nich również pomieszkiwali. Jednym z rezultatów spotkania był wpis na blogu zatytułowany Do czego wam trzydzieści zmywarek w jednym bloku mieszkalnym? Za pośrednictwem tej metafory uwypuklone zostały potencjalne zalety kolektywnych form zamieszkiwania: zasoby można współdzielić, a bezpośrednie otoczenie mieszkańców objąć kolektywną kontrolą. Wpis wywołał ożywioną dyskusję w sieci, a jej inicjatorzy kontynuowali ją w formie kolejnych spotkań. Założyli nieformalną grupę Kolektyw Rákóczi (dalej: KR), której nazwa wzięła się od ulicy, gdzie znajdowało się wynajmowane przez nich mieszkanie. W kolejnych latach udało się zorganizować pięć różnych wspólnie wynajmowanych mieszkań, w których przez dłuższy lub krótszy czas żyło łącznie dwadzieścia osiem osób, ustaliwszy uprzednio system reguł i zwyczajów organizujących kohabitację zgodnie z ideą optymalizacji współdzielonych zasobów. Wszyscy autorzy niniejszego artykułu zostali członkami KR i mieszkali we wspomnianych lokalach w ciągu ostatnich lat. W niniejszym tekście skupimy się na ostatnich dwóch, kiedy to dwanaścioro członków KR postanowiło zreorganizować tę instytucję w celu przygotowania pierwszego opartego na kooperacji kolektywnego projektu mieszkaniowego na Węgrzech.

Szkic ten ma dwojaki cel. Po pierwsze przedstawimy w nim autorefleksyjną i autoetnograficzną analizę funkcjonowania KR. Jego historia nie jest (jeszcze) opowieścią o sukcesie: po kilku próbach zorganizowania wspólnego miejsca zamieszkania zgodnie z ideą kooperacyjnej własności napotkaliśmy szereg przeszkód. Drugim celem jest udokumentowanie tezy, że przeszkody te mają naszym zdaniem przede wszystkim charakter strukturalny, a ich źródła leżą w strukturalnym usytuowaniu Węgier na peryferiach Europy. Oznacza to, że choć zachodnioeuropejskie przykłady mogą się wydawać inspirujące, nie przydadzą się do eliminowania przeszkód zakodowanych w instytucjonalnym środowisku, w którym przyszło nam pracować. Dlatego też zamierzamy wysuwać argumenty przeciwko dyskursom, które tłumaczą sukces grup zachodnioeuropejskich i brak podobnych grup funkcjonujących w Europie Wschodniej, posługując się kategoriami istotnego zjawiska kulturowego (tzn. „brakiem doświadczenia organizacyjnego”, „brakiem profesjonalizmu”, „odmiennością postaw” itp.).

Aby umożliwić zrozumienie opowieści o KR, przedstawimy najpierw pokrótce strukturę własności lokali mieszkalnych w Budapeszcie i na Węgrzech. W wyniku procesu prywatyzacji, stanowiącej odpowiedź na dziurę budżetową, jaką zastały władze na początku lat 90., Węgry na tle państw postkomunistycznych miały jeden z najwyższych współczynników własności mieszkaniowej. W 2016 roku 98 procent węgierskich mieszkań stanowiło własność prywatną, a 90 procent z nich zamieszkiwali ich właściciele. Tylko 8,3 procent mieszkań było wynajmowanych, z czego 1,3 stanowiły lokale komunalne. W Budapeszcie 5 procent mieszkań należało do miasta (większość wynajmowano lokatorom), prywatny wynajem w 2015 roku plasował się zaś na poziomie 10,5. Oznacza to, że nawet w stolicy kraju 85 procent mieszkań zajmują ich właściciele.

