Osiedle Stegny wybudowane w latach 70., znajdujące się dziś w zasobie spółdzielni MSM Energetyka. Prawie połowę powierzchni osiedla stanowią tereny zielone. Na osiedlu powstało milionowe mieszkanie spółdzielcze wybudowane w Polsce Ludowej, będące jednocześnie sto pięćdziesięciotysięcznym mieszkaniem spółdzielczym oddanym do użytku w Warszawie
Marzenia o współpracy
Spółdzielczość, jedna z najbardziej interesujących idei społecznych, to system oparty na samoorganizacji i zaangażowaniu wszystkich uczestników. Realizuje koncepcję bezpośredniej demokracji nie w wymiarze politycznym, ale bezpośredniego budowania gospodarki. Można spółdzielczość traktować jak ekonomiczną utopię tworzoną wokół ideałów równości i samorządności albo jedną z metod zarządzania przedsiębiorstwem, nie należy jednak zapominać, że jest to przede wszystkim ruch społeczny.
Spółdzielczość rodziła się od połowy XVIII wieku w najbardziej wówczas rozwiniętym kraju kapitalistycznym – Anglii. Pierwsze spółdzielnie spożywcze szybko upadały – same idee, bez dobrej organizacji i politycznego wsparcia, nie wystarczały. Za przełomowy dla spółdzielczości moment uznaje się powstanie w 1844 roku Stowarzyszenia Sprawiedliwych Pionierów, spółdzielni spożywczej tkaczy z Rochdale. Sformułowane wówczas zasady do dzisiaj tworzą fundament międzynarodowego ruchu spółdzielczego i są nazywane zasadami rochdalskimi. Legendarnych reguł założycielskich wymienia się sześć, siedem, czasem nawet osiem. Polska Krajowa Rada Spółdzielcza ujęła je w następujące punkty 1:
1. Zasada dobrowolnego i otwartego członkostwa
2. Zasada demokratycznej kontroli członkowskiej
3. Zasada ekonomicznego uczestnictwa członków
4. Zasada autonomii i niezależności
5. Zasada kształcenia, szkolenia, informacji
6. Zasada współdziałania
7. Zasada troski o społeczność lokalną.
Spółdzielczość najszybciej rozwijała się w obszarze produkcji i dystrybucji żywności. Pod koniec XIX wieku w niektórych krajach spółdzielnie odpowiadały nawet za 15 procent obrotu detalicznego. Społeczna utopia została przekuta jeśli nie w sprawny, to przynajmniej możliwy do realizacji model gospodarczy obejmujący rolnictwo, handel, przemysł, a później także mieszkalnictwo.
W ostatnim czasie idee spółdzielczości zyskują coraz większą popularność i są wskazywane jako alternatywa dla dzisiejszej formy kapitalizmu, rozwiązanie, które prowadzi do bardziej sprawiedliwego i zrównoważonego rozwoju gospodarczego. Częścią tej strategii jest spółdzielczość mieszkaniowa. Dla jej zilustrowania najchętniej przytaczany jest przykład Zurychu, gdzie w rękach spółdzielni znajduje się aż 38 procent zasobu mieszkaniowego (choć średnia dla całej Szwajcarii to jedynie 5 procent); trzy czwarte z nich to małe organizacje, każda zarządzająca mniej więcej dziewięćdziesięcioma mieszkaniami, choć zdarzają się większe, sprawujące pieczę nad pięcioma tysiącami lokali 2. Duże instytucje, w segmencie od tysiąca do pięciu tysięcy mieszkań, dominują w Niemczech. Jest ich tam w sumie dwa tysiące i łącznie posiadają 2,2 miliona lokali, czyli nieco ponad 5 procent krajowego zasobu 3. Wiele niemieckich miast wspiera budowę małych kooperatyw jako miastotwórczego narzędzia uzupełniania zabudowy śródmieść lub aktywizowania społeczności w nowo powstających dzielnicach. Najbardziej znane z takiej działalności są Berlin i Hamburg.
