Społeczne życie kredytu

DOROTA LEŚNIAK-RYCHLAK: Zacznijmy od opowieści transformacyjnej. Kiedy i w jaki sposób kredyt hipoteczny pojawił się w Polsce i innych krajach postkomunistycznych?

MIKOŁAJ LEWICKI: Pojawienie się kredytu hipotecznego w Polsce jest zarówno symbolicznym, jak i dosłownym znacznikiem transformacji całego systemu mieszkaniowego. Można się pewnie spierać z ekonomistami i analitykami, lecz czuję się na siłach obronić takie stwierdzenie w sferze symbolicznej. Do 1997 roku – wtedy pojawiła się ustawa o kredycie hipotecznym – istniały pożyczki na mieszkanie, przyznawane jednak w innym trybie, przede wszystkim spółdzielniom lub za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych, pożyczka była zaś włączona w czynsz za lokal. Była to forma w zasadzie własnościowa, ale cały czas spółdzielcza.

Aż nadszedł rok 1997 i została wprowadzona ustawa o kredycie hipotecznym. Przez parę kolejnych lat kredyt hipoteczny nie był właściwie widoczny w życiu społeczno- ekonomicznym. Pojawiał się z rzadka, w specyficznych formach, jak kredyt Alicja w PKO BP, który okazał się zresztą całkowitą porażką ze względu na inflację i stopy procentowe. W latach 2002–2003 roku zadebiutowała wersja kredytu walutowego denominowanego i indeksowanego do waluty obcej. Nie była to jedyna forma kredytu, lecz okazała się kluczowa dla jego dalszej historii.

W pierwszej dekadzie XXI wieku zmieniły się warunki makroekonomiczne: na poziomie finansów publicznych udało się, zgodnie z polityką monetarną, zmniejszyć deficyt państwa i jego zobowiązania, a jednocześnie zdławić popyt. Dzięki temu złotówka stała się stabilną walutą z przewidywalnym oprocentowaniem. Doświadczyliśmy dużego kryzysu gospodarczego i wysokiego bezrobocia. Po ustabilizowaniu się warunków makroekonomicznych sektor finansowy był skłonny stworzyć oferty kredytu hipotecznego. Opowieść o kredycie hipotecznym trzeba jeszcze nałożyć na zmiany w polskim systemie mieszkaniowym. W latach 90. i na początku XXI wieku nie mieliśmy jasności, w którą stronę on pójdzie. Ścierały się z sobą koncepcje bliższe systemowi niemieckiemu, czyli zachęt do oszczędzania oraz zestawu różnych tytułów do zamieszkania: oprócz własności funkcjonowały rynek najmu, najem niekomercyjny, czyli dotowany, i mieszkania socjalne. Ten system miał szanse sprawić, że odpowiedzielibyśmy na potrzebę mieszkaniową różnych grup. Koncepcja ta konkurowała jednak i ostatecznie przegrała z systemem mocno wówczas wspieranym przez USAID czy Bank Światowy. Agendy te zalecały utowarowienie mieszkania.

DLR: Kiedy pojawił się postulat utowarowienia mieszkania?

ML: Znacznie wcześniej niż w latach 90. Był powiązany z ogólnym trendem polityki neoliberalnej, lecz w Polsce mocniej doszedł do głosu w przededniu jej wstąpienia do Unii Europejskiej, gdy staliśmy się krajem wiarygodnym dla inwestycji. Horyzont akcesji do Unii Europejskiej był ważny z trzech powodów. Po pierwsze, dla stabilności waluty i ceny pieniądza. Po drugie, dla kwestii mieszkaniowej i jej rozwiązania przez państwo. W tamtym czasie w Polsce ograniczono udział państwa w systemie mieszkaniowym – czyli także wydatki na politykę mieszkaniową – żeby ustabilizować wydatki publiczne, zmniejszyć deficyt i spełniać kryteria oczekiwane przez Unię Europejską. W podobny trend wpisały się Węgry. Po trzecie, wejście Polski do Unii Europejskiej było ważne dla inwestorów nieruchomości. Nagle staliśmy się rynkiem, na którym można inwestować w nieruchomości mieszkaniowe. Nieruchomości komercyjne zostały już wcześniej zglobalizowane i umiędzynarodowione; do dzisiaj ceny najmu powierzchni biurowej liczone są w euro i dolarach.

Dla rynku mieszkaniowego rok 2004 był istotny, bo słusznie oczekiwano, że pojawią się inwestorzy zagraniczni. Napędziło to gwałtowny wzrost cen mieszkań, najbardziej dynamiczny w ostatnich trzydziestu latach. Nawet dzisiejsze wzrosty nie mogą się z nim równać. Ci, którzy wówczas sprzedawali mieszkania albo obracali mieszkaniami, mogli osiągać gigantyczne dochody. Pojawił się „kod pośpiechu”. Narracja dotyczyła tych, którzy po raz pierwszy kupowali mieszkanie po to, żeby w nim żyć: nie należy zwlekać z kupnem, bo mieszkania stale drożeją. Ważąc własny komfort i standard życia związany z dochodami, które także jakoś tam mniej lub bardziej przewidywalnie rosną, należało wziąć pod uwagę, że im bardziej będziemy odsuwali w czasie kupno mieszkania, tym więcej za nie zapłacimy i relacja między dochodami a kosztami kredytu może się tylko pogorszyć.