W ostatnich latach gwałtownie wzrosły zarówno ceny zakupu nieruchomości, jak i koszty wynajmu – w Budapeszcie od 2014 roku wydatki ponoszone z tytułu obu tych operacji uległy podwojeniu. Proces ten sprawia, że mało zamożnym i młodym mieszkańcom coraz trudniej znaleźć mieszkanie, czy to na wynajem, czy na zakup. Co więcej, idą z nimi w parze nierówności terytorialne: zachodzi proces „regionalnej gettoizacji”, którego skutkiem jest pogłębiająca się segregacja. Poziom mobilności przestrzennej jest na Węgrzech bardzo niski, co oznacza, że ludzie mają małe szanse na przystosowanie się do nowych warunków ekonomicznych i przeprowadzkę do miejsca, w którym z łatwością mogliby znaleźć pracę. Publiczny wynajem mógłby złagodzić te napięcia, jednak na Węgrzech większość lokali publicznych należy do władz miejskich, które – działając w realiach zdecentralizowanej i niedofinansowanej administracji lokalnej – usiłują pozbyć się swojej własności. Większość tych lokali jest zresztą w bardzo złym stanie na skutek wieloletnich zaniedbań i niezwykle trudno uzyskać dostęp nawet do rozpadających się jednostek mieszkaniowych. Prywatny sektor wynajmu jest równie dysfunkcyjny, jeśli chodzi o wsparcie dla niezamożnych i młodych. Ramy prawne prywatnego wynajmu są bardzo ogólne, więc najemcy są zdani na dobrą (lub złą) wolę właścicieli. Nie reguluje się cen rynkowych, a przepisy podatkowe sprawiają, że wielu właścicieli prowadzi działalność w szarej strefie lub na czarnym rynku, w wyniku czego najemcy stają się jeszcze bardziej bezbronni. Nie będzie przesadą stwierdzenie, że kryzys mieszkaniowy trwa na Węgrzech nieprzerwanie od lat 80. Do prawidłowego zrozumienia tego procesu konieczne jest również wprowadzenie perspektywy historycznej. Po roku 1989 polityka mieszkaniowa miała bardzo niski priorytet w działalności poszczególnych rządów, zwłaszcza w porównaniu ze znaczeniem politycznym, jakie nadawano jej w okresie monopartyjnego reżimu socjalistycznego, kiedy to w latach 1960–1975 zbudowano milion mieszkań. Począwszy od lat 80., nieliczne subsydia nakierowane na mieszkalnictwo wspierały głównie własność prywatną i przyznawały priorytet lepiej sytuowanym obywatelom. Najbardziej dramatycznym (z punktu widzenia szkodliwości społecznej) z tych rozwiązań było wprowadzenie denominacji kredytów hipotecznych w pierwszej dekadzie obecnego stulecia. Po kryzysie roku 2008 setki tysięcy ludzi musiały stawić czoła ratom, które rosły w wyniku skoków kursów obcych walut (głównie franka szwajcarskiego) oraz zmiennego oprocentowania.

Obecna sytuacja mieszkaniowa na Węgrzech jest niekorzystna dla wielu grup społecznych. Spośród nich chcielibyśmy wspomnieć dwie. Najbardziej oczywistymi „przegranymi” są ludzie mało zamożni. Albo kupują oni mieszkania na obszarach (głównie wiejskich) dotkniętych segregacją, gdzie rynek pracy i usług jest bardzo słabo rozwinięty, albo próbują znaleźć coś na rynku wynajmu. Wynajem publiczny okazuje się niedostępny, a prywatny naznaczony ryzykiem i wysokimi kosztami. W tym kontekście wyrastają jak grzyby po deszczu różne formy nieformalnych układów, jak lichwa, samowole budowlane i inne niebezpieczne rozwiązania. Drugą nieuprzywilejowaną grupą są oczywiście młodzi. Jeśli brak im wsparcia finansowego ze strony rodziny, praktycznie nie mają szans na zdobycie przyzwoitych mieszkań. Średni koszt wynajmu kawalerki w Budapeszcie pochłania 80 procent średniego wynagrodzenia lub 60–70 procent pensji adiunkta na uniwersytecie. Ponieważ wszyscy członkowie KR są młodymi inteligentami, dane te wyjaśniają, dlaczego zaczęliśmy myśleć o alternatywie dla typowych układów mieszkaniowych.

Chociaż nasze położenie społeczne było jedną z głównych motywacji do powołania KR, pojawiło się również inne ważne źródło inspiracji. Wielu członków grupy (a także lokatorów wynajętych przez nas mieszkań) należało w trakcie studiów uniwersyteckich do Kolegium Zaawansowanych Studiów nad Teorią Społeczną (Társadalomelméleti Kollégium, TEK). Kolegia mają specjalny status w ramach węgierskiego systemu szkolnictwa wyższego: są samoorganizującymi się studenckimi zrzeszeniami skoncentrowanymi zwykle na konkretnej dyscyplinie wiedzy. TEK zajmowało się krytyczną teorią społeczną. Członkowie kolegium świadczą pozaprogramowe profesjonalne usługi dla innych zrzeszonych studentów oraz szerszego grona odbiorców; w wypadku TEK wiązały się one z doświadczeniem kolektywnego mieszkania i silną tradycją autonomicznej organizacji. TEK, afiliowane przy budapeszteńskim Uniwersytecie Macieja Korwina, otrzymało do dyspozycji przestrzeń w jednym z akademików położonych w centrum stolicy. Członkowie kolegium mają możliwość wspólnego mieszkania, gotowania i pracy. Po ukończeniu nauki wielu absolwentów pragnie kontynuować kolektywny styl życia – wielu z nas to właśnie to pchnęło w stronę utworzenia KR. Warto wreszcie dodać, że działania obywatelskie i polityczne, w które angażowali się członkowie KR równolegle z aktywnością w ramach tej organizacji, wpisywały się w falę lewicowej polityki na Węgrzech, a wartości z nią związane współbrzmiały z ideami kolektywu.