Nawet na tle Niemiec i Szwajcarii, europejskich prymusów, Polska jest krajem wyjątkowym. W raportach bijemy rekordy pod względem budownictwa spółdzielczego, także w porównaniu do innych krajów postsocjalistycznych. Jeszcze w 2015 roku 16,2 procent polskiego zasobu mieszkaniowego należało do spółdzielni, podczas gdy sąsiadom o podobnej historii publicznego wsparcia kooperatywnych modeli budowania pozostało ich znacznie mniej – w Czechach było to 9,4 procent, na Węgrzech zaledwie 1 procent 4. Postronny obserwator mógłby uznać sytuację za godną pozazdroszczenia; polski czytelnik widzi w tych statystykach jedynie obraz bezużytecznego spółdzielczego bagienka.
Marzenia o nowej mieszkaniowej kooperatywności, choćby o realizacji pojedynczych przykładów grup budowlanych, które działałyby jak „miejska akupunktura”, nie spełnią się, dopóki nie uporamy się z istniejącą masą spadkową po poprzednim systemie. Urbaniści i aktywiści obchodzą temat nawet w sferze języka: mówiąc o kooperatywach, ograniczają się do jednego wycinka zagadnienia i do jednego, zresztą najbardziej ekskluzywnego, modelu inwestycyjnego. A przecież w mieszkaniach spółdzielczych nadal żyją miliony Polaków. Nie oceniając, czy są one szlachetnym dziedzictwem socjalizmu, czy przeklętym spadkiem systemu opartego na korupcji, należy zadać sobie pytanie, co z nimi zrobić: naprawiać system czy ostatecznie go zlikwidować?
Droga do chwały
Polacy tworzyli spółdzielnie mieszkaniowe już przed I wojną światową. W latach 90. XIX wieku aktywny był ruch spółdzielczy na obszarze zaboru pruskiego, działalność rozpoczęły pierwsze organizacje w Bydgoszczy, Poznaniu, Toruniu. W międzywojniu powstała niezwykle postępowa społecznie i architektonicznie Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Wiele budynków zrealizowano w formule kooperatyw budowlanych tworzonych przez zamożną część społeczeństwa. Model nie zdominował jednak rynku nowych mieszkań, nie zdobył nawet znaczącej pozycji, mimo to istniejące już organizacje przetrwały II wojnę światową. Pod koniec lat 40. udało się między innymi dokończyć rozpoczęte wcześniej projekty osiedla Koło II i Praga I w Warszawie.
Szybko okazało się, że nowe władze chcą przejąć kontrolę nad wszystkimi dziedzinami gospodarki, a społeczna działalność, każdego typu, trafiła na listę podejrzanych. Powołany do życia Zakład Osiedli Robotniczych miał monopol w realizacji i dystrybucji mieszkań, natomiast rola spółdzielni została ograniczona do zarządzania istniejącym zasobem.
Lata 50. przyniosły odwilż. Poza mieszkaniami państwowymi potrzeby ludności miało zaspokajać budownictwo indywidualne i spółdzielcze. W konstytucji z 1952 roku zapisano nawet, że „w trosce o dobro rodziny Polska Rzeczpospolita Ludowa dąży do poprawy sytuacji mieszkaniowej, przy współudziale obywateli rozwija i popiera różne formy budownictwa mieszkaniowego, a szczególnie budownictwa spółdzielczego, oraz dba o racjonalną gospodarkę zasobami mieszkaniowymi” 5. Ustanowiono trzy rodzaje spółdzielni: lokatorskie (ich członkowie mieli niezbywalne prawo do lokalu, nie mogli go więc przekazać innej osobie), budowlano-mieszkaniowe (zapewniały ograniczone prawo rzeczowe, zbywalne i dziedziczne) i spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych (po zakończeniu inwestycji członkowie uzyskiwali pełne prawo własności).
