Kadry z reklamy telewizyjnej jednej z czeskich firm deweloperskich, 1994 — źródło: YouTube
Wyobrażali sobie, że będą mieć własne mieszkanie, a zamiast tego z trudem zarabiają na opłaty za wynajem. Winna jest polistopadowa polityka 1, bo wykluczyła mieszkalnictwo z obszaru publicznego zainteresowania. Wykopała między ludźmi głębokie podziały, do dziś uniemożliwiające porozumienie.
„Jeśli zdrożeje szynka, obejdziemy się bez niej, ale jeśli gwałtownie wzrośnie cena mieszkania, nie możemy z niego zrezygnować z dnia na dzień” – przyznał w 1993 roku premier Václav Klaus w wywiadzie dla tygodnika „Respekt”. Tymczasem kolejnych dwadzieścia pięć lat nieistniejącej polityki mieszkaniowej pokazało, jak łatwo doprowadzić do tego, żeby w jednej chwili mieszkania stały się nieosiągalnym dobrem.
Dla prawie stu osiemdziesięciu tysięcy ludzi dotkniętych kryzysem mieszkaniowym własne lokum jest czymś w rodzaju luksusowej szynki. Dla następnego pokolenia może się nią stać w bliskiej przyszłości.
Po transformacji młode rodziny nie miały pewności, czy otrzymają własne mieszkanie, choć jednogłośnie obiecywały im to ówczesne elity; dziś wielu nie ma nawet nadziei. Wciąż silna jest tęsknota za własnością prywatną, mimo że obecne pokolenie podchodzi do niej z coraz większym dystansem.
W minionym reżimie ludzie zakładali rodziny i czekali na przydział wymarzonego mieszkania. W reżimie współczesnym ludzie pracują, żeby uzyskać zdolność kredytową i móc jakąkolwiek rodzinę założyć. Obiecywaną wolność system zapewnia im na ograniczony czas: mogą opuścić dom rodzinny i używać życia przez kilka beztroskich lat w mieszkaniu wynajmowanym razem z innymi osobami. Potem przychodzi niepewność, na którą dziś nie pomoże już nawet mityczny „milion od rodziców”.
Jednocześnie ci sami rodzice w latach po zmianie systemu tłumaczyli kolejne problemy i zamieszanie z mieszkaniami zdaniem „Robimy to dla naszych dzieci”. Dla kogo zatem przez ostatnie dwadzieścia pięć lat prowadzono politykę mieszkaniową (a raczej jej nie prowadzono)?
Państwo nie powinno się mieszać
Czeska polistopadowa polityka mieszkaniowa to historia małych i większych niesprawiedliwości. W krótkim horyzoncie czasowym skutkowały codziennymi konfliktami między ludźmi, w dłuższej perspektywie wzmocniły i tak już głęboko zakorzenioną nieufność wobec państwa, a także dołożyły się do współczesnej ogólnej frustracji.
Każdy zna przynajmniej jeden przykład niesprawiedliwości, kiedy ktoś dostał za mało albo nic, podczas gdy ktoś inny zyskał za dużo. Możemy się różnić w opinii, dlaczego i jak do tego doszło, uniwersalne jest natomiast doświadczenie niesprawiedliwości. Do dziś towarzyszy ono czeskiemu społeczeństwu.
Kadry z reklamy telewizyjnej jednej z czeskich firm deweloperskich, 1994 — źródło: YouTube
Spojrzenie na wydarzenia lat 90. i pierwszej dekady XXI wieku tylko przez pryzmat otwartego konfliktu między starym reżimem a nową ideologią czy między najemcami a właścicielami byłoby uproszczeniem. Przeciwstawne interesy oczywiście wpłynęły na kierunek publicznej i eksperckiej debaty, a nawet wyraźnie ją ukształtowały. Możemy jednak spojrzeć na te wydarzenia jak na łańcuch przeważnie złych decyzji, podejmowanych z nieświadomości, niechęci i braku zainteresowania ze strony polistopadowych polityków.