Wróćmy jeszcze do systemu mieszkaniowego. W 1997 roku oprócz kredytu hipotecznego wprowadzono kolejne rozwiązania, reformy sektora mieszkaniowego, eksperymentowano z TBS-ami. Wydawało się, że równolegle będzie się rozwijał rynek najmu i stanie się konkurencyjny wobec własności. Miały to zapewniać ulgi, różne rozwiązania podatkowe zachęcające do inwestycji w mieszkania na wynajem w celu zbudowania ich zasobu. Plan nie wypalił. Ulgi i wszelkie motywatory dla prywatnych inwestorów zostały przycięte. Po roku 2000 dało się już zaobserwować rezultaty transformacji (zakończy się pod koniec pierwszej dekady XXI wieku), czyli malejące wydatki sektora publicznego na mieszkaniówkę, radykalnie okrojone w 2009 roku likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego jako instytucji, która była odpowiedzialna za politykę mieszkaniową państwa. Udział mieszkaniówki w budżecie państwa drastycznie się zmniejszył, co przełożyło się na marginalizację rozwiązań konkurujących z czysto rynkowymi, stawiających na własność indywidualną oraz indywidualną inwestycję we własność, czyli przede wszystkim kredyt hipoteczny. To jest opowieść o roli państwa w rozwoju rynku mieszkaniowego.

DLR: Brakuje ostatniego elementu układanki, czyli prywatyzacji zasobu mieszkaniowego.

ML: Nie do końca znamy skalę uwłaszczenia. Nie znalazłem wiarygodnych danych, które by pokazały, ile mieszkań zostało ostatecznie sprywatyzowanych, ani szacunków co do ich wartości.

Wiemy jedno: transformacja miała ogromne konsekwencje ekonomiczne. Na rynku pojawiły się mieszkania prywatne, mogły być zbyte, należały do kogoś. Właściciele mogli przyjmować różne strategie: sprzedać mieszkanie, wymienić albo zachować. W sensie społecznym prywatyzacja zasobu lokalowego odegrała jeszcze większą rolę: własność mieszkania stała się normą.

Dane z GUS-owskich badań budżetów gospodarstw domowych pokazują, że ta norma nie wzięła się znikąd. Fantazjowaliśmy o tym, by mieszkać we własnym, pięknym, przestronnym apartamencie w nowym budynku, a równolegle wynajem, nawet rynkowy, zaczął być kojarzony z czymś przechodnim, związanym z określonym etapem w życiu albo z życiową porażką. Najemcami są albo ludzie młodzi, albo tacy, których sytuacja społeczno- demograficzna i finansowa jest gorsza niż właścicieli mieszkań.

Podsumowując: trzy makroprocesy – zmiany w sektorze finansowym dotyczące złotego i stabilności makroekonomicznej, powiązana z nimi zmiana polityki mieszkaniowej państwa oraz prywatyzacja – sprawiły, że kredyt hipoteczny, choć prawnie i instytucjonalnie pojawił się w 1997 roku, zaczął odgrywać istotną rolę dopiero od początku XXI wieku. W latach 2008–2009 był już głównym aktorem w hossie na rynku mieszkaniowym Polsce, a potem w historii frankowiczów, emblematycznej dla tego, co się działo z kredytami hipotecznymi. Następnie został znaturalizowany; od drugiej dekady XXI wieku wszedł w horyzont myślenia o przyszłości przeważającej części usamodzielniających się młodych Polaków, czyli grupy, która zakładała rodziny i szukała dla siebie kąta. Młodzi Polacy wiedzą, że kredyt hipoteczny jest właściwie jedynym sposobem na własne mieszkanie, o ile nie odziedziczyło się mieszkania ani na to nie czeka.

W Polsce i Słowacji, inaczej niż w pozostałych dwóch krajach wyszehradzkich, następuje międzypokoleniowy transfer mieszkań, dziedziczenie nabiera znaczenia jako sposób na pozyskanie własnego lokum. Na Węgrzech i w Czechach normą, a właściwie przymusem społecznym jest kupno mieszkania. Polski rynek nie idzie w stronę rynku aktywnych inwestorów, którzy obracają mieszkaniami jak na rynku anglosaskim. Zmierzamy ku polaryzacji: niektórzy rzeczywiście wejdą w ten biznes, ale równocześnie będzie rosła grupa oczekujących, aż zwolni się jakieś mieszkanie w zasobie rodzinnym, podobnie jak we Włoszech. Ten sposób uzyskiwania lokum stał się w Polsce już stosunkowo powszechny. W populacji gospodarstw domowych 10–15 procent ich przedstawicieli z młodszych kohort wiekowych mówi o tak zwanym wolnym użytku. Nie płacą formalnie za używane mieszkanie, czytaj: mają je dzięki relacjom rodzinnym. Kolejne kilkanaście procent liczy, że odziedziczy mieszkanie. Proces urynkowienia sektora mieszkaniowego wcale nie musi się skończyć rozkwitem społeczeństwa spekulantów. Może równie dobrze opierać się na przekazywaniu własności w rodzinie.

DLR: W PRL panowało przekonanie, że mieszkanie się należy (choć długo na nie czekano). Jak to się stało, że przestaliśmy je uważać za prawo, a zaczęliśmy postrzegać jako towar, a w następstwie – jako instrument finansowy?