 KR próbuje zrealizować dwa cele. Pierwszym jest kolektywne mieszkanie oparte na współzamieszkiwaniu, drugim wypracowanie kolektywnej formy własności (być może w formie kooperatywy). Mamy świadomość tego, że te dwie rzeczy (współzamieszkiwanie i kooperacyjna własność) mogą być traktowane oddzielnie (wskazują na to nasze niedawne, bardziej pragmatyczne przedsięwzięcia opisane w ostatniej części szkicu), ale chcielibyśmy osiągnąć obie. Poza celem polegającym na zabezpieczeniu własnej sytuacji mieszkaniowej w sposób niedostępny dotychczas na węgierskim rynku nieruchomości, jesteśmy również zmotywowani politycznie. Mocno wierzymy, że tworzenie – zwłaszcza w wysoce wrażliwej dziedzinie mieszkalnictwa – wspólnot, które sytuują się na zewnątrz procesów rynkowych, przyczynia się do kształtowania lepszego i bardziej sprawiedliwego społeczeństwa. Wyobrażamy sobie zatem pierwszą przyszłą materializację KR jako wzorzec, na podstawie którego zostanie zbudowany model dostępny dla grup bardziej zróżnicowanych od nas.

Co zrobiliśmy do tej pory, aby te cele osiągnąć? W 2015 roku członkowie KR zadecydowali o rozpoczęciu systematycznej organizacji. Powołaliśmy grupy robocze skupione na problematyce prawnej, finansowej, międzynarodowej i nieruchomościowej, a także znaleźliśmy partnerów w innych organizacjach. Zawiązaliśmy sojusz z grupą młodych architektów pragnących popularyzować modele wspólnego zamieszkiwania na Węgrzech (grupa Collective Living), nawiązaliśmy współpracę z najważniejszym węgierskim think tankiem urbanistycznym (Metropolitan Research Institute) oraz kontakt z grupami z Europy Zachodniej (np. z Mietshäuser Syndikat – siecią przeszło stu niemieckich grup działających na rzecz idei współzamieszkiwania).

W następnej części niniejszego szkicu przybliżymy niektóre kluczowe zagadnienia związane z problematyką własności, odwołując się do przykładów z naszej dwuletniej intensywnej pracy. Kolejną poświęcimy przeszkodom strukturalnym (instytucjonalnym, finansowym itp.), którym nasza grupa musiała stawić czoła w realiach postkomunistycznego państwa na peryferiach Europy. Następnie rozważymy możliwości pokonania (niektórych z) tych przeszkód i przy tej okazji przedstawimy nasze doświadczenie terenowe i omówimy reakcje władz miejskich i przedsiębiorców na nasze propozycje. W podsumowaniu zaprezentujemy sposoby rozwiązań trudności strukturalnych do wykorzystania w przyszłości.

  1. OGRANICZENIA INSTYTUCJONALNE I FINANSOWE

Model mieszkaniowy, który pragniemy ustanowić, opiera się na założeniu, że budynek, który jest zajmowany przez wspólnotowy projekt mieszkaniowy, stanowi własność kooperatywy. Mieszkańcy nie mieliby indywidualnego prawa własności, a ich status opierałby się na długoterminowym, stabilnym wynajmie (w idealnych warunkach wszyscy lokatorzy powinni być również członkami podmiotu prawnego, jakim jest kooperatywa). W wypracowanym przez nas modelu jedyne zobowiązania jednostek związane z mieszkaniem w kooperatywie polegałyby na comiesięcznym opłacaniu czynszu i uczestnictwie we wspólnotowych procesach zarządzania budynkiem i jego życiu codziennym. Prawo własności przysługiwałoby podmiotowi prawnemu, którym jest kooperatywa mieszkaniowa, do niej również należałoby zabezpieczenie środków niezbędnych do zakupu nieruchomości. Kapitał wspólnoty miałby zostać zgromadzony dzięki bankowym kredytom i prywatnym pożyczkom. Te ostatnie mogłyby pochodzić od członków kooperatywy lub zewnętrznych podmiotów i podlegałyby oprocentowaniu w obustronnie uzgodnionym czasie. Lokatorzy płaciliby kooperatywie czynsz, a zebrane pieniądze przeznaczałoby się na spłacenie rat kredytów i pożyczek. W momencie uregulowania tych zobowiązań członkowie kooperatywy decydowaliby o wysokości czynszu, z którego mają być finansowane koszty utrzymania budynku i realizacji kolejnych projektów mieszkaniowych.