Rozpoczęła się „złota era” spółdzielni mieszkaniowych. Zawdzięczamy ją nie tyle ustawodawstwu, ile publicznemu finansowaniu; trwało do lat 80. Wkład własny dla mieszkań lokatorskich wynosił 10 procent, dla budowlanych – 20 procent. Niskooprocentowanych kredytów państwowych udzielano na sześćdziesiąt lat, dodatkowo dotacje wystarczały na pokrycie nawet 40 procent kosztów budowy. W rezultacie do lat 90. wydatki mieszkaniowe przeciętnej rodziny utrzymywały się na poziomie poniżej 5 procent domowego budżetu.
Rozdysponowanie finansów pozwalało kontrolować dobór beneficjentów programu. Ustanowiono czterdziestoprocentowy parytet dla pracowników fizycznych, przez co członkostwo w spółdzielni stało się zjawiskiem masowym. Z czasem, zwłaszcza po zupełnym zaprzestaniu budownictwa komunalnego w połowie lat 70., część realizowanych mieszkań (nawet połowa) nie trafiała do oczekujących w kolejce, ale była rozdysponowywana według uznania władz lokalnych pomiędzy pracowników administracji i służb oraz przez duże zakłady pracy. Liczba członków potrzebujących lokalu stale przekraczała liczbę szczęśliwców, którzy go dostali. Według statystyk z 1984 roku jedna trzecia kandydatów tkwiła na listach ponad dziesięć lat, powszechną praktyką było zakładanie książeczek mieszkaniowych noworodkom 6.
Centralne zarządzanie budżetem dawało możliwość narzucania rozwiązań architektonicznych i urbanistycznych – obowiązywały normatywy i systemy budowy w technologii wielkiej płyty. Niewątpliwymi zaletami było zintegrowane planowanie osiedli z infrastrukturą społeczną oraz współpraca instytucji publicznych ze spółdzielniami. Jednocześnie pozwoliło stawiać budynki na gruntach o nieuregulowanym statusie własności, co do dzisiaj generuje wiele problemów.
Takie dysponowanie finansami publicznymi musiało na dłuższą metę doprowadzić do kryzysu gospodarczego. W latach 80. znacząco ograniczono fundusze na budowę mieszkań, choć w zakresie ustawodawstwa wprowadzono tylko jeden istotny zapis – umożliwiono zakładanie ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych (a więc dla spółdzielczych mieszkań własnościowych), które od tej pory można było obciążać hipoteką. Bez publicznego finansowania spółdzielnie przestały budować. W latach 90. rozpoczął się ostry spadek liczby nowo powstających lokali, niezależnie zresztą od typu inwestora. W 1992 roku, ostatnim przed zapaścią, spółdzielnie zbudowały jeszcze osiemdziesiąt tysięcy mieszkań (63 procent nowych realizacji); dziś budują ich zaledwie trzy tysiące rocznie 7.
W konstytucji z 1997 roku zapisano politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałanie bezdomności, wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego oraz działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania 8. Ustawa z 2000 roku 9 realizuje tę politykę poprzez prawo wykupu mieszkań lokatorskich i wyodrębniania ich w osobną własność. Spółdzielnie mogą prowadzić działalność deweloperską, a zysk z niej inwestować w renowację i utrzymanie istniejącego zasobu.
Siedziba administracji Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej „Energetyka” założonej w 1958 roku, administrującej obecnie 260 budynkami mieszkalnymi liczącymi 18 982 lokali i 21 budynkami użytkowymi. W zasobie spółdzielni mieszka ponad 40 tysięcy osób
Obraz spółdzielczości
Pomimo zmian wprowadzanych na przełomie XX i XXI wieku, niekorzystnych i niezgodnych z ideami społecznej współpracy i współwłasności, spółdzielnie nie są postrzegane jak ofiary systemu. Nadal myśli się o nich jak o uprzywilejowanych instytucjach, które znalazły sobie komfortowy kącik w obowiązujących realiach prawnych. Społeczne wyobrażenia dobrze ilustruje opublikowany na początku tego roku reportaż dziennikarzy Onetu Marcina Wyrwała i Mateusza Baczyńskiego, zatytułowany stygmatyzująco dla całego zasobu – Spółdzielnia 10. Dziennikarskie śledztwo odsłoniło nieprawidłowości w funkcjonowaniu LWSM „Morena”, największej gdańskiej spółdzielni mieszkaniowej (zarządza siedemdziesięcioma hektarami ziemi; stoi na niej 6,5 tysiąca mieszkań, w których żyje dwadzieścia tysięcy osób).