ML: Pozwolę sobie tutaj na ćwiczenie intelektualne, bo ten proces dopiero będę badał. Mam wrażenie, że mieszkanie jako towar jest obecnie w dyskursie zalegitymizowane. Młodsze pokolenie wie, że rodzice dostali mieszkania za darmo albo wykupili za małe pieniądze, czyli mieli dużo łatwiej. Teraz mieszkanie można kupić lub odziedziczyć. Z kupnem wiąże się narastające wyzwanie, skoro rzeczywista relacja między zarobkami a ceną mieszkania przedstawia się coraz bardziej niekorzystnie dla nabywców. W subiektywnym przeżywaniu to znaczy, że skoro nie stać mnie na mieszkanie, po prostu muszę uznać, że będę czekać, aż coś się zwolni w zasobie rodzinnym. Takie mieszkanie nie będzie towarem; będzie dziedzictwem czy dziedziczonym majątkiem. Powyższe okoliczności kierują nas ku porządkowi społecznemu opartemu na zasadzie patrymonialnej. Pierwszorzędnego znaczenia nabiera decyzja głowy rodziny o tym, kto i co dziedziczy. Badacze Europy Środkowo-Wschodniej, którzy zajmują się sektorem mieszkaniowym, też piszą, że już widzimy tendencję do wykształcenia się systemu niejako patrymonialnego. W związku z tym więzy rodzinne na pewno będą szersze, ludzie będą próbowali sprawować nad nimi kontrolę.

Takie zachowanie stoi w kontrze do przekonania, że następuje ciągły i dynamiczny proces indywidualizacji, czyli że każdy z nas chce jak najszybciej się usamodzielnić. Wygląda na to, że znaczenie więzów rodzinnych w polskim społeczeństwie będzie stale rosło. Mamy dwie Polski: jedna stara się zindywidualizować, usamodzielnić, pójść na własne; druga nie ma takiej możliwości, żyje nadzieją na dziedziczenie.

DLR: O znaczeniu więzów rodzinnych także wśród osób, które decydują się na kredyt, sporo piszesz w swojej książce. Poświęciłeś wiele miejsca wsparciu rodziny w zgromadzeniu wkładu własnego, opiece nad dziećmi czy pomocy finansowej przy zakupie mebli. Chcę dopytać o tytuł Twojej książki Społeczne życie hipoteki, czyli o to, w jakim stopniu doświadczenie kredytu hipotecznego jest doświadczeniem społecznym. Jak wpływa na społeczeństwo? Jakiej grupy Polaków dotyczy?

ML: Trzeba sobie jasno powiedzieć, że odsetek kredytobiorców nie jest wysoki i gdyby trzymać się odsetków, trudno byłoby uznać kredyt hipoteczny za istotny dla całego systemu produkcji i dystrybucji mieszkań. W 2018 roku 11,7 procent gospodarstw domowych deklarowało w reprezentatywnych badaniach Eurostatu, że ma kredyt hipoteczny. Daleko nam więc do Hiszpanii, gdzie co drugie gospodarstwo domowe spłaca taki kredyt. Trzeba wziąć pod uwagę dwie rzeczy: coraz większą liczbę kredytobiorców i brak alternatywnych form tytułu do mieszkania, z najmem włącznie. O konieczności istnienia rynku najmu poniewczasie zorientował się późny rząd Platformy Obywatelskiej. Po kryzysie finansowym było już jasne, że same kredyty hipoteczne nie rozwiążą kwestii mieszkaniowej, lecz minęła druga dekada XXI wieku i nie wypaliły żadne programy, które dałyby mocny impuls rynkowi najmu. Brak alternatyw sprawia, że rynek kredytów cały czas dynamicznie rośnie.

Kolejna rzecz to poziom normatywny: własność mieszkania świadczy o statusie społecznym; o tym, że mamy przewidywalną trajektorię życiową, już nie jednostki, lecz rodziny. Kredyty na mieszkania w Polsce biorą przede wszystkim pary, więc obciążone kredytem osoby wysyłają do społeczeństwa sygnał, na jakim etapie życia są i jakie mają plany na przyszłość. W tym sensie kredyt hipoteczny promieniuje znacznie szerzej.

Badania Marty Olcoń-Kubickiej i Mateusza Halawy, systematyczne, ale jeszcze nie na całej populacji, pokazują, że pojawia się normatywizacja związana nie tylko z tymi, którzy kredyt hipoteczny biorą. Zwyczaj dawania małżonkom na ślubie w kopercie pieniędzy na wkład własny jest pewną normą społeczną. Ślub bierze się między innymi dlatego, że razem z ceremonią pojawia się szansa na uzyskanie wkładu własnego do kredytu, stworzenie w kręgu rodzinnym warunków, które będą wspierały staranie się o własność.

DLR: Jak byś wyjaśnił, czym jest zadłużenie gospodarstw domowych w kontekście konfiguracji globalnego kapitalizmu? Piszesz o tym w książce.