Jednocześnie trzeba przyznać, że państwo nie miało wielkich możliwości, by odegrać w kształtującej się na nowo polityce mieszkaniowej znaczącą rolę. Potrzebie wydostania się spod wszechogarniającej państwowej kontroli – symbolizowanej przez znienawidzone listy oczekujących na przydział lokalowy – towarzyszyło nowe wyobrażenie, sformułowane wraz z nadejściem neoliberalnej ideologii: „Każdy niech sam zadba o swoje mieszkanie”.
W skrócie: mieszkanie uznano za sprawę jednostki. Dla wszystkich będzie najlepiej, jeśli państwo przestanie interweniować w ten obszar – to wyobrażenie upowszechniało się od lat 80. na całym Zachodzie. Republika Czeska wskoczyła do rozpędzonego pociągu tej ideologii, lecz w odróżnieniu od większości zachodnich państw do dziś z niego nie wysiadła.
Niemal natychmiast po rewolucji ’89 roku państwo wycofało się z zarządzania zasobami mieszkaniowymi. Część została sprywatyzowana, resztę przekazano gminom, a w kilku przypadkach przedsiębiorstwom, które później zresztą również pozbyły się darowanych mieszkań. W przeciwieństwie do innych krajów postkomunistycznych w Czechach nie ustanowiono przy tym żadnych ogólniejszych przepisów, by ujednolicić działania gmin i przynajmniej zabezpieczyć w miarę równe warunki dla wszystkich.
Jeżeli państwo wspierało cokolwiek, to przede wszystkim przekazywanie mieszkań w prywatne ręce – w formie pożyczek budowlanych czy kredytów hipotecznych; w pierwszych porewolucyjnych latach jednogłośnie domagano się takiej pomocy finansowej. O tym, że jakaś grupa ludzi wypadnie z rynku mieszkaniowego, nie myślano. Nie poświęcano też uwagi zmianom społecznym, między innymi migracji do większych miast za pracą ani wzrostowi liczby osób mieszkających samotnie. Państwo przestało więc zapewniać mieszkania nie tylko ludziom w najtrudniejszej sytuacji ekonomicznej, ale też napływającym do miast.
„Powodzenia Czechosłowacjo” – hasło na billboardzie reklamowym firmy IBM, Praga, 1991 — Fot. Jaromír Čejka
Polityka mieszkaniowa, która zajmowałaby się tym, jakie kto i gdzie ma potrzeby mieszkaniowe, przestała funkcjonować. Pozostawiono ją działaniom wolnego rynku. Państwo ograniczyło się do jego wspierania i uregulowania kwestii związanych z dziedzictwem minionego reżimu. Działaniami objęto trzy kluczowe obszary: restytucje, prywatyzację i deregulacje. Z ich przebiegu właściwie nikt nie jest dzisiaj zadowolony.
Reprywatyzacja: jeden dostał kamienicę, a drugi nic
W kwietniu 1991 roku rozpoczął się proces, który nie miał analogii w żadnym z krajów byłego bloku wschodniego: przystąpiono do restytucji. Znacjonalizowano więcej niż gdzie indziej i bardziej radykalnie. Inne kraje bloku wschodniego, z wyjątkiem Estonii, przeważnie wypłacały wywłaszczonym jakąś rekompensatę; u nas obiekty upaństwowione po 1948 roku po prostu zwracano pierwotnym właścicielom lub spadkobiercom 2.
W praktyce dzięki reprywatyzacji powstał nowy segment: prywatny najem. W centrum Pragi objął aż 70 procent rynku mieszkaniowego. Większość osób, szczególnie w latach 90., godziła się z tym stanem rzeczy, a jego koszty ponieśli lokatorzy mieszkań w domach zwracanych poprzednim właścicielom. W minionym reżimie zajmowali mieszkania państwowe. Przysługiwały im do nich pewne – nawet jeśli ograniczone – prawa, na przykład prawo do zamiany lokalu. Po reprywatyzacji państwo zastąpili prywatni właściciele, a ochrona, jaka przysługiwała lokatorom, była jeszcze słabsza niż ta, którą gwarantują najemcom dzisiejsze umowy.
