Rozpoczęcie budowy bloku mieszkalnego należącego do kooperatywy La Borda w Barcelonie, fot. www.laborda.coop

Formy własności

3 [58] 2017

05 | 02 | 2018

Alternatywne modele własności w sektorze mieszkaniowym

Opór ma kluczowe znaczenie, ale jest niewystarczający. Kiedy walczymy z otaczającą nas niesprawiedliwością, musimy również sobie wyobrażać – i tworzyć – świat, którego pragniemy. Musimy tu i teraz budować realne alternatywy, i to takie, które nie tylko będą stanowiły dowód, że rzeczy można zrobić inaczej, ale będą stanowiły aktywne wyzwanie i ostatecznie zajmą miejsce władzy status quo.

Naomi Klein

W Europie zarządzane wspólnotowo mieszkania stały się opłacalną i zrównoważoną odpowiedzią na wyzwanie, jakim jest potrzeba zapewnienia niedrogich mieszkań w kontekście wycofania się państwa z procesu dostarczania podstawowych usług, segregacji przestrzennej i społecznej, starzenia się społeczeństw i zmian klimatycznych. W ciągu ostatnich dziesięcioleci pojawiło się w Europie wiele modeli wspólnotowych: model duński tradycyjnie opiera się na współdzieleniu przestrzeni, życiu w grupie i zrównoważonym rozwoju; tradycyjny model kooperacyjny w Niemczech, Szwajcarii i Wielkiej Brytanii jest w trakcie odnowy, a w jego centrum znajdują się kwestie demokratycznego zarządzania i działań powstrzymujących spekulacje nieruchomościami; anglosaski model trustowy, którego celem jest wycofanie gruntu z rynku nieruchomości, stopniowo zaczyna docierać na kontynent europejski. Równolegle kraje południa Europy z powodzeniem eksperymentują z istniejącymi modelami mieszkaniowymi i adaptują północnoeuropejskie tradycje do kontekstu lokalnego, bazując przy tym na właściwych tym regionom tradycjach samoorganizacji. W tym samym czasie w Europie Środkowej i Wschodniej podejmowane są inicjatywy mające na celu budowę demokratycznych alternatyw dla procesu dostarczania mieszkań, przestrzeni publicznej i usług socjalnych.

Wszystkie te modele, niezależnie od ich nazwy czy formy prawnej, kwestionują sztywne podziały przestrzeni na publiczne, prywatne i współdzielone. Zapraszając sferę publiczną do swoich domów i projektując to, co prywatne, na sferę i debatę publiczną, model wspólnotowy zaciera granice między kategoriami, za pomocą których zwykliśmy postrzegać przestrzenną organizację naszych miast i społeczeństw.

Co ważne, nowy poszukiwany model kwestionuje również własność prywatną jako hegemoniczną formę organizacji naszego społeczeństwa, nie godząc się z faktem, że własność jednostkowa jest jedynym możliwym systemem posiadania, i dowodząc, że inne, kolektywne modele mogą się wydatnie przyczynić do kształtowania przestrzeni w bardziej sprawiedliwy, zrównoważony i uczciwy sposób. Model ten obnaża nasze upodobanie do własności prywatnej jako społecznego konstruktu, który w naturalny sposób jest uwarunkowany przez historię, kulturę i tożsamość miejsc oraz zamieszkujących je społeczności.

Rozwiązanie wspólnotowe, poza zakwestionowaniem własności w sensie przymusu posiadania, prowadzi do przywrócenia poczucia przynależności i kontroli nad produkcją przestrzeni w ramach społeczności. Sprawia ono, że mieszkańcy, użytkownicy końcowi, znajdują się w centrum procesów, które kształtują nasze współczesne miasta. Daje on mieszkańcom siłę do (re)produkcji przestrzeni i do skutecznej walki o prawo do miasta w sensie lefebvre’owskim.

KOOPERATYWA MIESZKANIOWA ALBO SZTUKA PROJEKTOWANIA I ZARZĄDZANIA WSPÓLNYMI PRZESTRZENIAMI

Kooperatywy (habitat groupé, samoorganizujące się mieszkania, intencjonalne społeczności…) są zrzeszeniami gospodarstw domowych, które zostały powołane do projektowania, finansowania i budowania założeń mieszkaniowych dostosowanych do ich potrzeb i preferencji. Ustanawiają strukturę prawną (stowarzyszenie, spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością itp.), która umożliwia im prowadzenie projektu w roli dewelopera, a także uzyskanie prawnego, technicznego i organizacyjnego wsparcia od organizacji specjalizujących się w ułatwianiu realizacji kolektywnych i opartych na samoorganizacji projektów mieszkaniowych. Podczas gdy każde gospodarstwo domowe ma swój własny lokal i wnosi wkład finansowy (indywidualne kredyty), kooperatywy opierają się przede wszystkim na współdzielonych przestrzeniach, udogodnieniach oraz działalności w ramach i w otoczeniu nieruchomości. Z tego powodu określają się czasem same jako „wspólnoty intencjonalne”, przez co należy rozumieć struktury mieszkaniowe mające na celu wzmocnienie społecznej spójności i kolektywnego stylu życia poprzez powołanie grupy ludzi, którą łączy wspólna wizja.

