Opustoszała agora: mieszkaniowe konstelacje III RP

Mieszkanie, choć niewątpliwie wydzielone z przestrzeni solidną strukturą ścian i stropów, wykracza poza pierwotne ramy fizycznego schronienia i pełni konstytutywną funkcję w życiu człowieka. Jak przekonuje Joanna Erbel, socjolożka i działaczka miejska, mieszkanie decyduje o naszej sytuacji wyjściowej, określa bowiem możliwości lub staje się źródłem ograniczeń 2. Sposób, w jaki udaje nam się zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, determinuje pozostałe życiowe strategie – wpływa na decyzje o podjęciu pracy, założeniu rodziny czy kształceniu. Reguluje rytm codzienności oparty na rutynie koniecznych zwyczajów i zachowań. Może stać się wymownym elementem autokreacji albo, przeciwnie, alegoryczną klatką, z której pragniemy się wyrwać, o czym wielu boleśnie się przekonało podczas pandemii. Materialną powłokę mieszkania osnuwa przy tym gęsta sieć nadawanych mu osobistych znaczeń i skojarzeń, wspomnienia chwil spędzanych z bliskimi czy przeżywanych emocji. Mimo wielowymiarowości tego zagadnienia Polacy przyzwyczaili się rozważać je w kategoriach narzuconych przez doktrynę neoliberalną. Sprowadza ona zamieszkiwanie do parametrów ekonomicznych, dyktowanych nawet nie tyle przez rzeczywiste koszty kształtowania środowiska mieszkaniowego, ile przez imperatyw zysku. W rezultacie najbardziej uświęconym wskaźnikiem opisującym mieszkalnictwo stała się cena sprzedaży metra kwadratowego.

Fundamentalne przeobrażenie polskiego systemu mieszkaniowego ma oczywiście transformacyjny rodowód i jest wyrazem nie tylko zmian ustrojowych czy gospodarczych, ale przede wszystkim społecznych. Krystalizującą się w latach 90. na Zachodzie współczesność, do której w pośpiechu dostrajała się III RP, Zygmunt Bauman określił mianem płynnej nowoczesności. Według niego zastąpiła w dziejach etap wczesnego, „stałego, zwartego” kapitalizmu, wywodzącego się wprost z rewolucji przemysłowej. Na jego symbole wyrosły fordowska fabryka, biurokracja, Panoptykon, Wielki Brat i w końcu obóz koncentracyjny 3. Nad tą epoką rozpościerało się groźne widmo totalitaryzmu, podsumowane w kanonicznym Roku 1984 Orwella, a w polskiej literaturze na przykład u Witkacego w Szewcach czy Pożegnaniu jesieni. Lęki dotyczyły bezbronności jednostki roztapiającej się w homogenicznej masie społeczeństwa i tracącej autonomię w konfrontacji ze scentralizowanym systemem politycznym. Wyemancypowanie człowieka z pełnej zagrożeń rzeczywistości stało się historycznym punktem zwrotnym, otworzyło drogę nowemu porządkowi, któremu w mniejszym lub większym stopniu zaczęła przyświecać niechlubna maksyma Margaret Thatcher „Nie ma czegoś takiego jak społeczeństwo”. W dyskursie etyczno-politycznym utopijne wizje sprawiedliwego społeczeństwa zaczęły być wypierane przez nowe cele, skoncentrowane na jednostce i jej nigdy nieskończonym projekcie tożsamościowym. Nowoczesny stan „nieprzerwanej transgresji” okazał się pozbawiony nie tylko wiary w opanowanie przyszłości – a więc w jakiś cel, do którego warto dążyć – lecz także wsparcia ze strony wspólnoty zmierzającej w podobnym kierunku. Fragmentaryczność świata i niedookreśloność jednostki skutkowały jej niepokojami, a także samotnością w mierzeniu się z życiowymi wyzwaniami. W dodatku, konstatuje Bauman, indywidualizacja jest nie wyborem, lecz losem człowieka, a niezależność czy samowystarczalność jednostki – kolejnym złudzeniem 4. Wolność miewa więc gorzki posmak pozoru, bo nie my wybraliśmy okoliczności, w których przychodzi nam wybierać, prawdopodobnie też nie mamy na nie wpływu.