Zaletą tego modelu jest jego dostępność i elastyczność z punktu widzenia mieszkańców: nie muszą posiadać kapitału ani się samodzielnie zadłużać, aby stać się członkami kooperatywy, a gdy ich sytuacja życiowa ulegnie zmianie, równie łatwo mogą się wyprowadzić, ponieważ nie wnieśli żadnego wkładu finansowego i nie mają nic do spłacenia. Co więcej, model ten umożliwia rozwiązanie problemu ciężaru indywidualnego ryzyka związanego z własnością prywatną. Ryzyko, któremu zasadniczo pragniemy zaradzić, wiąże się z indywidualnym zadłużeniem, które dla większości przedstawicieli węgierskiego społeczeństwa stanowi warunek wstępny do uzyskania własności prywatnej. Uważamy, że poza uniknięciem indywidualnego zadłużenia model ten pozwala pokonać jedno z kluczowych ograniczeń węgierskiego systemu mieszkaniowego, a mianowicie przekonanie, że jedynym sposobem zapewnienia bezpiecznego, stałego mieszkania jest prywatny zakup nieruchomości. Ten z kolei prowadzi do daleko idącego braku elastyczności w kontekście późniejszych decyzji życiowych. Jesteśmy przekonani, że obiegowe twierdzenie, iż wszystkich Węgrów cechuje „kulturowa preferencja” dla indywidualnej własności mieszkania, jest całkowicie błędne i wynika z braku innej możliwości zapewnienia sobie długoterminowej stabilności mieszkaniowej (by nie wspomnieć już o tym, że kryzys ostatnich lat na rynku kredytów hipotecznych pokazał, jak iluzoryczna jest to stabilność).

W miarę kolejnych kroków ku urzeczywistnieniu modelu własności opartego na kooperacji nieustannie napotykamy trudności o charakterze strukturalnym, głównie związane z dostępnością środków niezbędnych do finansowania tego rodzaju projektu. Kiedy myśli się o modelu, w ramach którego kooperatywa mieszkaniowa nabywa prawo własności do nieruchomości (co postrzegamy jako politycznie ważne ze względu na wycofanie tej nieruchomości z rynku i zapewnienie sobie prawdziwej samorządności), nie da się uniknąć zainwestowania dużego kapitału. Najważniejszym problemem jest tutaj pozyskanie źródła tego rodzaju inwestycji.

„Najczystszym” rozwiązaniem byłoby pozyskanie środków od jakiejś instytucji finansowej. Można też wziąć pod uwagę swego rodzaju crowdfunding, w ramach którego przyciągnięto by wielu małych inwestorów, ustalenie wymogów kapitałowych dla członków dołączających do kooperatywy lub znalezienie dużego inwestora. Wszystkie te trzy rozwiązania wymagają intensywnej pracy i działalności organizacyjnej, co więcej, każdy projekt mieszkaniowy staje się nowym przypadkiem i trudno wykorzystać raz zdobyte doświadczenia. W krajach, w których realizuje się wiele tego rodzaju kooperacyjnych przedsięwzięć, istnieje zwykle sposób na zapewnienie dużej sumy pieniędzy, która następnie będzie zarządzana przez kooperatywę. Poniżej przeanalizujemy, dlaczego w naszych realiach znalezienie dużego instytucjonalnego źródła finansowania okazało się niemożliwe. W dalszej kolejności natomiast opiszemy inne „asamblażowe” struktury finansowe, które w obecnej sytuacji postrzegamy jako warte rozważenia możliwości.

 

BRAK INSTYTUCJONALNYCH ŚRODKÓW FINANSOWYCH DLA KOOPERATYWY MIESZKANIOWEJ

Po pierwsze, należy zauważyć, że na węgierskim rynku mieszkaniowym nie ma obecnie podmiotu, który miałby doświadczenie w dostarczaniu środków finansowych dla mieszkań przeznaczonych na długoterminowy wynajem. Nawet jeśli odsuniemy na bok polityczny projekt kolektywnie zarządzanej przestrzeni mieszkalnej i na chwilę rozważymy kooperatywę wyłącznie jako instytucję udostępniającą mieszkania na wynajem, okaże się, że na Węgrzech brakuje doświadczenia z wynajmem instytucjonalnym, ponieważ większość lokali tego typu należy do małych inwestorów posiadających ich zaledwie kilka. Oznacza to, że środki finansowe mogą być spożytkowane na (A) zakup indywidualnego prawa własności za pośrednictwem indywidualnego kredytu hipotecznego lub (B) budowę na sprzedaż. Fundusze drugiego rodzaju są dostępne dla firm w trybie krótkoterminowym, ponieważ zostały dostosowane do rozwiązań zapewniających szybki zwrot inwestycji dzięki sprzedaży lokali wkrótce po ich ukończeniu. Taka struktura dostępnych funduszy oznacza, że dużym graczom ekonomicznym nie opłaca się inwestować w mieszkania pod wynajem również ze względów rynkowych, ponieważ musieliby czekać na zwrot inwestycji przez piętnaście–dwadzieścia lat, a nie dwa lub trzy, jak w sytuacji sprzedaży bezpośredniej. Co więcej, jeśli pomyśli się o budownictwie mieszkaniowym pod wynajem jako o niekomercyjnej, nieobliczonej na zysk strukturze, wówczas okaże się, że zwrot inwestycji byłby jeszcze wolniejszy i niższy.