Na użytych w materiale nagraniach słychać, jak wiceprezes wydaje polecenia dewastacji klatek schodowych, pokrywania ścian graffiti w celu wyłudzania pieniędzy od ubezpieczycieli („trzeba napisać: «Kaczor oszust», na zasadzie takiej, że jest konotacja polityczna”); fałszował pełnomocnictwa potrzebne do przegłosowania istotnych decyzji na walnych zgromadzeniach, zlecał wykonywanie dobrze płatnych usług prawnych zaprzyjaźnionym kancelariom. Pomimo składanych latami doniesień do prokuratury i Centralnego Biura Antykorupcyjnego wiceprezes usłyszał zarzuty dopiero na początku lutego tego roku. Z pewnością przyczyniły się do tego interwencje posła PiS-u Kacpra Płażyńskiego i nagłośnienie problemu przez dziennikarzy.
Reportaż wpisuje się w powszechne wyobrażenie o spółdzielniach jako siedliskach patologii, w pełni podporządkowanych prezesowi, w których bierni członkowie są pozbawieni realnego wypływu na funkcjonowanie organizacji. W środowisku dominują mężczyźni, starsi lub w średnim wieku, co dodatkowo utrwala stereotyp o związkach spółdzielni z poprzednim systemem. W ciekawej i skądinąd ważnej rozmowie zorganizowanej przez miesięcznik „Administrator” zaproszeni prezesi, ale również redaktorka prowadząca używają języka przeczącego duchowi demokracji i równości. Działania spółdzielni komentują w pierwszej osobie: „I co zrobisz?”, „Sprzedasz?”, „Będzie pan budował?”, „Jeszcze nie wiem, na razie chcę kupić grunt” 11.
Budynek mieszkalny przy ul. Zwierzynieckiej 6 w Warszawie ukończony w 2018 roku. MSM „Energetyka” jest jedną z nielicznych spółdzielni prowadzących działalność budowlaną przeznaczoną na potrzeby własne członków
W rzeczywistości wiele spółdzielni przeczy temu obrazowi: prowadzą działania rewitalizacyjne, podnoszą jakość przestrzeni wspólnych, dbają o program kulturalno-społeczny. Część z nich nadal buduje mieszkania dla członków lub korzysta z preferencyjnych kredytów, by realizować dostępne cenowo mieszkania na wynajem. Problemy systemowe są jednak trudne do pokonania, a temat spółdzielni mieszkaniowych utknął gdzieś pomiędzy próbą kompletnego przekształcenia ich we wspólnoty (a więc związki właścicieli niezależnych lokali) a niemrawymi i stosunkowo świeżymi pomysłami na wykorzystanie istniejących organizacji do realizowania dostępnego mieszkalnictwa. Kwestia dotyczy prawie pięciu milionów Polaków zajmujących dwa miliony mieszkań, nie jest więc marginalna. Obecnie mieszkalnictwo spółdzielcze z pewnością dalekie jest od bycia ruchem społecznym czy równościowym modelem odpowiadającym na palący problem kryzysu mieszkaniowego. Czy ma szanse takim się stać? Czy mogłoby realizować idee określone przez siedem założycielskich zasad?
Reanimacja spółdzielczości w spółdzielniach
Zasada dobrowolnego i otwartego członkostwa
Zasób mieszkań spółdzielczych powoli topnieje, trudno więc mówić o otwartości na nowych członków. Owszem, nieśmiałe jaskółki próbują nakłonić spółdzielnie do inwestowania. Spółdzielnie miały być jednym z filarów realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego, ale pomimo dostępnych państwowych kredytów niewiele się na tym polu dzieje.