Zgubne dla dobrego systemu mieszkaniowego są jednak nie tyle egzystencjalne rozterki jednostek, ile towarzyszące im rozbicie idei wspólnoty. Jednostka jest największym wrogiem obywatela, ponieważ obywatel „wiąże na ogół własną pomyślność z pomyślnością polis, podczas gdy jednostka odnosi się z reguły ostrożnie, sceptycznie lub nieufnie do wspólnej sprawy” 5. Obawy Baumana podziela amerykański filozof i historyk idei Mark Lilla. Krytykuje współczesną politykę liberalną za to, że zrezygnowała z inspirowania ludzi do czynnego przekształcania społeczeństwa na rzecz biernego, społecznego konstruowania jednostek: „W czasach, kiedy powinniśmy uczyć młodych ludzi myślenia o sobie jako o obywatelach, którzy mają wobec siebie obowiązki,
my skłaniamy ich do wskakiwania w króliczą dziurę własnego «ja»” 6. Jednostka wciągnięta w projekt tożsamościowy z rozpędu zajmuje także pozycję w wojnie kulturowej, w której „to, o czym mowa, jest znacznie mniej ważne od tego, kto chce mówić i z jakiego powodu” 7. Michał Markowski, krytyk literacki i eseista, tłumaczy, że bezpośrednią konsekwencją „agresji opinii, emocji, wartości” staje się postępująca polaryzacja, ponieważ linia podziału przebiega dzisiaj w relacji horyzontalnej, dół–dół, między sprzecznymi światopoglądami wyborców, nie zaś wertykalnej, dół–góra, czyli między społeczeństwem a władzą 8.

Gdy ponowoczesność dotarła nad Wisłę, do kraju zapóźnionego względem Zachodu, w zmęczonym PRL-em społeczeństwie trafiła na podatny grunt i poskutkowała szeroko zakrojonym „manifestowaniem długo tłumionej jednostkowości” 9. W tym artykule postaram się podsumować dziedzictwo transformacyjnej restrukturyzacji polskiego mieszkalnictwa, wyodrębniając jego najważniejsze kierunki, a także wykazać, że mieszkanie i debata o nim jako o dobru specyficznym, bez którego nie sposób się obejść, może stać się zaczynem szerszych, pozytywnych przemian zapobiegających dalszemu rozwarstwieniu społecznemu.

Prywatyzacja zysków, uspołecznienie strat

U podstaw współczesnych tendencji bytowych tkwi transformacyjne przetasowanie ról i wartości. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy teraz do obowiązków nowoczesnej, a więc samowystarczalnej i niezależnej jednostki, nie zaś polityki społecznej państwa, bo ono dobrowolnie zrzeka się narzędzi kontroli w tym obszarze. Nierozerwalnie sprzężona z tym zjawiskiem jest obecnie ostateczna nobilitacja własności prywatnej, utożsamianej z bezpieczeństwem i uchodzącej za symbol jednostkowej zaradności. W następstwie tego przewartościowania i wynikających z niego decyzji politycznych podejmowanych w latach 90. polskie mieszkalnictwo można opisać przez trzy najsilniej determinujące je aspekty: niemal zupełne sprywatyzowanie sektora mieszkaniowego, oparte w dużej mierze na kredytach hipotecznych; zmiany w ustawach dotyczących planowania – posiadanie działki stało się równoznaczne z prawem do budowy 10; i w końcu ograniczenie środków publicznych przeznaczanych na mieszkalnictwo do 0,08 procent PKB, czyli pięć razy mniej, niż wynosi średnia europejska 11.

Zgodnie z receptą, którą Bank Światowy opracował w 1990 roku w dokumencie Model prywatyzacji mieszkalnictwa dla Europy Środkowo-Wschodniej, reforma finansowania sektora mieszkań i prywatyzacja zasobów komunalnych miały uzdrowić nowe demokracje. Dojście do własności traktowano jak przejaw upodmiotowienia Polaków w nowej rzeczywistości ekonomicznej 12. Jednocześnie z procesem uwłaszczania krzepł wzorzec idyllicznego domku jednorodzinnego w naturze; już w latach 80. powoli ewoluował z „kostki polskiej” w stronę podmiejskiego dworku. W rezultacie w 2011 roku mieszkania prywatne składały się na blisko 80 procent wszystkich zasobów. Niewiele ponad 10 procent pozostawało pod kontrolą publiczną i zaledwie kilka procent w sektorze społecznym 13.