Vrijburcht, Amsterdam, Holandia

Jest to kolektyw mieszkaniowy składający się z pięćdziesięciu dwóch jednostek, zbudowany w 2007 roku. Bazuje na idei łączenia mieszkania z pracą i składa się z trzech budynków, trzech jednostek komercyjnych, dwóch pokoi gościnnych, ośrodka opieki dziennej, przestrzeni do rozwijania zainteresowań oraz części mieszkalnej przeznaczonej dla sześciorga młodych ludzi z lekkim upośledzeniem umysłowym.

Trudeslund, Kopenhaga, Dania 

Jest kooperatywą pierwszej generacji, powstałą jeszcze na początku lat 80. Składa się z trzydziestu trzech mieszkań i obejmuje budynek wspólnoty (450 m2) z jadalnią, kuchnią, pralnią, świetlicą i warsztatem. W skład kompleksu wchodzą również półprywatne przestrzenie otaczające budynek, zamknięte dla ruchu samochodowego ścieżki oraz boisko, które stanowią własność stowarzyszenia właścicieli i są przez nie zarządzane.

KOOPERATYWY Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ – NOWA GENERACJA PRZEPRACOWUJĄCA STARY MODEL

Kooperatywy mieszkaniowe pojawiły się na przełomie XIX i XX wieku jako część ruchu kooperacjonistycznego. Ich siłą napędową był ruch robotniczy i w niektórych krajach, na przykład w Szwajcarii, Szwecji i Niemczech, stały się potężnymi partnerami władz miejskich zobowiązanych do zapewnienia mieszkań robotnikom i przedstawicielom niższej klasy średniej. W okresie powojennym, na przykład w Hiszpanii, działały one również w roli deweloperów, gromadząc ludzi, którzy chcieli budować domy docelowo przeznaczone do indywidualnego wykupu.

Choć kooperatywy budowlane i funkcjonujące według stawek rynkowych nadal stanowią dominujący model, na początku lat 80. pojawiła się nowa generacja kooperatyw, zainspirowana przez ruch skłoterski i bazująca na krytycznej analizie własności oraz inwestycji budowlanych opartych na zysku. Ta nowa generacja,  kooperatywy z ograniczoną odpowiedzialnością, proponuje model, w ramach którego jednostki wykupują udziały dające im prawo do zajmowania mieszkań (prawo użytkowania) i uczestnictwa w podejmowaniu decyzji wedle zasady „jeden człowiek, jeden głos”. Opuszczając kooperatywę, tracą oni możliwość odsprzedania swoich udziałów na rynku i są zobowiązani do zwrócenia ich spółdzielni, przez co dana inwestycja jest całkowicie wycofana z rynku nieruchomości. Kooperatywy te mają na celu nie tylko dostarczanie niedrogich mieszkań, ale także konsolidację społeczności w oparciu o partycypację, wspólnotę wartości, solidarność i wzajemną odpowiedzialność.

La Borda, Barcelona, Hiszpania

La Borda zrodziła się z ruchu społecznego w Sants, robotniczej dzielnicy Barcelony. Jej celem jest integracja usług mieszkaniowych z ekonomią społeczną i opiekuńczą, a także propagowanie nowych modeli mieszkania we wspólnocie. Stanowi w Barcelonie pionierską inicjatywę w dziedzinie kolektywnej własności i stara się o upowszechnienie tej idei w całej Hiszpanii.

Spreefeld, Berlin, Niemcy
Kooperatywa budowlana i mieszkaniowa Spreefeld jest usytuowana na wcześniejszej „ziemi niczyjej” pomiędzy Berlinem Wschodnim a Berlinem Zachodnim. Została powołana w 2011 roku w celu realizacji projektu mieszkaniowego o mieszanej funkcji oraz zarządzania nim; jest zamieszkana od 2014 roku. Spreefeld stanowi przykład skutecznego lokalnego oporu przeciwko spekulacyjnym, odgórnym i wielkoskalowym działaniom deweloperskim, składa się ze stu czterdziestu mieszkań.