Długoterminowe, tanie finansowanie jest niedostępne na węgierskim rynku mieszkaniowym. Oznacza to, że kredyt mieszkaniowy jest zwykle droższy, a warunki jego udzielania mniej korzystne niż w przodujących gospodarkach. Jest to konsekwencja miejsca, jakie zajmują Węgry w globalnym i europejskim systemie ekonomicznym. Na wpół peryferyjnych rynkach, które uznawane są za bardziej ryzykowne i gdzie rządy zwykle mają słabszą pozycję negocjacyjną, instytucje finansowe oczekują wyższych i szybszych zwrotów. W kategoriach inwestycji mieszkaniowych oznacza to, że na Węgrzech nie są skłonne udzielić taniego kredytu (oprocentowanego poniżej 5 procent) na okres dwudziestu lat, tak jakby to zrobiły w Niemczech. Ten rodzaj długoterminowych, tanich zasobów finansowych dla mieszkalnictwa jest dostępny wyłącznie w miejscach, które są postrzegane jako stabilne rynki mieszkaniowe i gdzie inwestorzy znajdują motywację do tego, aby ulokować swoje pieniądze na dłużej, nawet jeśli nie będą one generować znaczących zysków. Rynki mieszkaniowe niemiecki i szwajcarski są właśnie takimi „bezpiecznymi zatokami”, podczas gdy Europa Środkowa i Wschodnia (a także Południowa!) stanowią raczej terytorium dla inwestycji wysokiego ryzyka i wysokiej rentowności.
Dla potencjalnej kooperatywy mieszkaniowej są to niezbyt dobre wiadomości, ponieważ przystępność kosztów jest jednym z jej kluczowych celów. Dlatego też potencjalna odpowiedź polegałaby na nieoczekiwaniu na pokaźne środki finansowe gwarantowane przez mechanizmy rynkowe, choćby kredyty bankowe. To jednak wymagałoby alternatywnych zasobów finansowych, takich jak wsparcie rządowe lub znaczne indywidualne oszczędności.

W większości miejsc, w których kooperacyjny model mieszkaniowy może się łatwo rozwinąć, istnieje jakiegoś rodzaju wsparcie polityczne. Węgry nie mają tego rodzaju ramy prawnej, a tutejsza polityka mieszkaniowa jest całkowicie nastawiona na promocję indywidualnej własności mieszkaniowej i opiera się na konserwatywnej ideologii dwupokoleniowej rodziny uznawanej za podstawową komórkę społeczną.

Puenta jest taka, że rynkowe lub publiczne mechanizmy finansowania, które mogłyby zostać użyte do stworzenia kooperatywy mieszkaniowej, są obecnie na Węgrzech najwidoczniej niedostępne (choć mamy nadzieję, że nasze działania uczynią je dostępnymi w przyszłości). Oznacza to, że nie da się uniknąć różnego rodzaju kompromisów i konieczna jest większa kreatywność w procesie tworzenia takiej kooperatywy.

W następnej części przedstawimy pokrótce inne modele finansowania i własności, które udało się nam dotąd przetestować. Zasadniczym problemem zawsze zaś będą kompromisy, na które musimy pójść w związku z prawem własności i ryzykiem, rezygnując z idealnej struktury, którą pierwotnie sobie założyliśmy.

  1. EKSPERYMENTY Z RÓŻNYMI FORMAMI WŁASNOŚCI JAKO ODPOWIEDŹ NA NAPOTKANE PRZESZKODY

KR eksperymentował z kilkoma rozwiązaniami, które pozwalają pokonać strukturalne ograniczenia i opisany wyżej brak instytucjonalnego wsparcia: (1) negocjował z rozmaitymi instytucjami państwowymi w celu wypracowania możliwości długoterminowego wynajmu własności publicznej; (2) próbował przekonać prywatnych inwestorów do włączenia się w ten projekt; wreszcie (3) negocjując z instytucjami finansowymi, zaproponował alternatywę, w ramach której kooperatywa staje się właścicielem nieruchomości, a jej członkowie albo się zadłużają, albo stają się inwestorami. W toku negocjacji z podmiotami prywatnymi i publicznymi wynikło wiele dylematów i ograniczeń.

Pierwszy i drugi model opierają się na długoterminowym wynajmie (od instytucji publicznej lub prywatnego inwestora). Jest to dla nas obecnie atrakcyjna propozycja, ponieważ pozwala na realizację projektu bez konieczności gromadzenia znacznego kapitału, co wydaje się najpoważniejszą przeszkodą. W wynajętym budynku moglibyśmy wypracować nasz model funkcjonowania i skupić się na rozwoju instytucji i społeczności zamiast borykać się z dużym ciężarem wynikającym z zadłużenia i konieczności zapewnienia sobie odpowiednich zasobów gotówki koniecznej do jego spłaty. Główne ustępstwo polega tutaj na tym, że bylibyśmy zależni od właściciela nieruchomości. Do tej pory nie udało się nam wynegocjować korzystnych dla nas warunków głównie dlatego, że zewnętrzne instytucje nie są skłonne do podjęcia ryzyka związanego z takim projektem.Trzeci model zakłada scenariusz, w którym dokonujemy kolektywnego zakupu domu. Wskutek istotnych ograniczeń związanych z możliwościami mobilizacji kapitału poszczególnych członków obarczałoby indywidualne ryzyko, a odpowiedzialność finansowa rozkładałaby się w nierówny sposób.