Nieuniknioną konsekwencją uznania kupna mieszkania za jedyną słuszną strategię jest pokolenie obarczone kredytami hipotecznymi na dwadzieścia, trzydzieści lat. Jego przedstawiciele często utożsamiają podpisanie umowy kredytowej z prawdziwą dojrzałością. „Dla wszystkich, którzy dorośli do własnego mieszkania, kredyt hipoteczny w PKO Banku Polskim z marżą 1,1 procent przez pierwszy rok” – obwieszczała reklama PKO w 2011 roku 14. Tymczasem kredyt, choć we współczesnym globalnym porządku ekonomicznym niewątpliwie jest narzędziem umożliwiającym osiągnięcie celów mieszkaniowych i nie tylko, często wiąże się ze znacznym ograniczeniem swobody przy podejmowaniu życiowych decyzji. Może nawet równać się uziemieniu w konkretnej sytuacji osobistej lub zawodowej, na przykład stabilnej, ale niewystarczająco satysfakcjonującej. Narzucona przez kredyt dyscyplina wzbudza kontrowersje także w szerszym, społecznym wymiarze. Zdaniem antropologa Kacpra Pobłockiego „granica między kredytowaniem po to, by zwiększyć dostępność mieszkań i ułatwić życie milionom ludzi, a momentem, w którym mechanizm długu zaczyna być instrumentem sprawowania władzy, jest płynna” 15.

Podstawowym problemem w polskim systemie mieszkaniowym nie jest kredyt sam w sobie, lecz jego bezapelacyjna nieuchronność – z braku innych opcji, takich jak najem instytucjonalny, najem z dochodzeniem do własności czy mieszkania dostępne cenowo – oraz długoterminowość, spowodowana z jednej strony zbyt niską siłą nabywczą polskich pensji na rynku mieszkaniowym, a z drugiej zdominowaniem tego rynku przez podmioty prywatne zorientowane na zysk z inwestycji. Wolnej, autonomicznej i samowystarczalnej jednostce pozostaje co najwyżej wybór stosunku, z jakim odniesie się do konieczności zadłużenia: uwierzy w kredyt albo będzie się czuć na niego skazana. W dodatku na ten wątpliwy luksus mogą liczyć tylko najbogatsi Polacy, około 20 procent społeczeństwa, z których większość nie kupi mieszkania za gotówkę, lecz „osiągnie” zdolność kredytową 16. Wybór pożyczki staje się też oczywisty z powodu zderegulowanego i niezbyt opłacalnego rynku najmu. Jeśli można, lepiej płacić swoją ratę niż czyjąś, zwłaszcza że umowa najmu nie ma partnerskiego charakteru i od kaprysu właściciela zależą swoboda i komfort zamieszkiwania – od wystroju po zabezpieczenie w dłuższym okresie. Dodając do tego często zwy- czajnie żenujący standard oferowanych mieszkań, nic dziwnego, że zaledwie 4,5 procent Polaków decyduje się wynajmować na wolnym rynku 17.

W jeszcze gorszym położeniu są osoby wpadające w tak zwaną lukę czynszową: zarabiają za mało, by osiągnąć zdolność kredytową, ale za dużo, by mogły ubiegać się o mieszkanie socjalne lub inną formę wsparcia ze strony państwa czy samorządu. Według szacunków problem dotyczy 30–40 procent społeczeństwa 18. Niepokoi też wysoki odsetek młodych Polaków między dwudziestym piątym a trzydziestym czwartym rokiem życia, którzy wciąż mieszkają z rodzicami. Z danych Eurostatu wynika, że jest ich aż 40,5 procent 19. W neoliberalnym modelu ryzyko, sprzeczności i utrudnienia nadal są wytworem społeczeństwa, ale obowiązek i konieczność radzenia sobie z nimi zostają przerzucone na barki jednostek 20. Jak tłumaczy socjolog Mateusz Halawa, w rezultacie w miejsce tradycyjnych klas społecznych powstały „klasy mieszkaniowe” 21, a przynależność do nich związana jest ze sposobem, w jaki radzimy sobie z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych i w efekcie, jak mieszkamy.