ML: Badania pokazują stały trend zadłużenia gospodarstw domowych. Nie pojawił się wraz z transformacją i neoliberalizmem; zaczął się wcześniej, lecz jego naturę zrozumieliśmy dopiero teraz. Z portfeli banków wynika, że wartość kredytu gospodarstw indywidualnych rośnie proporcjonalnie do kredytów udzielanych przedsiębiorcom. W globalnym trendzie zadłużenie gospodarstw domowych zaczyna wpływać na konfigurację sektora finansowego. Banki powoli przestają być zasobem i graczem rozwijającym sektor produkcji, a ich klientami są indywidualne gospodarstwa domowe, które nie tyle oszczędzają, ile się zadłużają. Trzeba pamiętać, że zadłużenie gospodarstw domowych jest wkomponowane w układy instytucjonalne. Na przykład zadłużenie całego społeczeństwa holenderskiego wyższe niż PKB kraju nie oznacza, że zadłużone i biedne społeczeństwo musi na potęgę pożyczać. Trzeba zwrócić uwagę, że gospodarstwa domowe się zadłużają, bo są zachęcane do inwestowania na rynku. Fenomen ten charakteryzuje ostatnie dwadzieścia lat i Polska czy kraje Europy Środkowo-Wschodniej mocno się w niego wpisują, a transformacja ustrojowa w regionie zbiegła się z dynamiką tego procesu. Najbardziej emblematycznymi przykładami owej tendencji są historie Irlandii i Hiszpanii, czyli krajów, które zmodernizowały się dzięki akcesji do UE i globalizacji. Jednocześnie mocno się sfinansjalizowały, a ich rozwój w dużym stopniu wynikał ze związków sektora finansowego z sektorem mieszkaniowym. Mieszkania w tych krajach stały się high-quality collateral, czyli zastawem o wysokiej wartości. Inwestycje mieszkaniowe, poza tym, że miały zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Hiszpanów i Irlandczyków, zabezpieczały kapitały potrzebne do generowania kapitału na rynkach finansowych. Są potrzebne, żeby dynamicznie rozwijać instrumenty rynku finansowego, które z mieszkalnictwem i pożyczaniem na cele mieszkaniowe nie mają już nic wspólnego. Sprawiają, że zmienia się logika relacji między podażą a popytem.

Zastanawiając się, dlaczego kredyt hipoteczny się rozwija, zazwyczaj bierzemy pod uwagę przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe. Ludzie muszą jakoś je zaspokoić, więc kupują mieszkania na rynku. Bolejemy nad tym, że nie mają innego wyjścia. Sytuacja w Hiszpanii i Irlandii była o tyle inna, że dysponowano rozwiniętym i sprywatyzowanym zasobem mieszkaniowym. Do zwykłych ludzi przychodzili agenci, brokerzy finansowi, i wciskali im kredyty. Prezentowali je jako wyjątkową okazję, tani pieniądz, świetną lokatę i sposób na zarobek. Robili to, ponieważ banki potrzebowały zabezpieczeń tych form kapitału.

DLR: Czyli generowano jakiegoś rodzaju fikcję…

ML: Chodziło o to, żeby znaleźć kredytobiorców, którzy zabezpieczaliby ważniejsze i bardziej zyskowne instrumenty finansowe. Dlatego nikt specjalnie się nie zastanawiał nad warunkami kredytów hipotecznych, nie analizował, czy są bezpieczne, czy zaspokajają faktyczne potrzeby, czy budowa mieszkań jest sensowna. W pewnym momencie to wszystko przestało mieć jakiekolwiek znaczenie.

Cały fenomen miast-duchów w Hiszpanii i pustych kwartałów w dużych miastach w Irlandii wynika właśnie z tamtego owczego pędu. W budowlance nie chodziło o to, żeby dostarczyć sprzedawalne i atrakcyjne mieszkania. Budowano, bo to był zastaw pod poważniejszy kapitał.

DLR: Dlaczego mieszkanie jest dobrym zastawem dla banku?

ML: Banki zakładają, że wartość mieszkania zawsze będzie rosła. Mieszkanie ma aspekt materialny, czyli jest nieusuwalne. Będzie mieć lokatorów. Trzeba też pamiętać, że wbrew pozorom rynek finansowy działa według stereotypów, wyobrażeń i fantazji. Inwestorzy kierują się nie tylko liczbami, ale także przekonaniami oraz intuicją. Stąd biorą się manie spekulacyjne. Przez długi czas obowiązywała prosta zasada systemu polityczno- ekonomicznego: oddzielmy zwykłych ludzi, z ich zwykłymi potrzebami i dążeniem do ich realizacji, od sektora finansowego, w którym inwestorzy zarabiają ciężkie pieniądze. Są do tego przygotowani, znają ryzyko, więc się zabezpieczają. Dopiero w latach 80. w Stanach Zjednoczonych, a w Europie w procesie integracji rynków, przede wszystkim finansowych, pomyślano, że warto by je z sobą powiązać, bo dzięki temu można tworzyć instrumenty angażujące kredyty hipoteczne indywidualnych ludzi – konkretnego Hiszpana, który chciał kupić mieszkanie, by się do niego wprowadzić, albo chciał zainwestować – z inwestorem na Wall Street czy w Madrycie, który zamierzał spekulować. Z połączenia tych dwóch elementów powstała wybuchowa mieszanka, a raczej narkotyk, i teraz trudno się z tego wycofać.