Mehr als Wohnen, Zurych, Szwajcaria

Mehr als Wohnen (Więcej niż Mieszkanie) jest federacją sześćdziesięciu kooperatyw mieszkaniowych, która zaplanowała, sfinansowała i zorganizowała budowę kwartału mieszkaniowego przeznaczonego dla tysiąca stu osób, a także przestrzeni handlowych, w których zorganizowano sto pięćdziesiąt miejsc pracy. Skala tego założenia, wydajność energetyczna budynków, społeczne zróżnicowanie i roztropna integracja przestrzeni wspólnych i współdzielonych stanowią innowacyjne sedno tego projektu.

TRUSTY ZIEMSKIE – INNOWACYJNY MECHANIZM GWARANTUJĄCY NISKIE KOSZTY MIESZKANIA NA ZAWSZE

Trusty są spółkami non profit, które zajmują się – począwszy od budowy, skończywszy na zarządzaniu – nie tylko niedrogimi mieszkaniami, ale też ogrodami spółdzielczymi, budynkami użyteczności publicznej, przestrzeniami handlowymi i innymi nieruchomościami, często  podejmują się  przebudowy zaniedbanych terenów  z myślą o korzyściach dla wspólnoty. Nabywają grunty w celu ich wieczystego użytkowania, tym samym wycofują je z rynku nieruchomości i czynią dostępnymi dla społeczności. Budynki położone na tych gruntach mogą stanowić własność danego trustu lub zostać odsprzedane zewnętrznemu nabywcy, czemu sprzyja oddzielenie prawa własności do ziemi od własności budynku.

Granby 4Streets CLT, Liverpool, Wielka Brytania

W obliczu ubóstwa, społecznego wykluczenia i odgórnych planów związanych z rewitalizacją miast mieszkańcy dzielnicy Toxteth w Liverpoolu powołali trust, aby bronić własnych interesów i móc wpływać na kształt swojej najbliższej okolicy. Granby 4Streets CLT ma również na koncie skuteczne negocjacje związane z wprowadzeniem partycypacyjnego planu rozwoju urbanistycznego i projekty socjalne przeprowadzone z udziałem aktorów publicznych i inwestorów społecznych, których beneficjentami jest dwa tysiące mieszkańców.

Arc-en-Ciel, Bruksela, Belgia

Arc-en-Ciel to pilotażowy projekt brukselskiego trustu, który zamierza wprowadzić model anglosaski w kontekście kontynentalnym. Przeznaczone dla trzydziestu dwóch rodzin założenie obejmuje ogród, otwartą na otoczenie przestrzeń wspólną oraz świetlicę współdzieloną ze stowarzyszeniem feministycznym. Projekt jest usytuowany w Molenbeek, odznaczającej się niskimi przychodami dzielnicy Brukseli.

PROJEKTOWANIE MIESZKAŃ – ZAPROSZENIE SPOŁECZNOŚCI I OTWIERANIE PRYWATNEGO

Kooperatywy cechują się innowacyjnością w zakresie architektonicznego projektowania przestrzeni wspólnych włączanych do budynków mieszkaniowych. Ma to swoje uzasadnienie ekonomiczne, ponieważ uprzywilejowanie dostępnych dla ogółu przestrzeni i udogodnień względem tych prywatnych zmniejsza koszty przypadające na gospodarstwo domowe i zwiększa wydajność finansową całych projektów. Za takimi rozwiązaniami przemawiają często także argumenty natury ideologicznej: społeczna spójność, życie wspólnotowe, partycypacja i solidarność są uwarunkowane konfiguracjami przestrzennymi. Jednocześnie inicjatywy tego rodzaju mają również na uwadze zrównoważony rozwój: dzielenie przestrzeni i udogodnień pozwala zredukować konsumpcję energii i ograniczyć środowiskowe oddziaływanie danej jednostki mieszkaniowej.