Osiedle Stegny wybudowane w latach 70., znajdujące się dziś w zasobie spółdzielni MSM „Energetyka”
Własnościowe budowanie na potrzeby członków jest pozbawione sensu. „Dziś wybudujemy je członkom spółdzielni […], a jutro wyodrębni się wspólnota mieszkaniowa i tracimy zarówno budynek, jak i członków” 12 – słusznie zauważa Grzegorz Jakubiec, prezes zarządu SM „Służew nad Dolinką”. Członkowie zresztą też nie są chętni zabudowywaniu ich sąsiedztwa i na walnych zgromadzeniach blokują je zgodnie z zasadą „nie na moim podwórku”.
Pomimo chęci wielu osób, by „wziąć sprawy w swoje ręce”, nie powstają też nowe spółdzielnie. Wyjątkiem jest niewielka liczba kooperatyw budowlanych zarejestrowanych w kilku polskich miastach.
– Patrząc na marże deweloperów, zastanawiam się nad sensownością założenia własnej spółdzielni mieszkaniowej, mającej na celu wybudowanie bloku na własne potrzeby […] czy znacie jakieś strony, blogi, wątki na forum opisujące proces przygotowania takiej inwestycji od strony organizacyjnej, prawnej i proceduralnej?
– Prawo spółdzielcze jest tak zagmatwane, że zdecydowanie lepiej powołać do tego spółkę celową 13.
Mieszkalnictwo spółdzielcze jest zasobem zamkniętym. W tym segmencie powstaje w miastach zaledwie 2,7 tysiąca nowych lokali rocznie – to tylko 2,2 procent wszystkich realizowanych mieszkań 14. Nie wiadomo zresztą, ile z tego, co spółdzielnie budują, jest sprzedawane na zasadach rynkowych, a ile przeznacza się na potrzeby własne członków.
Zasada demokratycznej kontroli członkowskiej
Do pewnego stopnia potwierdza się stereotyp dotyczący spółdzielni: z jednej strony kierują nimi „przyrośnięci do stołków” prezesi i rady nadzorcze, z drugiej strony członkowie nie są zainteresowani działalnością spółdzielni i nie uczestniczą w zarządzaniu organizacją.
W jednej z lubelskich spółdzielni mieszkaniowych na zebrania rady przedstawicieli nieruchomości w latach 2017–2019 przychodziło dwóch z siedmiuset członków (0,1 procent uprawnionych); podobnie było z zebraniami rady nadzorczej, a na walnych zgromadzeniach zjawiało się osiemnaście osób (2–3 procent) 15. Podobną, choć mniej ekstremalną sytuację pokazują badania szczecińskie: członkowie źle (22 procent) i średnio (40 procent) ocenili pracę zarządu, ale w spotkaniach nie uczestniczyli nigdy (39 procent) albo uczestniczyli sporadycznie (42 procent). Z zasady mniejsze spółdzielnie cechują się większym zaangażowaniem członków 16.
Słychać także apele o wprowadzenie kadencyjności zarządu spółdzielni. W tej chwili można go jedynie odwołać, co, jak wiadomo, jest dużo trudniejsze niż powołanie go po raz kolejny. Warto byłoby także wprowadzić bezpośredni wybór prezesów – obecnie jest to kompetencja rady nadzorczej. Ta z kolei powinna traktować swoją pracę jak działalność społeczną i nie pobierać za nią wynagrodzenia. Część zmian ma wkrótce zostać wprowadzona.
Osiedle Stegny wybudowane w latach 70., znajdujące się dziś w zasobie spółdzielni MSM „Energetyka”
Zasada ekonomicznego uczestnictwa członków
Na portalach tematycznych można znaleźć takie opinie dotyczące zakupu mieszkania spółdzielczego:
Wśród wad mieszkań spółdzielczych własnościowych można jeszcze wymienić możliwe (choć nie jest to reguła) wyższe opłaty niż w przypadku mieszkań własnościowych. Wyższe opłaty wynikają ze struktury zarządzającej spółdzielnią. Większość istniejących jeszcze spółdzielni posiada bardzo rozbudowany system pracowników spółdzielni: prezesów (oraz zastępców), księgowych, pracowników administracji oraz działu technicznego. Wynagrodzenie tych osób jest zbierane właśnie z właśnie z opłat lokatorów 17.