DLR: Spowodowała kryzys z 2008 roku, a jednocześnie ten system trwa…

ML: Nie wydarzyło sie w nim nic wielkiego. Możemy się spodziewać, że skoro Polska, kraj w Europie Środkowo-Wschodniej, już się zglobalizował, to też będzie w ten proces włączany. Sytuacja Polski nieco różni się od tej we wspomnianych krajach Europy Zachodniej: nie mamy tu nadwyżek kapitału, czyli agenci nie szukają kredytobiorców do generowania większego kapitału. W Polsce banki udzielają kredytów hipotecznych, bo zarabiają na stopie zwrotu i stopie procentowej kredytu. Rynek nieruchomości nie jest wystarczająco płynny. Brakuje nieruchomości, które szybko przechodzą z ręki do ręki, więc rynek nie jest dość atrakcyjny dla tego typu operacji, jakich dokonywano w Hiszpanii.

DLR: Czy to znaczy, że u nas nie działa „ściana pieniądza”? Pisałeś o niej. Wyjaśnijmy może, czym ona jest.

ML: W Polsce „ściana pieniądza” nie działa w taki sam sposób jak we wspomnianych krajach Zachodu. Podstawowym problemem globalnego sektora finansowego są nadwyżki kapitału, czyli ma on dużo pieniędzy wygenerowanych przez kolejne operacje finansowe i szuka nowych źródeł zysku. Te źródła siłą rzeczy są coraz bardziej ryzykowne, bo ile jest opcji, żeby w przewidywalny sposób inwestować z dobrą stopą zysku? A stopy zysku trzeba utrzymywać. W związku z tym ryzykowne inwestycje zabezpiecza się produktami finansowymi, które wydają się pewniejsze, takimi jak obietnica przyszłych, stałych zysków ze spłaty kredytów hipotecznych. Jednocześnie szuka się coraz bardziej ryzykownych inwestycji. Dla bankiera inwestycyjnego „ściana pieniędzy” oznacza, że wprawdzie może on posiadać w swoim portfelu bezpieczne inwestycje, lecz one nie zrealizują jego podstawowego celu, czyli zwiększenia stopy zysku albo przynajmniej utrzymania jej na dotychczasowym poziomie. Nadwyżkę pieniądza trzeba jakoś zagospodarować. W czasie kryzysu finansowego przelano ją do Europy Środkowo-Wschodniej.

Poszukiwanie nowych źródeł zysku dało główny impuls do zwiększenia akcji kredytów hipotecznych w tym regionie. Mówimy o latach 2004–2008, ale ona trwała i później, tylko z różną dynamiką. Banki częściowo wycofały się z kredytów ze względu na kryzys i jego skutki. Na przykład na Węgrzech kryzys finansowy miał dużo większe reperkusje, przerodził się w kryzys społeczny, i to zarówno ze względu na efekty załamania gospodarczego, krachu sektora finansowego, załamania inwestycji, jak i w aspekcie kredytów hipotecznych walutowych. Węgry, a także Chorwacja poniosły bardziej dotkliwe koszty społeczne kredytu niż Polska.

Po 2008 roku szybko się okazało, że kredyty hipoteczne, zwłaszcza denominowane oraz indeksowane do waluty obcej, zwane walutowymi, są po prostu niebezpiecznym narzędziem. Z ich powodu przybywa tych, którzy już zbankrutowali albo mogą wkrótce zbankrutować. W związku z tym wzrosła presja, żeby coś z tymi kredytami zrobić, inaczej je nazwać, nie wspominając o regulacjach instytucjonalno-finansowych. Na Węgrzech i w Chorwacji dokonała się transformacja znaczenia kredytu hipotecznego. Orbán nazwał sektor bankowy obcym kapitałem i zapowiedział rewanż za doprowadzenie tylu Węgrów na skraj bankructwa albo do bankructwa i straty mieszkania. Zaangażował państwo i sektor publiczny w rozwiązanie problemu, lecz część kosztów rozwiązania kwestii frankowej przerzucił na globalne sieci bankowe. W Chorwacji z kolei silny ruch konsumencki doprowadził do momentu zwrotnego w postępowaniach sądowych.

W Polsce nie mieliśmy do czynienia z transformacją znaczenia kredytu hipotecznego. Nadal jest zalegitymizowany społecznie, czyli uważany za główny, wręcz jedyny sposób na dojście do własności. Owszem, znamy historię frankowiczów, ale w gruncie rzeczy ona nie powala społecznym dramatyzmem. Raczej pokazuje ryzyka. Mówi: „wchodzisz na niebezpieczny grunt”, a nie: „ktoś nas skrzywdził”.

Frankowicze cały czas próbują wybrzmieć w sferze publicznej, na razie nieskutecznie. Twierdzę, że doszło do jurydyzacji tego problemu, czyli roszczenia zostały przeniesione ze sfery politycznej – w której mówimy: „banki postępowały nieuczciwie” (kategorie sprawiedliwości i niesprawiedliwości widać w dyskursie Orbána) – do sfery sądów i prawników, case by case. Orbán wykorzystał temat politycznie, ale też upolitycznił cały problem, teoretycznie finansowy, gospodarczy; powiedział, że to jest niesprawiedliwe i trzeba zmienić relacje z bankami. Społeczeństwo w Polsce nie zastanawia się: coś tu się stało, mamy dużą grupę społeczną frankowiczów, więc nie możemy całej odpowiedzialności zrzucić na tych ludzi. Podobnie spłynęła po nas reprywatyzacja.

DLR: Jakie są społeczne i przestrzenne konsekwencje kredytu? W jaki sposób w jego wyniku wytwarzana jest przestrzeń?