Aby osiągnąć założone cele, wykorzystuje się wiele strategii. W ramach wszystkich projektów tego rodzaju stosowane jest rozwiązanie oparte na integracji wspólnych przestrzeni oprócz części mieszkaniowej, czy to w formie ogrodów, czy wspólnych pomieszczeń. W wielu opracowano również rozwiązania pozwalające współdzielić rowery i samochody, a w wypadku Mehr als Wohnen zdecydowano się na radykalne posunięcie i ograniczono prywatną własność samochodów do mieszkańców ze specjalnymi potrzebami (osób starszych, niepełnosprawnych itp.). Pomieszczenia wspólne, jak pralnie, świetlice, pokoje gościnne i warsztaty, są zawsze sposobem na racjonalizację przestrzeni oraz redukcję kosztów budowy i utrzymania obiektu. Niektóre projekty decydują się na dobrowolne ograniczenie prywatnej przestrzeni przewidzianej dla każdego gospodarstwa domowego na rzecz przestrzeni wspólnej (dzielone kuchnie i salony, balkony i ogrody). Widoczne jest to przede wszystkim w założeniach klastrowych Spreefeld, Trudeslund i Mehr als Wohnen. W końcu poprzez zaproszenie publiczności i otwarcie przestrzeni prywatnej na szerszą społeczność i sąsiedztwo takie rozwiązania, jak publiczny park i ścieżka nad rzeką, a także ośrodek opieki (Spreefeld), cotygodniowe targowisko (Granby 4Streets), przestrzenie handlowe (Mehr als Wohnen), kawiarnia i ośrodek opieki (Vrijburcht) czy świetlica (Arc-en-Ciel), zacierają granice między tym, co publiczne, współdzielone i prywatne.

ORGANIZACJA SPOŁECZNOŚCI – PODSTAWOWY ELEMENT SKUTECZNYCH WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

Podstawowym elementem tych przedsięwzięć jest organizacja wspólnoty ludzi i stworzenie modeli zarządzania zdolnych do zaspokajania potrzeb pojawiających się na różnych etapach projektu, począwszy od planowania, projektowania, finansowania i budowania, aż po zarządzanie zrealizowanym budynkiem. Powstają więc instytucje, takie jak stowarzyszenia właścicieli, grupy robocze, platformy internetowe i inne inicjatywy społeczne. W zależności od formy prawnej wybranej przez daną inicjatywę proces decyzyjny jest regulowany przez zbiór zasad i przepisów. W niektórych przypadkach zarządzanie obejmuje udziałowców, którzy nie są bezpośrednimi członkami projektów: tak się dzieje przede wszystkim w trustach, w ramach których decyzje są podejmowane przez komitety składające się z trzech równych grup: mieszkańców, przedstawicieli lokalnych władz i innych aktorów, mających interesy w tym obszarze, na przykład sąsiadów lub właścicieli lokalnych sklepów.

OD ARCHITEKTURY MIESZKANIOWEJ DO ARCHITEKTURY SPOŁECZEŃSTWA

Stopień, w jakim wspomniane inicjatywy rzucają wyzwanie dominującym procesom produkcji przestrzeni – opartym na spekulacji i poszukiwaniu zysku w procesie przebudowy miasta, finansjalizacji zabudowy mieszkaniowej i utowarowieniu ziemi – jest zmienny. Wycofując nieruchomości i budynki z rynku, niektóre z nich roszczą sobie prawa do „społecznej funkcji własności” i wynoszą „wartość użytkową” aktywów przestrzennych ponad ich „wartość wymienną”. Robią tak, by przywrócić społeczną kontrolę i władzę decyzyjną nad procesami produkcji mieszkaniowej i innymi usługami oraz zbudować bardziej sprawiedliwe społeczeństwa. Inne inicjatywy mają na celu przede wszystkim wypracowanie kolektywnych form zamieszkiwania i stanowią raczej skupione na sobie projekty, które nie rzucają ostatecznie wyzwania dominującym rynkom nieruchomości i deweloperom poszukującym zysku. W rzeczywistości zainteresowanie własnością – w sensie stosunków majątkowych – jest tożsame z zainteresowaniem architekturą społeczną i miejscem, jakie w jej ramach zajmujemy, zwłaszcza że kształtują one przestrzenną konfigurację naszych miast.

Każda z tych inicjatyw przedstawia na swój sposób alternatywne i możliwe do zrealizowania sposoby generowania mieszkań, usług społecznych i innych udogodnień, jest głosem za inną narracją na temat przestrzennej i społecznej organizacji miast i społeczeństw. Doświadczenia projektów realizowanych w Europie i poza nią przypominają nam o potrzebie wspólnego przemyślenia modeli własności i zarządzania leżących u podłoża współczesnych procesów miastotwórczych. Wyzwanie leży tutaj w skali: przedsięwzięcia te muszą udowodnić, że są w stanie odpowiedzieć na potrzeby ludności związane z niskim kapitałem społeczno-ekonomicznym, kulturowym i finansowym, ramy prawne i procesy planowania muszą zaś umożliwiać bardziej partycypacyjne, oddolne, nastawione na użytkowników podejście do rozwoju urbanistycznego i do niego zachęcać.

Tłumaczenie z angielskiego: Michał Choptiany