DŁUGOTERMINOWY WYNAJEM OD MIASTA

KR nawiązał również kontakt z władzami kilku dzielnic Budapesztu i próbował wypracować rozwiązanie, w ramach którego władze stolicy dostarczałyby nieruchomości na rzecz projektu. Podczas gdy w ramach pierwszego scenariusza burmistrzowie i administracja kilku dzielnic wykazywali zainteresowanie kooperatywami mieszkaniowymi, negocjacje z władzami centralnymi Budapesztu utknęły w martwym punkcie. Władze stolicy są w posiadaniu kilku pustostanów. Po roku 2010 budynki, w których świadczono usługi kulturalne i socjalne, takie jak szkoły, bursy, hotele robotnicze, zostały skupione w rękach miasta, jednak w wyniku wprowadzenia polityki radykalnych cięć budżetowych przestały działać. Pierwotny pomysł zakładał, że KR skontaktuje się z instytucjami zarządzającymi tymi nieruchomościami i przedstawi rozwiązanie uwzględniające długoterminowy wynajem i odnowienie budynku. Według przepisów, aby inwestor lub jakikolwiek inny prywatny podmiot mógł wynająć nieruchomość, musi zwyciężyć w otwartym konkursie na zarządzanie nią przez piętnaście plus pięć lat, jednak w konfrontacji z władzami Budapesztu napotkaliśmy wiele przeszkód ograniczających pole manewru dla administrujących danym budynkiem, a w konsekwencji zmniejszających szansę realizacji

takiego projektu. Po pierwsze, status prawny tych nieruchomości ogranicza sposób ich użytkowania. Ich pierwotna funkcja (edukacyjna, żywieniowa, biurowa) determinuje bowiem cele, dla których mogłyby zostać wynajęte. Po drugie, ponieważ podział pracy związany z zarządzaniem nieruchomościami jest skorelowany ze sposobami ich użytkowania, zmiana ich statusu prawnego wiązałaby się ze zmianą instytucji odpowiedzialnej za ewentualny wynajem. KR negocjuje proces zmiany, oznacza to jednak, że konieczne jest wprowadzenie gracza politycznego wyższego szczebla, który nadzorowałby cały projekt, udzielając mu jednocześnie politycznego wsparcia. W rezultacie oznacza to, że do wynajęcia budynku od władz stolicy konieczne jest uzyskanie pomocy ze strony polityków, którzy nadzorowaliby proces od samego początku. Jeśli uważnie przyjrzeć się współczesnej transformacji państwa węgierskiego, można zauważyć symptomy budowania systemu klienckiego, w ramach którego interesy polityczne są blisko związane z polityką partyjną i klasową. Zależność od dobrej woli polityków, która miałaby warunkować powodzenie projektu, oraz fakt, że stałby się on przedmiotem zainteresowania prezydenta Budapesztu, sprawia, że długoterminowa równowaga całego przedsięwzięcia staje się zagrożona. W rezultacie po półrocznych negocjacjach zmierzających w tym kierunku zdecydowaliśmy się nie kontynuować eksperymentu.

Podczas gdy polityka miasta jest zbyt mocno związana z krajowym poziomem politycznych negocjacji, politycy i administratorzy działający na poziomie dzielnic mają względną autonomię w podejmowaniu decyzji. W ciągu ostatniego roku KR nawiązał kontakt z władzami kilku dzielnic, zapytując o możliwość udostępnienia nieruchomości z ich zasobu na potrzeby omawianego projektu. Chociaż koncepcja tanich lokali na wynajem przeznaczonych dla młodych ludzi jest obecna w polityce władz dzielnicowych, opiera się ona na założeniu, że tanie tymczasowe mieszkania powinny być dostarczane młodym na czas między opuszczeniem domu rodzinnego a uzyskaniem własnego, stałego mieszkania. Jest ona zaadresowana wyłącznie do par z klasy średniej i wyrasta z idei własności mieszkaniowej jako bazy dla dwupokoleniowej rodziny. Władze wyobrażają sobie ponadto, że wraz ze wzrostem zarobków lub zdolności kredytowej młodzi wyprowadzą się z otrzymanych mieszkań. W toku negocjacji z władzami kilku dzielnic projekt KR został popchnięty w tym samym kierunku, a nasi rozmówcy powoływali się na konserwatywne idee związane z przestrzenią mieszkaniową, takie jak na przykład własność jako element wpisany w naturę ludzką i współdzielenie jako źródło konfliktów. Poza nieporozumieniami pojęciowymi, które można rozwiązać w toku negocjacji i długoterminowego partnerstwa, napotkaliśmy wiele ograniczeń strukturalnych. Okazało się, że kapitał na remont nieruchomości można zgromadzić wyłącznie z wykorzystaniem kredytu bankowego, jednak ze względu na fakt, że KR nie byłby właścicielem budynku, władze potrzebowałyby do takiego kredytu żyranta. Władze dzielnicowe, ze względu na swoje wcześniejsze zadłużenie oraz brak przykładów funkcjonowania modeli zbliżonych do naszej inicjatywy, z niechęcią odnoszą się do podżyrowania nam kredytu. Nasz projekt mieszkaniowy zbiegł się ponadto w czasie z boomem na otwieranie alternatywnych szkół, z którymi musi rywalizować o pustostany. Wraz z centralizacją i uniformizacją edukacji oraz jej przekształceniem w kierunku kształcenia zawodowego na użytek gałęzi przemysłu przenoszących się z zamożniejszych krajów europejskich, węgierskie elity i klasa średnia coraz częściej zapisują swoje dzieci do prywatnych placówek. Ich rynek również opiera się na opuszczonych budynkach należących do miasta.