Przestrzenne implikacje nowych form zamieszkiwania wymienia Dorota Leśniak-Rychlak w książce Jesteśmy wreszcie we własnym domu. Należą do nich: zgentryfikowana kamienica, zmodernizowany blok, apartament na osiedlu grodzonym, dom na przedmieściu i rezydencja podmiejska 22. Socjolożka Joanna Kusiak wyjaśnia, że ich nieokiełznane pojawianie się w mieście i poza nim – mityczny chaos wizualny – to nie fenomen nieznanego pochodzenia, lecz przejaw instalowania się porządku neoliberalnego, wyraz logiki działania kapitału w przestrzeni 23. Kluczowa w tym procesie jest swoboda, z jaką te paradygmaty mogą się realizować, wynikająca z praktycznego zniesienia roli urbanisty, luk w planie miejscowym, braku nie tylko woli, ale także strategii i narzędzi, dzięki którym samorządy mogłyby sprawować pieczę nad partnerstwem ze stroną prywatną, zabezpieczając reprezentowane przez nie interesy publiczne. Dlatego nowo powstające środowiska mieszkaniowe przyjmują kształt dysfunkcyjnych osiedli, które albo rozlewają się w niekontrolowane przedmieścia, albo tworzą wygrodzone enklawy w tkance miejskiej.

Pozamiejskie obrzeża organizują się wzdłuż długich traktów domów jednorodzinnych na modłę amerykańską: bez społecznej infrastruktury, a więc przestrzeni publicznych dla lokalnej społeczności, niewielkich centrów usługowych, miejsc pracy, przedszkoli i szkół; przydrożny sklep spożywczy uchodzi tam za szczyt funkcjonalnych możliwości. Ten naganny układ wpisał się w kanon powszechnych oczekiwań – skoro mieszkamy w dużej odległości od centrum, to wydaje się normalne, że wszędzie jest daleko. W śnie o podmiejskim domku „czas zostaje zredukowany do jednego momentu, którym jest sobotnie popołudnie spędzane
z małymi dziećmi w ogrodzie na zabawach z psem albo wspólnym grillowaniu”; w tej sielance „dzieci nigdy nie dorosną, a weekend nie stanie się nużącym dniem pracy naznaczonym uciążliwymi dojazdami” – zauważa Joanna Erbel 24. Cokolwiek powiedzieć o posttransformacyjnych aspiracjach Polaków, dodatkowo pobudzanych kliszami z telewizji, przy rosnących cenach mieszkań w centrum powiększenie przestrzeni życiowej okazuje się ekonomicznie możliwe wyłącznie na dużo tańszych przedmieściach. Tę formę zamieszkiwania – a wraz z nią deweloperów i banki – wspierało także państwo w swoich nielicznych interwencjach, na przykład w ramach programu Mieszkanie dla Młodych proponowało dopłaty do kredytów, ale tylko do określonego, niższego pułapu ceny metra kwadratowego.

Dorota Leśniak-Rychlak tłumaczy, że przeprowadzka bardziej przedsiębiorczych lub lepiej sytuowanych grup społecznych do nowych przestrzeni zamieszkania, czy to domku w zieleni na suburbiach, czy na grodzone osiedle w mieście, stała się sposobem realizacji „przekonania przedstawicieli klasy średniej o dojściu do sukcesu i majątku własnymi zdolnościami i pracą” 25. Ponieważ zgodnie z koncepcją zaradnej jednostki własność prywatna w sferze mieszkaniowej zarazem motywuje, jak i świadczy o sukcesie, deweloperzy szybko zrozumieli, że wydzielenie nowych osiedli z tkanki miejskiej zwiększy ich wartość. W Polsce statystycznie dochodzi do znacznie mniejszej liczby rozbojów i kradzieży niż w wielu krajach Unii Europejskiej 26. Obsesyjne tworzenie barier z siatki, notabene łatwych do sforsowania, jest z jednej strony marketingowym chwytem opierającym się na komodyfikacji strachu, a z drugiej wyrazem dorobkiewiczowskiego prestiżu związanego z miejscem, gdzie takie „problemy”, jak „ludzie łażący pod oknami”, „snujący się menele” czy „pijani studenci wracający nocą do domu”, zostały wyeliminowane 27. Powoli żegnamy się z grodzeniem za sprawą nowych ustaw krajobrazowych, napisanych w przekonaniu, że miasto powinno być platformą wspólną, miejscem zamieszkania i spotkania różnych grup społecznych, o strukturze umożliwiającej swobodne przemieszczanie się.