Rzeczywistość może być jednak zupełnie inna. Niektóre spółdzielnie zniechęcają swoich członków do wyodrębniania mieszkań – kusz ą niższym czynszem, często posiadają też nieruchomości przynoszące dodatkowe zyski (na przykład pawilony handlowe) lub prowadzą działalność deweloperską pozwalającą obniżyć składki na fundusz remontowy. „Zróżnicowane portfolio” nie tylko pomaga w bilansie ekonomicznym;, jest również wielką urbanistyczną wartością: lokale usługowe są raczej wynajmowane niż kupowane i większość deweloperów ma problem z komercjalizacją takich powierzchni, starają się więc ich nie projektować.
Zasada autonomii i niezależności
Po doświadczeniach poprzedniego systemu fundament idei autonomii i niezależności wymaga porządnej odbudowy. Inwestycje mieszkaniowe są bezpiecznym i wartościowym modelem biznesowym. Spółdzielnie operują w dłuższej perspektywie czasowej i w obecnym systemie ukierunkowanym na szybki zysk potrzebują wsparcia państwa. Nie chodzi jednak o powtórkę niezrównoważonych działań władz PRL-u, ale o umożliwienie spółdzielniom realizowania inwestycji w dłuższym czasie – do tego potrzebne są gwarancje oprocentowania kredytu lub rozłożenie w czasie spłaty kosztów ziemi.
Autonomia wiąże się także z możliwością sprawnego zarządzania, a ta z kolei – z wielkością organizacji. W Szwajcarii preferowane są małe spółdzielnie tworzone w obrębie jednego budynku; największe niemieckie organizacje zarządzają maksymalnie pięcioma tysiącami lokali. W Polsce do spółdzielni „średniej” wielkości należy od dwóch do pięciu tysięcy członków, Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa (nawet po wyłączeniu z jej obrębu Koła i Chomiczówki, niegdyś jej części) ma ich trzydzieści jeden tysięcy!
Osiedle Stegny wybudowane w latach 70., znajdujące się dziś w zasobie spółdzielni MSM „Energetyka”
Struktura osiedli z wielkiej płyty nie sprzyja rozdrobnieniu zarządzania. Niestety, działania w wielkiej skali skutkują brakiem odpowiedzialności za przestrzeń, co jest wielką bolączką polskich blokowisk. Spółdzielnie mogłyby działać na zasadzie zrzeszenia mniejszych jednostek lub pod opieką organizacji parasolowych zarządzających funduszami remontowymi i utrzymywaniem terenów wspólnych, lecz przy obecnym stanie prawnym podział spółdzielni na mniejsze jest tak skomplikowany, że praktycznie niemożliwy do przeprowadzenia.
Zasada kształcenia, szkolenia, informacji
Spółdzielcza demokracja nie jest łatwa i nie można oczekiwać, że obecni członkowie, którzy stali się nimi raczej z przypadku niż z wyboru, zdecydują się aktywnie w niej uczestniczyć. Bez transparentności systemu i precyzyjnego prawa nie ma co liczyć na zmiany.
Środowisko miejskich badaczy spisało temat spółdzielni mieszkaniowych na straty, nie wspomina się o nich w rozmowach dotyczących dostępnego mieszkalnictwa. W zamian powstają nowe podmioty inwestycyjne: Towarzystwa Budownictwa Społecznego, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, kooperatywy (trwają prace nad definicją kooperatyw jako podmiotu prawnego). Zważywszy na poziom skomplikowania prawa spółdzielczego i skostniałe struktury organizacyjne, strategia „rozpoczynania na nowo” mogłaby szybciej doprowadzić do realnych zmian, ale i o istniejący zasób warto zawalczyć, bo składają się na niego ogromne tereny w centrach miast, z pełną infrastrukturą i potencjałem rewitalizacji – pod warunkiem, że mądrze dogęści się zespoły mieszkaniowe.