Lokatorzy bezpowrotnie stracili dotychczasowe przywileje i nigdy nie otrzymali w zamian żadnych rekompensat. Właściciele stworzyli nową grupę interesariuszy i pod hasłem ochrony własności prywatnej domagali się możliwości dowolnych podwyżek czynszu czy eksmisji.
Oczywiście nie można twierdzić, że wszyscy dawni właściciele po odzyskaniu nieruchomości źle traktowali swoich najemców. Przecież nawet nie wiemy, ile z tych osób pozostało właścicielami, a ile sprzedało budynki. Nie jest tajemnicą, które ulice w Pradze należą do wpływowych zagranicznych grup (albo mafii), wciąż jednak brakuje danych na temat skali rozprzedaży budynków w stolicy.
Choć na początku pisano o reprywatyzacji jako „moralnie uzasadnionej”, wkrótce przypadki bezpardonowego wysiedlania lokatorów (na przykład odcinano im prąd) zmieniły ten obraz. Od dyskursu o naprawie krzywd przeszłości publiczna debata przesunęła się w kierunku konfliktów między właścicielami a lokatorami.
Deregulacje: jeden mieszkał tanio, a drugi nie
Ten, kto po rewolucji musiał korzystać z rynku nieruchomości, nie miał lekko. Kredyty hipoteczne jeszcze w zasadzie nie funkcjonowały, stopy procentowe w stosunku do siły nabywczej były nie do udźwignięcia, a mieszkań na wynajem brakowało. W szczególnie trudnej sytuacji znaleźli się młodzi ludzie usamodzielniający się w miastach. Wielu z nich obarczało winą za ten stan rzeczy czynsze z regulowaną wysokością.
Na przykład w dzielnicach Praga 1 i Praga 2 liczba mieszkań zmniejszyła się między rokiem 1991 a 2001 o prawie sześć tysięcy. Jeśli na rynku pojawiało się mieszkanie na wynajem, schodziło na pniu. Niewystarczająca ochrona prawna i presja prywatnego kapita łu sprawiły, że właściciele domów czynszowych zmieniali funkcję lokali z mieszkaniowych na inne. Centrum miasta przeobraziło się w przestrzeń biurową, bo przynosiła znacznie większe zyski niż regulowany czynsz lokatorski. Dlatego sporo właścicieli starało się zorganizować lokatorom inne mieszkanie albo wręcz eksmitować ich bez żadnej rekompensaty.
Na swoją obronę właściciele przywoływali właśnie regulacje dotyczące wysokości czynszów, znacznie niższych niż wartość rynkowa. Niektórzy dostali z powrotem domy zniszczone, więc remont wymagał znacznych nakładów finansowych. Dlatego część z nich pozbywała się budynków, inni podnajmowali mieszkania firmom, obcokrajowcom czy nowym najemcom.
Reprywatyzując nieruchomości, państwo nie wzięło pod uwagę tych problemów, a później nie starało się ich usunąć. Rozwiązaniem miały być deregulacje. Czynsze stopniowo podnoszono, a od 1995 roku zaczęło obowiązywać rozporządzenie segregujące lokatorów na dwie grupy: ci, którzy podpisali umowy wcześniej, korzystali z regulowanego czynszu; nowi najemcy już nie. „Gdyby trzymano się stopniowej podwyżki czynszów, można by je regulować według wysokości dochodów, sprawiedliwie” – wspomina Stanislav Křeček, wieloletni prezes Stowarzyszenia Lokatorów 3.