Grodzenie jest czubkiem góry lodowej problemów mających źródło w hermetycznych środowiskach mieszkaniowych o gentryfikującym potencjale. Prywatni inwestorzy już na poziomie marketingu ściśle określają docelową grupę odbiorców; nie znoszą tym samym różnic społecznych, a po prostu skutecznie nimi zarządzają. Reklama na stronie jednego z warszawskich deweloperów głosi, że nowe osiedle powstaje „dla ludzi otwartych, ceniących niezależność i pragnących smakować nowych rzeczy”. Takie komunikaty wpisują się we współczesną tendencję do definiowania swojej tożsamości przez „niewspółmierność oraz wzajemną obcość własnej wyjątkowości i całej reszty” 28. Powszechną alienację wzmaga niedostateczna ilość i jakość przestrzeni wspólnych, miejsc przypadkowego kontaktu, a nawet placów zabaw.

Nie chodzi jednak o stworzenie iluzji bycia razem, lecz o „ponowne zaprojektowanie i zaludnienie opustoszałej w większości agory – miejsca spotkań, sporów i uzgodnień między indywidualnym a wspólnym, między dobrem prywatnym a publicznym” 29. Na głębszy poziom rozważania te czterdzieści lat przed Baumanem wprowadziła Hannah Arendt, opisując konstytutywne aspekty vita activa:

Działanie i mowa kreują przestrzeń między uczestnikami przedsięwzięcia, którzy mogą znaleźć swe właściwe miejsce niemal gdziekolwiek i kiedykolwiek. Jest to przestrzeń pojawiania się w najszerszym sensie tego słowa, […] w której pojawiam się innym, tak jak inni pojawiają się mnie. […] Żaden człowiek nie może w niej przebywać cały czas. Być pozbawionym tej przestrzeni znaczy tyle, co być pozbawionym rzeczywistości […]. O rzeczywistości świata zapewnia ludzi obecność innych, jego pojawianie się wszystkim. […] Wszystko, czemu brak owego pojawiania się przychodzi i mija jak sen, intymnie i niepodzielnie nasze, lecz pozbawione rzeczywistości 30.

Ani Bauman przywołując agorę, ani Arendt pisząc o przestrzeni pojawiania się, nie mają na myśli przestrzeni fizycznej. Architektom często zdarza się zapominać, że wspólnoty się nie pojawiają, mimo że zapewniliśmy im odpowiednie warunki przestrzenne – przecież ich zaistnienie nie zależy wyłącznie od przestrzeni. Nie znaczy to, że projektowanie przestrzeni wspólnych jest daremne. Po prostu są tylko jednym z potrzebnych elementów. Oczywiście w ostatecznym rozrachunku agora jest strukturą fizyczną – placem.

Wokół kwestii przestrzeni, w szczególności zaś przestrzeni mieszkaniowej, dotyczącej po równo każdego z nas, powinny jednak rozwinąć się debata i działanie. Zrozumienie specyfiki dobra każdemu niezbędnego, jakim jest mieszkanie, wyznaczyłoby nowy, ponadindywidualny cel: prawo do mieszkania. Ten z gruntu solidarnościowy projekt opiera się na przekonaniu, że zapewnienie godnych warunków zamieszkiwania wszystkim członkom społeczeństwa nie tylko tkwi u podstaw wyrównywania życiowych pozycji startowych i szans, ale okaże się korzystne z punktu widzenia dalszego rozwoju wspólnoty, także gospodarczego.