Zasada współdziałania
Z biegiem lat […] deweloperzy rośli w siłę, organizowali się w związki, tworzyli własne lobby, a my co zrobiliśmy, żeby na tym rynku się utrzymać? Jeśli się nie zorganizujemy, nie będziemy sami mieli pomysłu na siebie, to nikt za nas tego nie zrobi. My reagujemy na istniejące przepisy i się do nich dopasowujemy, ale nie próbujemy ich tworzyć
– gorzko ocenia Jacek Frydryszak, prezes zarządu SBM „Dom” 18.
Choć mówi się o tym, jak prezesi blokują dotyczące ich bezpośrednio przepisy restrukturyzujące sposób zarządzania, w publicznej debacie słychać głównie członków walczących o pełne uwłaszczenie i wolność od spółdzielczych ograniczeń. W ramach stowarzyszenia Housing Europe (zrzesza podmioty tworzące publiczne i społeczne budownictwo) istnieje Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. „Lobby spółdzielcze” powinno obejmować zarówno istniejące organizacje, jak i przyszły ruch spółdzielczy, reprezentować interesy członków i zarządów. W przeciwnym razie będzie postrzegane jak stado krewnych i znajomych prezesa.
Zasada troski o społeczność lokalną
Spółdzielczość mieszkaniowa nadal aktywnie realizuje funkcje kulturalno-społeczne – prowadzi kluby mieszkańca i lokalne domy kultury lub współpracuje z fundacjami prowadzącymi tego typu działalność. Ta „oldschoolowa” aktywność jest pięknym dziedzictwem PRL-u, powinna być zachowywana i wspierana.
Wiele spółdzielni mieszkaniowych, zwłaszcza gospodarujących na terenie blokowisk, zarządza publicznymi terenami zieleni, z których korzystają zarówno członkowie, jak i mieszkańcy nowo powstającej zabudowy, mimo że ci drudzy nie dokładają się finansowo do ich utrzymywania. Działalność deweloperska spółdzielni polegająca na nieodwracalnej prywatyzacji części wspólnego zasobu prowadzi do wzmacniania tego zjawiska.
Społeczny wymiar spółdzielni może również objawiać się w indywidualnym podejściu do swoich członków, także w kwestii rozliczania należności. Już w tej chwili część spółdzielni oferuje możliwość zamiany lokalu na mniejszy z wykorzystaniem rekompensaty finansowej do spłaty zadłużenia. Elastyczne dostosowywanie metraży do zmieniających się potrzeb właścicieli w obrębie tego samego sąsiedztwa jest odpowiedzią na problem osób starszych uwięzionych w zbyt dużych i drogich w utrzymaniu mieszkaniach.
Największa siła spółdzielni wynika z możliwości tworzenia całościowego obrazu środowiska życia – obejmującego infrastrukturę, społeczność, przestrzenie zielone i działalność kulturową. Mimo wielu barier i nieprawidłowości w polskim systemie całościowe zarządzanie zasobem jest wartością pielęgnowaną na wielu osiedlach. Rozdział na pojedyncze własności wiązałby się z utratą tego atutu.
Nowe zasady
Rządząca obecnie partia zainteresowała się spółdzielniami (jak i wieloma dotychczas zapomnianymi sprawami związanymi z mieszkalnictwem). W 2017 roku przyjęto pierwszą ustawę wzmacniającą prawa członkowskie, w planach jest wprowadzenie bezpośrednich wyborów i kadencyjności zarządów. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii proponuje także nowe formy współfinansowania inwestycji spółdzielczych jako części wieloaspektowego programu wspierania mieszkalnictwa. Zanim jednak zaczniemy obecną władzę chwalić, poczekajmy, aż to zainteresowanie przełoży się na konkrety. Jak pokazały choćby losy nigdy nieuchwalonej dużej ustawy reprywatyzacyjnej, diagnozowanie problemów wychodzi PiS-owi lepiej niż wprowadzanie w życie rozwiązań.