Jego zdaniem rozporządzenie z 1995 roku wytworzyło dwutorowy system i skompromitowało istotę regulacji: nie służyły potrzebującym, lecz najemcom, którzy zdążyli wcześniej podpisać umowę. Jego koszty poniosło wchodzące wtedy w dorosłość pokolenie „dzieci Husáka”4. „Regulowane czynsze mieliśmy od dziewięćdziesięciu pięciu lat. Mało kto wie, że nie był to wynalazek minionego reżimu. Już w czasie I Republiki obowiązywały czynsze regulowane” – przypomina Křeček.
Wszyscy, którzy na różnych etapach krytykowali deregulacje, mieli na względzie sytuację osób najbardziej potrzebujących. „Wiedzieliśmy, że trzeba zwiększyć czynsze, ale nie tak, aby zrujnowało to część społeczeństwa” – wspomina dziś Táňa Fischerová. Gdy była posłanką, ostro krytykowała ustawę z 2005 roku, równoznaczną z końcem regulacji. Z lokali z regulowanym czynszem korzystało wówczas około ośmiuset tysięcy gospodarstw domowych. „Uważam, że to największa krzywda wyrządzona w czasie mojej politycznej kariery. W miastach muszą też przecież mieszkać pielęgniarki czy emeryci” – dodaje cierpko Fischerová.
Analizy ekspertów już wówczas przyznawały jej rację: wskazywały, że zupełne zniesienie regulacji zagrażało wielu gospodarstwom domowym. Zasiłki mieszkaniowe były zbyt niskie, a ich zwiększenie stosownie do nowych stawek czynszów nadmiernie obciążyłoby budżet państwa. W dodatku nawet gdyby wszystkie mieszkania komunalne przeznaczono dla osób zagrożonych eksmisją, lokali by nie wystarczyło. Szczególnie trudna sytuacja panowała w Pradze i kraju południowomorawskim, gdzie spodziewano się największych podwyżek. Ostatecznie w niektórych dzielnicach Pragi regulacje czynszu przestały obowiązywać dopiero w roku 2012, a nie – jak pierwotnie przewidywano – w 2010. Eksperci wskazywali również na ryzyko tworzenia się gett na obszarach dotkniętych dużym bezrobociem.
Ekolog Milan Smrž mieszkał wówczas w kamienicy czynszowej przy ulicy Truhlářskiej w Pradze. Pamięta gwałtowny wzrost czynszów. „Kiedyś płaciliśmy dwie stówki. Wiadomo, że na dłuższą metę taka cena była nie do utrzymania, ale w ostatniej fazie podwyżek czynsz w ciągu roku wzrósł o pięć tysięcy koron. Przekraczało to możliwości finansowe wielu gospodarstw”. W latach 2003–2005 Milan Smrž był radnym w dzielnicy Praga 1 i członkiem tamtejszego ruchu, który ostrzegał przed skutkami deregulacji, a nawet organizował demonstracje. „Baliśmy się, że poszkodowane zostaną najsłabsze osoby, dlatego chcieliśmy przynajmniej spowolnienia tempa podwyżek i rekompensat dla osób w najtrudniejszej sytuacji ekonomicznej” – tłumaczy.
Nie wspomina o zupełnym odrzuceniu deregulacji. Ówczesną aktywność postrzega jako próbę złagodzenia ich negatywnych skutków. Wiedział, że system tworzył kolejne niesprawiedliwości, ponieważ osoby z regulowanymi czynszami były w bardziej uprzywilejowanej sytuacji niż te wynajmujące na rynku komercyjnym. Mimo to członkowie ruchu nie byli lubiani. „Występowaliśmy nie tylko przeciwko deregulacjom, ale także przeciw prywatyzacji” – opowiada z uśmiechem.