WYNAJEM OD DUŻEGO INWESTORA

Inny alternatywny model finansowania, który wypróbowaliśmy przy okazji mniejszego domu, wystawionego na sprzedaż przez prywatnego właściciela, bazował na współpracy z jednym większym inwestorem, który miałby zakupić nieruchomość i podpisać z KR długoterminową umowę wynajmu. Scenariusz ów współgrałby całkiem dobrze z niektórymi zasadami KR, a jego zaletą był brak konieczności zdobycia przez nas dużego kapitału (mieliśmy tylko pokryć koszty remontu). Okazało się jednak, że potencjalni inwestorzy oczekiwali wysokiej stopy zwrotu z inwestycji, co mogłoby zagrozić przystępności projektu, a ponadto – co ważniejsze – uważali go za zbyt ryzykowny. To drugie zastrzeżenie było dla nas szczególnie interesujące i wydawało się nam sprzeczne z intuicją – wszak kooperatywa mieszkaniowa miała dostarczać inwestorowi stałego dochodu, a jednocześnie przejąć od niego koszty zarządzania. Inwestorzy widzieli w tym rozwiązaniu „produkt nieistniejący” na węgierskim rynku nieruchomości i uznawali taką inwestycję za trudną do odsprzedania w razie niepowodzenia projektu. Przekształcenie przeznaczonej na potrzeby kooperatywy nieruchomości (zwłaszcza takiej, która zostałaby zaprojektowana w sposób zintegrowany) w budynek składający się z łatwiejszych do sprzedaży oddzielnych mieszkań byłoby po prostu zbyt kosztowne. Proces negocjacji związanych z nieruchomością w pewnej zamożnej dzielnicy mieszkaniowej Budapesztu wykazał skrajną przestrzenną selektywność inwestycji mieszkaniowych na Węgrzech. Pomimo że obszar ten odznacza się wysokimi cenami i rodziny chętnie kupują położone w nim mieszkania, inwestycja wydawała się ryzykowna, ponieważ nie została ulokowana w ścisłym centrum. Wysoki poziom niechęci do podejmowania ryzyka jest charakterystyczny dla mniejszych indywidualnych inwestorów. Jesteśmy przekonani, że gdyby dali się zmobilizować więksi, instytucjonalni właściciele, taki model byłby możliwy do realizacji. Wzrosłaby również nasza bezbronność względem większego właściciela.

Kolejną potencjalną przeszkodą w tym modelu jest fakt, że chociaż alternatywne formy inwestowania odznaczające się szybszą stopą zwrotu są dostępne dla podmiotów zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym (np. zakupem pojedynczych mieszkań na wynajem dla turystów lub zwykłych klientów), konieczne byłoby prawdopodobnie pewnego rodzaju zaangażowanie ideologiczne lub osobiste, względnie indywidualny interes. Nie jest to niemożliwe, ale sprawia, że krąg potencjalnych inwestorów ulega dodatkowemu zawężeniu. Główną „zaletą” naszego projektu w porównaniu z innymi formami inwestycji mieszkaniowych jest to, że dostarczamy źródła dającego się skalkulować dochodu i bierzemy na siebie obowiązki związane z zarządzaniem.

KOLEKTYWNA WŁASNOŚĆ ZE ZINDYWIDUALIZOWANYM RYZYKIEM

W trakcie negocjacji z instytucjami finansowymi przekonaliśmy się, że banki nie są skłonne udzielać kredytów kooperatywom. Nasi rozmówcy twierdzili, że nie jest jasne, w jaki sposób rozkłada się odpowiedzialność finansowa. Przedstawili KR dwie możliwości: albo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością złoży wniosek o kredyt inwestycyjny i wtedy oprocentowanie będzie wyższe, albo też kilku członków grupy wystąpi z wnioskami o kredyty indywidualne i wtedy staną się współdłużnikami. Podczas gdy w pierwszym rozwiązaniu wysokość odsetek stawiała pod znakiem zapytania równowagę całego projektu, drugie implikowało problemy o charakterze operacyjnym.