„Najnowszy pomysł Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii to bardzo dobra diagnoza i zapowiedź działania na pół gwizdka. Ale i tak każdy ruch zmierzający do przywrócenia w Polsce idei spółdzielczości mieszkaniowej zasługuje na uznanie” – uważa prawnik i dziennikarz Patryk Słowik 19.
W dyskusji nad dostępnością mieszkalnictwa nie pojawiał się dotychczas temat dwóch milionów spółdzielczych mieszkań. Wysiłki aktywistów skupiają się na rozwijaniu idei kooperatyw budowlanych. Są z pewnością wartościowym narzędziem tworzenia miasta, ale zawsze pozostaną działaniem w małej skali, przeznaczonym dla osób w komfortowej sytuacji finansowej.
Trochę inną wizję próbowało zrealizować przedsięwzięcie Mikrospółdzielnia, zainicjowane dziesięć lat temu przez Macieja Czeredysa i Piotra Topińskiego. Pomysłodawcy chcieli wznieść budynek, którego mieszkańcy pozostawaliby współwłaścicielami całości z prawem najmu poszczególnych lokali. Zagwarantowałoby to trwanie organizacji jako zasobu społecznego niezależnie od zmieniających się lokatorów. Kilka lat pracy pozwoliło stworzyć organizacyjne ramy niezbędne do realizacji projektu. Mimo że przedsięwzięciu przyświecały idee kooperacji, nie zdecydowano się na skorzystanie z prawa spółdzielczego. Wybrano model spółki celowej – to nieskomplikowana forma prawna, nie wymaga ton dokumentacji i statutów. Największymi przeszkodami w zdobyciu kredytowania był brak doświadczenia w prowadzeniu podobnych inwestycji oraz niejasne możliwości egzekwowania czynszów od lokatorów w razie przejęcia budynku przez bank. Ostatecznie wypracowano model finansowania nie w formie kredytu hipotecznego, ale leasingu; do czasu spłacenia budynek pozostawałby własnością banku.
Realizację projektu udaremnił miejski system sprzedaży działek. Warszawska procedura przetargowa wymaga od zwycięzcy szybkiego dostarczenia gotówki (choć w praktyce terminy mogą być przedłużone, trudno opierać powodzenie inwestycji na niepewnej decyzji administracyjnej), tym samym preferuje grupy kapitałowe, a dyskryminuje podmioty, które korzystają ze źródeł finansowania wymagających czasu. Ostatecznie działkę przy ulicy Sprzecznej 4, wskazywaną przez Mikrospółdzielnię w rozmowach z urzędnikami, kupił komercyjny inwestor.
Miasto prowadzi również politykę scalania małych działek w duże tereny budowlane, ostatecznie dyskredytującą małe podmioty i destrukcyjną dla miastotwórczości. Należy podkreślić, że problem Mikrospółdzielni nie wynikł z działania miasta na komercyjnych zasadach, dotyczących zarówno kredytowania, jak i ceny działki (małe i duże działki mają tę samą cenę za metr kwadratowy). Społecznym inicjatywom wystarczyłoby wsparcie w postaci czasu umożliwiającego zdobycie funduszy i dopełnienia formalności. „Dla mnie największym szokiem było to, że lepiej rozumiał nas bank niż urzędnicy” – powiedział mi Piotr Topiński.
Nie oczekujmy pomocy publicznej w rodzaju specjalnych przetargów czy preferencyjnych kredytów (chociaż takie już są). Pracujmy nad tym, żeby wszystkie podmioty inwestycyjne miały równe szanse na rynku mieszkaniowym. Główna zasada spółdzielczości (i nazwa jednej ze spółdzielni ze Świecia) – „Pomóż sam sobie” – jest w tej chwili niemożliwa do zastosowania.