Prywatyzacja: jeden miał mieszkanie od zawsze, a drugi nie miał go nigdy
„Chcieliśmy zorganizować lokalne referendum na temat podziału zysków z prywatyzacji po równo między tych, którzy nie mogli sobie kupić mieszkania” – wspomina Smrž. „Przydział mógłby podobno wynieść nawet kilkaset tysięcy koron na osobę. Rozklejałem ulotki w reprywatyzowanych kamienicach, ale większość właścicieli wyrzucała mnie za drzwi. A przecież również w ich interesie było, żeby lokatorzy mieli więcej pieniędzy”. Nawet po latach ze zdumieniem kręci głową.
Ruchowi nie podobało się, że Praga 1 pozbywała się cennych nieruchomości za pół darmo. Ceny prywatyzowanych mieszkań wahały się między dwustoma a trzystoma tysiącami koron. Ruch zwracał jednak uwagę przede wszystkim na oczywistą nierówność: jedni mieli okazję tanio kupić mieszkanie, a inni nie, bo ich mieszkania przypadły dawnym właścicielom albo spadkobiercom.
Restytucje sprawiły, że mieszkańcy stali się zwykłymi najemcami na komercyjnym rynku, a prywatyzacja rozszerzyła quasi-własnościowe prawa minionego reżimu. Lokatorzy domów znacjonalizowanych po 1948 roku po prostu mieli pecha. Wielu z nich inwestowało w swoje mieszkania. Jeżeli zostały one zrestytuowane, wszystkie te nakłady w zasadzie przepadły.
Pod pewnymi względami prywatyzacja reprodukowała rosnące nierówności. Ci, którzy mieli dobrą pozycję w minionym reżimie, dzięki czemu udało im się zdobyć mieszkanie na przykład na Vinohradach, potem niemal natychmiast mogli je bardzo tanio odkupić. Z kolei osoby nieuprzywilejowane, żyjące w mieszkaniach z regulowanym czynszem, obawiały się prywatyzacji, ponieważ nie było ich stać na wykup
– tłumaczy socjolog i ekspert w dziedzinie mieszkalnictwa Jan Sládek.
Na temat wykupu mieszkań krążyły miejskie legendy. „Do starszego człowieka przychodził pan w garniturze, z teczką, i proponował, że odkupi mieszkanie w jego imieniu i pozwoli mu w nim mieszkać do śmierci”. Oszuści zarabiali w ten sposób na strachu starszych osób przed eksmisją. Na ogół jednak mieszkania były nabywane przez rzeczywistych lokatorów.
Potwierdza to również Smrž. Jego zdaniem problem leżał raczej w sposobie wyceny: wartość mieszkania ustalano na podstawie metrażu – lokalizacji nie brano pod uwagę. W ten sposób za tę samą cenę niektórzy zyskiwali mieszkanie w prestiżowej okolicy, na wolnym rynku warte znacznie więcej. „Zależało nam, żeby nowi właściciele nie mogli przez pewien czas sprzedać swoich mieszkań” – wyjaśnia. Według Sládka było to niewykonalne: prawa własnościowe właśnie poszerzano i takie ich ograniczenie nikomu nie mieściło się w głowie.
Plakat wyborczy Vaclava Klausa w witrynie sklepu z zabawkami, Praga, 1990 — Fot. Jaromír Čejka
Jeszcze większe różnice niż w ramach jednej dzielnicy uwidoczniły się między gminami. Każda gmina i dzielnica samodzielnie ustalała warunki sprzedaży. Gdzieniegdzie prywatyzowano wszystko, jak w Teplicach pod rządami Jaroslava Kubery. W innych miejscach – na przykład w Brnie – prywatyzacją objęto tylko część zasobów mieszkaniowych. Różne były też ceny i tempo procesu.
Zdaniem Sládka na przeszkodzie wspólnej polityce mieszkaniowej stanęła wszechobecna niechęć do centralizacji. „Miejscowości też się wyraźnie decentralizowały, można by nawet powiedzieć, że się fragmentaryzowały. Idealny do tworzenia polityki mieszkaniowej byłby poziom wojewódzki, ale tam nie istniały chyba nawet odpowiednie urzędy”. Gminy, które zostawiły sobie część zasobów mieszkaniowych i zakończyły proces prywatyzacji, dziś są raczej zadowolone z tych decyzji. Rozumieją, że rosnącej grupy ludzi nie stać na mieszkania z komercyjnego rynku.