W dwudziestym piątym artykule Deklaracji Praw Człowieka ONZ mieszkaniu nadano rangę części składowej „odpowiadającego potrzebom zdrowia i dobrobytu” poziomu życia, do którego prawo ma każda osoba 31. Zgodnie z tym założeniem odpowiedzialna polityka mieszkaniowa za jeden z celów, obok liczby i jakości lokali, musi postawić sobie także ich dostępność. Chociaż odpowiedniej jakości, a nawet liczby nie da się zapewnić wyłącznie siłami rynkowymi, to właśnie dostępność – zwłaszcza rozumiana jako dostępność cenowa, czyli mniej niż 40 procent dochodów gospodarstwa 32 – po prostu nie może zrealizować się w rzeczywistości wolnorynkowej sama z siebie. O zapewnienie powszechnego dostępu do godnych warunków mieszkaniowych wzywa państwa członkowskie także Parlament Europejski w rezolucji przyjętej na początku 2021 roku 33.

Zgodnie z podziałem, który zaproponowała w swojej książce System do mieszkania architektka i badaczka Agata Twardoch, na kształtowanie dostępnego budownictwa mieszkaniowego, poza imponderabiliami, wpływają czynniki organizacyjne – odgórne i oddolne – lub przestrzenne, związane z formą architektoniczną oraz lokalizacją. Odgórne, systemowe działania organizacyjne, wynikające z polityki państwa lub samorządu, to na przykład elementy polityki fiskalnej (ulgi podatkowe), podażowej (budownictwo komunalne i socjalne), popytowej (dopłaty do kredytów mieszkaniowych lub preferencyjne kredyty), sprawowanie kontroli nad czynszami. Instrumenty oddolne są związane z potencjałem samoorganizacji grup osób; zalicza się do nich małe spółdzielnie mieszkaniowe, grupy budowlane, cohousing. W zakresie przestrzennym chodzi o konkretne rozwiązania architektoniczne, w tym konstrukcyjne, a także o aspekty lokalizacyjne, dotyczące wzajemnych relacji mieszkania i otoczenia 34.

Dobry system mieszkaniowy, zorientowany na zwiększenie dostępności, opierałby się na elastycznym wykorzystywaniu różnych metod i narzędzi, w ramach spójnego planu obejmującego wszystkie stopnie organizacji administracyjnej – na poziomie państwa, regionów i gmin. Chciałabym jednak skupić się na opisaniu dwóch wybranych strategii: oddolnie organizujących się spółdzielni oraz prefabrykowanych systemów mieszkaniowych (ta druga dotyczy działań przestrzennych, wierzę bowiem, że mają potencjał zmiany perspektywy jednostkowej na optykę wspólnotową, kształtowania postaw obywatelskich i wyznaczania śmiałych celów społecznych).

Drugie narodziny

Historia spółdzielni w Polsce zaczęła się obiecująco w międzywojennej Warszawie, wraz z powstaniem Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i Towarzystwa Osiedli Robotniczych. Niestety, pierwsze dążenia do zapewnienia sprawiedliwego środowiska mieszkaniowego przerwała wojna, a ideały protoplastów ruchu, podchwycone przez komunistyczne władze PRL, w momencie podjęcia decyzji o ich centralnym zarządzaniu uległy całkowitemu wypaczeniu. Dlatego dzisiaj nie budzą pozytywnych skojarzeń, a nowoczesne formy kooperatyw lub cohousing są traktowane jak ciekawostki bez szans na upowszechnienie. Nietrudno sobie wyobrazić defetystyczną argumentację, opartą na przekonaniach, że w Polsce nikomu nie będzie się chciało lub że osiedla deweloperskie są wygodnymi i przede wszystkim gotowymi rozwiązaniami, a Polacy to zapracowany naród i nie mają czasu.