ML: Naukowcy zajmujący się urbanizacją są coraz bardziej zgodni, że bez kredytu hipotecznego nie doświadczylibyśmy równie dynamicznej suburbanizacji jak w ostatnich dwóch dekadach. Im szybciej rosną ceny i popyt na rynku mieszkaniowym, tym większe tendencje do suburbanizacji. Mieszkania drożeją, zwłaszcza w centrach miast, kredyt także, więc osiedlamy się dalej od centrum, w gorszych lokalizacjach. To w miarę oczywista prawidłowość. Mówię o dużych miastach. Trochę inaczej sytuacja wygląda w mniejszych ośrodkach, gdzie i rynek jest mniejszy, ceny nie tak wyśrubowane i mamy więcej przestrzeni. To prosta pochodna wartości gruntów i możliwości inwestycyjnych indywidualnych kredytobiorców. Niewielu ludzi stać na mieszkanie w centrum, więc powstają tam coraz bardziej luksusowe inwestycje, które często są przedmiotem spekulacji, czyli po prostu handlu nieruchomościami.

Zacznijmy się przyzwyczajać do widoku pustostanów, i to właśnie w centrum miast częściej niż na peryferiach. Ofiarą padną mieszkania kupowane pod inwestycje, na wynajem długo- albo krótkotrwały. W Warszawie ponad połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę, i to przy rosnących cenach. Nie są to więc pieniądze wyciągnięte ze skarpety. Nabywcy wyjęli pieniądze z wcześniejszej inwestycji w mieszkanie i przełożyli w nową. Takie manewry już nawet doczekały się nazwy: flipping. Drobni przedsiębiorcy spekulują na rynku mieszkaniowym w krótkim horyzoncie czasowym, i to między innymi oni napędzają ceny. Wypierają tych, którzy chcą kupić mieszkanie, by w nim zamieszkać i założyć rodzinę. Pozostają im mieszkania w niższym standardzie i poza centrum. Następuje ekstensywny rozwój miast.

Wraz z dynamiczną suburbanizacją pojawia się niejednorodna, gorzej wyceniana i bardziej ryzykowna z punktu widzenia deweloperów przestrzeń. Zaczynają w niej dominować indywidualni, mali deweloperzy. To ważny sygnał dla wszystkich architektów i urbanistów. Suburbanizacja nie polega na zakupie dużych połaci terenów przez dużych inwestorów, którzy decydują, że zbudują wielkoskalowe osiedle pod miastem i ono będzie logiczną, sensowną strukturą miejską czy podmiejską, o znacznym stopniu zagęszczenia, lecz w miarę komfortową. Wymagania odnośnie do komfortu rosną: ludzie chcą mieć mieszkania, siłownię, przestrzeń dla siebie. Duzi deweloperzy biorą to pod uwagę na etapie planowania, jednak na przedmieściach, czyli terenach o największej dynamice, dominują płotki. Działają w krótkim horyzoncie czasu; chodzi im o to, żeby zbudować i sprzedać dziś. Nie muszą kreować marki. Terenów podmiejskich jest na tyle dużo, że jeśli inwestycja nie wypali w jednej części miasta, można się przenieść do drugiej. Implikacje są proste: niezbyt wysoki standard mieszkaniowy, raczej nieduże oczekiwania co do wkomponowania inwestycji w otoczenie, przerzucanie kosztów na przyszłego lokatora, bo chodzi o krótkotrwały zysk. Wina leży po stronie deweloperów, ale też władz samorządowych. Zachęcały do osiedlania się w podmiejskich gminach, bo zależało im na większych dochodach z podatków, i niespecjalnie przejmowały się kompozycją urbanistyczną.

Ten proces będzie się utrzymywał. Wzrost oczekiwań mieszkańców sprawia, że rynek może nieco się ucywilizuje, czyli powstaną inwestycje o wyższym standardzie, ale nie jest to oczywiste. Inwestorzy nie myślą w kategoriach stworzenia tkanki miejskiej, czego najlepiej dowodzą osławione grodzenia. Myślę, że deweloper chce nimi wyraźnie pokazać mieszkańcom, dokąd sięga jego władza. Generuje to konfliktogenną kompozycję urbanistyczną. Siłą rzeczy w tym chaosie powstają przestrzenie funkcjonalnie rozbieżne i mieszkańcy muszą sobie jakoś w nich radzić.

DLR: Ostatecznie na swój sposób się samoorganizują. Badałeś te procesy z Joanną Kusiak w kontekście rozwoju Białołęki. Teraz chcę zapytać o społeczną funkcję kredytu, jego udział w tworzeniu rozwarstwienia społecznego i dystynkcji. W książce przywołujesz sformułowanie Pierre’a Bourdieu dotyczące „wyboru konieczności”. Mainstreamowe media serwują nam piękne historie o wybieraniu mieszkania, a potem jego urządzaniu, stosownie do naszego statusu czy aspiracji. Dopiero twarde dane czy właśnie kredyt pokazują, do jakiego stopnia sytuację mieszkaniową determinuje zdolność kredytowa albo jej brak.