Członkowie KR pochodzą z kręgu młodych, zaangażowanych politycznie ludzi wywodzących się z klasy średniej, którzy albo nie są w stanie zakupić nieruchomości, albo nie chcą tego robić z przyczyn ideologicznych lub wskutek zobowiązań związanych z posiadaniem małego mieszkania lub jego odziedziczeniem. Tylko garstka ludzi byłaby w stanie zgromadzić kapitał niezbędny do zakupu domu. Grupy tych, którzy mieli wolne środki i mogliby je zainwestować w tego rodzaju projekt, oraz tych, którzy byli dobrymi kredytobiorcami z punktu widzenia instytucji finansowych, były zasadniczo zbieżne. Sytuacja ta rodzi dwa strukturalne problemy. Po pierwsze, wywołuje nierówności statusowe wśród członków kooperatywy, które wynikają ze zróżnicowania stopnia podejmowanego przez nich ryzyka. Kiedy grupy kredytobiorców i inwestorów są z sobą tożsame, przywiązanie do projektu spowodowane podjęciem ryzyka ogranicza ich mobilność. Sytuacja ta podkopuje również ideę horyzontalnego procesu decyzyjnego, ponieważ ci, którzy są bardziej zaangażowani w projekt od strony materialnej, domagają się większego udziału w procesie podejmowania decyzji. W takim wypadku różnice statusu między najemcami a inwestorami/kredytobiorcami mogą zostać zmniejszone jedynie w długoterminowej perspektywie, kiedy w miarę stopniowej spłaty kredytu ci pierwsi mogą stopniowo zmieniać swój status: od klasycznych najemców nieruchomości do członków kooperatywy.

4.PODSUMOWANIE. TRUDNOŚCI KOOPERATYW MIESZKANIOWYCH W EUROPIE ŚRODKOWEJ I WSCHODNIEJ: OGRANICZENIA STRUKTURALNE, A NIE BRAKI KULTUROWE

Jednym z wniosków, które wyciągnęliśmy z naszego doświadczenia, jest przekonanie, że nie da się mechanicznie przenieść zachodnich wzorców na grunt naszego projektu. Odmienność sektora bankowego, zwłaszcza w zakresie oceny ryzyka kredytowego, oraz brak subsydiów państwowych tworzą znacząco inne środowisko strukturalne i zmuszają nas do wynajdywania odmiennych rozwiązań od tych stosowanych przez naszych zachodnioeuropejskich sojuszników. W wypadku Mietshäuser Syndikat powstanie sieci zostało związane z boomem na kooperatywy mieszkaniowe w całych Niemczech oraz wyzwoleniem kapitału zgromadzonego przez klasę średnią w trakcie Trentes Glorieuses drogą dziedziczenia. Było ono wspierane również przez dostępność tanich kredytów oraz ruch squaterski, który zapewnił bazę organizacyjną i instytucjonalną. W porównaniu z takimi przykładami nie mamy wątpliwości, że nasze trudności mają swoje źródła w problemach strukturalnych, a nie kulturowych. Wiemy o próbach stworzenia kooperatyw mieszkaniowych, które podejmowano na Węgrzech już na początku XX wieku. Socjalizm w sposób symboliczny naznaczył wspólną własność w kontekście budownictwa mieszkaniowego, chociaż w gruncie rzeczy stworzył quasi-własnościowy system oparty na normie dwupokoleniowej rodziny. Po prywatyzacji mieszkalnictwa socjalistycznego, który to proces dynamizowały nie tylko korzystne dla rynku decyzje polityczne, ale także brak finansów po stronie władz lokalnych, dominującą formą zamieszkiwania stała się własność indywidualna. Wierzymy jednak, że w ramach tych realiów stajemy dzisiaj wobec strukturalnej zachęty do realizacji projektów takich jak nasz. Kryzys mieszkaniowy i kryzys konwersji kapitału zmusza młodych ludzi do wynajmu, jednak jest to rozwiązanie coraz mniej stabilne i coraz mniej zrównoważone. W przeciwieństwie do wynajmu kooperatywa mieszkaniowa zapewnia stabilność, a za pośrednictwem zasady wzajemności instytucji jest ono uzupełniane przez nieformalne strategie utrzymywania.

Obecnie mamy do czynienia z kolejnym boomem kredytów hipotecznych, które – w wyniku regulacji i reakcji rynku na falę kredytów niespłaconych z powodu kryzysu – są dostępne dla węższych niż wcześniej kręgów węgierskiego społeczeństwa. Oznacza to, że coraz więcej osób nie pasuje do modelu indywidualnej własności mieszkaniowej, który jest jedynym wzorcem promowanym przez rząd. Ludzie ci nie znikają, podobnie jak nie znika kapitał, który poszukuje alternatywnych dróg prowadzących na rynek mieszkaniowy. Tym samym w najbliższym czasie będą się musiały rozwinąć nowe formy własności, wynajmu i finansowania mieszkań. Otwartą kwestią pozostaje, czy owe nowe formy będą oparte wyłącznie na logice rynku i wyzysku, czy też istnieje możliwość budowania nowych modeli w powstających pęknięciach. ■

Tłumaczenie z angielskiego: Michał Choptiany