Kolejnym problemem jest to, że wiele gmin nie zainwestowało z powrotem w mieszkalnictwo pieniędzy uzyskanych dzięki prywatyzacji. Zdaniem Sládka trzeba też pamiętać, że często nie miały wystarczających środków, by remontować domy i mieszkania w złym stanie. Po prostu musiały się ich pozbywać.
„Nikt nie kwestionował prywatyzacji. Ludzie mieli natomiast dobre powody, żeby czuć wściekłość z powodu przebiegu transformacji. Mieszkaniami próbowano ich udobruchać” – przypomina Sládek. Milan Smrž dodaje: „U nas, na Pradze 1, panowała zgoda: za prywatyzacją opowiadali się wszyscy oprócz nas”. Innej drogi nie potrafili sobie zresztą wyobrazić również eksperci z pozostałych krajów postkomunistycznych – nawet Węgrzy, którzy do dziś ponoszą koszty prywatyzacji większości mieszkań.
Brno, 1998 — Fot. Jaromír Čejka
Na progu nowego kryzysu
Prywatyzowano, restytuowano i deregulowano w imieniu ideologii neoliberalnej. Według niej wolny rynek zawsze rozwiąże wszystkie problemy w taki sposób, żeby wszystkie strony były zadowolone. W porewolucyjnych latach mało komu przyszło na myśl, że rezultatem działania rynku są również nieprzewidywane, dalekosiężne konsekwencje. Ich typowym przykładem jest właśnie gwałtowny wzrost nierówności w dostępie do mieszkań.
Upraszczając, właściciele mają wręcz interes w tym, żeby nie szukano rozwiązań dla tej sytuacji, ponieważ zarabiają na wysokich i stale rosnących czynszach. Dzięki ekonomicznej przewadze zyskują w społeczeństwie większą władzę niż ci skazani na wynajem na komercyjnym rynku.
Ideologiczna wiara w rynek sprawiła, że nikt nie poświęcał uwagi procesom i problemom, z jakimi mierzyły się miasta na Zachodzie, tym bardziej że problemy te nie przenikały do publicznej debaty. Dopiero później zaczęliśmy dostrzegać gentryfikację, prywatyzację przestrzeni publicznej czy rozszerzanie obszarów wykluczenia.
Z latami 90. po prostu musieliśmy „sobie poradzić”. W obliczu tak zwanej wielkiej prywatyzacji kwestia mieszkaniowa została odsunięta na dalszy plan i mimo swojego znaczenia do dziś pozostaje w cieniu. Przypomnijmy, że do niedawna media nie interesowały się na przykład sytuacją mieszkaniową ludzi w regionie ostrawskim.
Najlepszym przykładem nieudanej prywatyzacji są mieszkania RPG 5. Cały region latami żył słusznym gniewem wywołanym przez tę aferę. Kto zresztą ufałby politykom, którzy nie potrafią zabezpieczyć jednej z podstawowych ludzkich potrzeb nie tylko najsłabszym jednostkom, ale nawet klasie średniej?
Ostatecznie nie ma więc różnicy między tymi, którzy krytykują państwo za brak mieszkań komunalnych, tymi, którym przeszkadzają wysokie ceny najmu w Pradze, i tymi, którym obiecano własne mieszkania, lecz nic nie dostali. Dach nad głową to podstawowe prawo, ale też nasza największa życiowa troska i inwestycja.
Jeśli nie mamy pewności, czy starczy nam na wynajem albo czy zdołamy zaoszczędzić na wkład własny, a potem spłacać kredyt, tracimy w życiu główny punkt oparcia. Sytuacja ta dotyka dziś coraz więcej ludzi.