ML: „Wybór konieczności” miał opisywać podstawowe doświadczenie klasy niższej. Oczywiście Pierre Bourdieu stworzył oksymoron. Choć przeżywamy coś jako opcję, faktycznie jesteśmy pozbawieni możliwości wyboru. Teoretycznie możemy kupić mieszkanie albo nie. Możemy to zrobić z kimś albo w pojedynkę. Możemy kupić lokum tańsze albo mniejsze. To my decydujemy, czy dodamy sobie jeszcze pokój dla dziecka, choć będzie nas to więcej kosztowało, czy bezpiecznie zostaniemy przy pokoju z kuchnią. Ludziom rzadko udaje się zauważyć, że ich wybory są wpisane w pewną logikę, która zaprowadziła ich do tego, że na przykład nie myślą o wynajmie długoterminowym jako sensownej opcji na dłuższy czas. Ważny jest w tym kontekście wymiar aspiracji. Rynek najmu oferuje niski poziom bezpieczeństwa i komfortu życia. Dominuje wynajem: drogi, głównie przez ograniczoną podaż, więc nieatrakcyjny jako alternatywa dla własności, a jego warunki w większym stopniu określa wynajmujący. Przy brakach na poziomie rynkowym pozostaje tylko własność, a najem jest stanem przejściowym. Czyli kelner podaje ci menu, jesteś głodny, ale do wyboru masz wyłącznie sałatkę. Owszem, skomponowaną z różnych składników, jednak nie możesz zamówić żadnego innego dania.

Dotychczas nasze szanse na karierę, a co za tym idzie na status społeczny i ekonomiczny, naszą pozycję społeczną, wynagrodzenie, określał wykonywany zawód.

Uważam, że rośnie nam drugi porządek, w którym mieszkanie staje się równie ważnym zasobem co profesja. W związku z tym kredyt hipoteczny jest podstawową dźwignią, żeby ewentualnie wspiąć się wyżej, a zatem funkcjonowanie rynku kredytu hipotecznego ma ogromne znaczenie.

W socjologii uważało się, że wykonywany zawód jest pochodną tego, jak rozwija się rynek. Dzisiaj można powiedzieć, że kredyt sytuuje cię w porządku klasowym. Jeśli kupisz tanio dobre mieszkanie, w dobrej lokalizacji, a przy tym dostaniesz atrakcyjne warunki kredytowe, jesteś wygranym na rynku. Z badań wiemy, że mieszkania na suburbiach kupują przeważnie ci, których nie było stać na centrum, w dodatku mieli niewielką zdolność kredytową, więc musieli więcej zapłacić za kredyt. Ludzie ci są więc potencjalnie najbardziej wystawieni na ewentualne zawirowania wynikające ze zmiany statusu ich nieruchomości (może stracić na wartości), a przy niestabilnych źródłach dochodów mogą mieć problemy ze spłatą kredytu.

DLR: Do tego dochodzi rola państwa w kreowaniu polityki mieszkaniowej. W okresie posttransformacyjnym poprzez tak zwane programy mieszkaniowe państwo wspierało działalność deweloperów i banków.

ML: Ta logika uderza prostotą. W 2009 roku kończy się boom na rynku mieszkaniowym, bo maleje dostępność kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych, a potem następuje ich radykalnie ograniczenie. W tym czasie rozkręca się rządowy program „Rodzina na swoim”, czyli de facto dopłaty do kredytu, wsparcie indywidualnych inwestycji we własność mieszkania. Podobny program, „Mieszkanie dla młodych”, trwał pomimo zmiany opcji politycznych u władzy. Jedni będą mówili, że mamy konsensus w kwestii mieszkaniowej, czyli jest coraz bardziej urynkowiona, inni będą narzekali: ogarnęła nas niemoc. Państwo nie potrafi rozwiązać problemu, choć wiemy, że własnością prywatną nie da się zrealizować potrzeb mieszkaniowych Polaków.

Ostatnio myślałem o kwestii mieszkaniowej w kontekście demograficznym. Populacja gwałtownie się kurczyła jeszcze przed pandemią. Kiedy polska demografia była na plusie? Zaraz po boomie na rynku mieszkaniowym, czyli w latach 80. ubiegłego wieku. PRL pod koniec lat 70. produkował dwieście dwadzieścia tysięcy mieszkań rocznie. Pamiętamy, że były to lokale substandardowe (Alternatywy 4 śmieszą do dziś), ale też bardziej dostępne. Zaraz potem nastąpił boom demograficzny. Sprawił, że weszliśmy w transformację z zasobem osób wkraczających na rynek pracy. Obecnie w badaniach młodych Polaków znajdziemy deklaracje o przywiązaniu do wartości rodzinnych, i czytałbym je nie tylko w kontekście fantazji o tym, żeby stworzyć świetną rodzinę, lecz również w kontekście zasobów, które rodzina przynosi. Badani mówią też, że najbardziej potrzebne są im mieszkania. Widzimy już, na czym polega dramatyzm tego problemu.

Tytułem podsumowania kwestii klasowej: to jest tykająca bomba. Może nam grozić to, co w Hiszpanii. Tam własność prywatna nie była mocno zakorzeniona, ale w pewnym momencie państwo, rządzone przez dyktatora Franco, zorientowało się, jak obiecać ludziom, że staną się lepszym sortem. Sięgnięto po mieszkania własnościowe, by robotników uczynić właścicielami. Ten sam proces w Polsce zapoczątkowała prywatyzacja mieszkań. Hiszpania została sfinansjalizowana: społeczeństwo właścicieli trafiło potem w globalny obieg finansowy i w krótkim czasie mieliśmy pięćset tysięcy eksmisji na bruk. Sytuacja w Polce może zmierzać w podobnym kierunku. Drugim wymiarem kwestii klasowej jest reprodukcja społeczna. Widać, że na pewnym etapie życia młodzi ludzie stają przed barierą, która każe im odsuwać od siebie decyzję o założeniu rodziny, dopóki nie poczują się bezpiecznie. Ostatnio zauważyłem jeszcze, że ludzie myślący o mieszkaniu myślą też o emeryturze. Gdy upadnie system emerytalny, tylko mieszkanie zapewni komfort finansowy i bezpieczeństwo na starość. To każe zadać pytanie o inne elementy państwa opiekuńczego.

DLR: Z opowieści o związkach rynków finansowych z indywidualnymi losami mieszkańców Europy Środkowej wynika, że nowy system, mówiąc kolokwialnie, to jednak zło. W centrach miast powstają puste skorupy mieszkaniowe pod pozorem budowy faktycznych mieszkań, tymczasem ludzie są wypychani w niesprzyjające środowisko. Betonoza, patodeweloperka. Moim zdaniem osiedla ostatniej dekady są jeszcze bardziej zoptymalizowane w kategoriach zysku niż wcześniej, deweloper myśli już wyłącznie excelem. Czy można jakoś rozszczelnić system neoliberalny, wejść na alternatywne ścieżki?

ML: Chcę wyraźnie zastrzec, że nie demonizuję kredytu hipotecznego jako pewnego rozwiązania, które dostarcza ludziom mieszkań na własność. Chodzi o to, żeby miał swoje miejsce w systemie instytucjonalnym, nie był bezalternatywny.

DLR: Czy działanie rynków finansowych i traktowanie mieszkań jak zasobu do produkcji instrumentów finansowych nie jest równie problematyczne?

ML: Choć głośno mówi się o patologiach tego powiązania, jednocześnie zarówno interesy, jak i wspomniane ideologie, przy relatywnej słabości państw narodowych sprawiają, że krytyka nie prowadzi do zmiany.

Joe Biden i Barack Obama niby mówią, że sektor finansowy jest straszny i że chcą coś z tym zrobić, ale nic się nie dzieje. Przed finansjalizacją funkcjonował zakaz łączenia inwestycji na rynku finansowym z kapitałem indywidualnych klientów banków, w tym kredytobiorców. Nikt go nie przywrócił.

Tego nie zmienimy. Możemy wywierać społeczną presję na standardy życia, lecz znowu natkniemy się na duży problem. Potrafię sobie wyobrazić porządek zreformowany na poziomie lokalnym, czyli coraz lepiej urządzane miasta. Regulacje, które sprawią, że dzikiej urbanizacji będziemy mieli mniej.

Rośnie grupa osób świadomych, że komfort życia nie kończy się na moim mieszkaniu i płocie mojej nieruchomości, mojego osiedla. Świadomych obywateli, wysuwających roszczenia pod adresem samorządów, będzie przybywało – na razie obserwuję ich w warszawskich dzielnicach – ale to nie znaczy, że ich roszczenia przełożą się na roszczenia wobec państwa jako ogólnokrajowego organizmu. Nie przepełnia mnie optymizm. Uważam, że takie duże zmiany zachodzą tylko na skutek kryzysów. O mieszkaniówce i najmie prawdopodobnie zaczniemy myśleć inaczej pod wpływem koronawirusa. Za jakiś czas będziemy świadkami bankructw spekulantów na rynku mieszkaniowym, zobaczymy, jak wiele mieszkań w środku miasta stoi pustych.

Zarazem nie mam wątpliwości, że ten kryzys nie poprawi losu młodych. Badacze muszą spojrzeć w szerszym kontekście. Obecnie protesty młodych ludzi, organizowane z różnych powodów, rozpatrujemy każdy z osobna. Nie widzimy na poziomie dyskursu związku między protestami młodych przedsiębiorców a Strajkiem Kobiet. Tymczasem w doświadczeniu jednostek wszystkie one wkomponowują się w szanse życiowe, obok kredytu hipotecznego i kwestii mieszkaniowej. Mnogość ruchów, w które angażują sią młodzi, postrzegałbym jako element pewnego procesu społecznego, choć nie wierzę, że państwo albo politycy zaczną zmieniać system, by uczynić go racjonalnym. PiS-owi nie udało się odpalić programu mieszkaniowego jako programu najmu. To pokazuje, że nawet jeśli ktoś przychodzi z sensownymi programami i wykonuje pierwsze ruchy: ustawy, powoływanie kolejnych instytucji, w którymś momencie kończy mu się para.

DLR: Czy w dyskursie publicznym może na nowo pojawić się hasło i przekonanie, że mieszkanie jest prawem, a nie towarem? Czy widzisz szansę na przebicie się takiej dyskusji i wartości do mainstreamowych mediów?

ML: Znaczenie mainstreamu maleje. Pojawiają się młodzi dziennikarze i tworzą przestrzeń na innego typu języki, artykulacje. Myślę, że między innymi pandemia, doświadczenie chwiejności życia, znaczenia tego, gdzie się mieszka, przyspieszą proces uświadamiania sobie, że logikę indywidualizacji trzeba zastąpić jakąś formą solidarności. Oczywiście nie chodzi o solidarność porządków quasi-patrymonialnych, opartych na dziedziczeniu i reprodukcji nierówności. Wybuchną też spory o przestrzeń miasta, a wszystko to będzie się komponowało z językiem konkurencyjnym wobec dyskursu indywidualizacji – czytaj: prywatyzacji.