Myślę jednak, że na niekorzyść powstawania małych, oddolnych spółdzielni mieszkaniowych działa przede wszystkim nieświadomość korzyści wynikających z takiego rozwiązania. Winę za ten stan rzeczy ponosi promowanie wyłącznie jednego słusznego modelu. Przekonująca narracja kredytu i mieszkania na osiedlu deweloperskim w znacznej mierze czerpie siłę z braku alternatyw. Tymczasem inicjatywa spółdzielcza ma szanse być znacznie tańsza, a więc atrakcyjna, szczególnie dla tych, którzy wpadają w lukę czynszową. Na wkład w inwestycję i późniejsze jej koszty trzeba będzie zaciągnąć kredyt, ale znacznie niższy, ponieważ od kosztów budowy mieszkania odejmie się opłacenie zysku dewelopera, a także jego obsługę, to znaczy biura sprzedaży, agentów i marketing. Różnica robi się niebagatelna, jeśli wziąć pod uwagę wysokie deweloperskie marże, utrzymujące się od kilku lat na poziomie 20–30 procent 35. Samorządy, po przekonaniu się do oddolnego budownictwa mieszkaniowego, mogłyby wspierać spółdzielców, na przykład sprzedając działki po preferencyjnych cenach, co przyczyniłoby się do dalszej redukcji kosztów 36. Budując z myślą o własnym środowisku mieszkaniowym, spółdzielcy określaliby i mogli realizować swoje oczekiwania co do jakości przestrzeni prywatnych i wspólnych. Jako oddolnie zorganizowana grupa staliby się zaczynem sąsiedzkiej społeczności.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że do poprawnego sfinalizowania procesu powstawania nowej dzielnicy mieszkaniowej, uwzględniającego różnych aktorów, potrzebny jest silny samorząd. To on powinien wyznaczać mieszkaniowe standardy oraz zapewnić plan urbanistyczny osiedla – wybrany drogą konkursową – w ramach którego poszczególne działki sprzedawano by lub dzierżawiono inwestorom prywatnym i publicznym, małym spółdzielniom, ale i organizacjom non-profit czy Towarzystwom Budownictwa Społecznego. Obowiązkiem samorządu jako strony w negocjacjach publiczno-prywatnych byłoby dążenie do stworzenia niejednorodnej społecznie wspólnoty sąsiedzkiej, poprzez uwzględnianie mieszkań o zróżnicowanym standardzie, wielkości, typie czy sposobie zasiedlania (strategia mix tenure). Samorządy pokrywają koszty infrastruktury i przestrzeni publicznych, mogą też oferować preferencyjne ceny działek lub inne ułatwienia w zamian za przejęcie części mieszkań i włączenie ich w zasoby komunalne. System wymiany ułatwi przegłosowana 13 stycznia 2021 roku ustawa Lokal za grunt 37. Sprawowanie przez samorząd kontroli nad nowo powstającymi inwestycjami (także organizowanymi oddolnie) ma duże znaczenie, ponieważ nie tylko duże projekty deweloperskie, ale także organizujące się grupy bazujące na prywatnym kapitale, jak kooperatywy, mają zdolność do gentryfikacji, a więc pogłębiania przestrzennej segregacji.

„Słowem i czynem wpisujemy się w świat ludzki, i to wpisanie jest niczym drugie narodziny. […] Działać, w najogólniejszym sensie, znaczy przedsiębrać coś nowego, wprawiać coś w ruch” 38 – pisze Arendt. Ma na myśli indywidualną zdolność każdego człowieka do uruchamiania łańcuchów zdarzeń, które swoim zasięgiem obejmą także innych. Oddolna inicjatywa, zaangażowanie w stworzenie własnego środowiska mieszkaniowego we współpracy z pozostałymi spółdzielcami może obudzić poczucie sprawczości, przekierować zainteresowanie od tego, co jednostkowe, w stronę tego, co wspólne. Nie da się zapełnić opustoszałej agory bez ożywienia instynktów społecznych: wyłącznie ci, którzy „wpoili sobie na powrót zapomniane już cnoty obywatelskie i odzyskali utracone narzędzia pozwalające wcielać je w życie” 39, mogą wznosić mosty spinające brzegi rozbitego świata jednostek. W postawie ponadjednostkowej panaceum odnajduje także Lilla, zwraca jednak uwagę, że obywatelem nikt się nie rodzi – można nim tylko zostać 40. Kooperatywy mają więc duży potencjał aktywizacyjny, a w przeciwieństwie do cohousingu są z zasady wolne od światopoglądowych dogmatów. Kolektywne metody zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przy wsparciu strony publicznej mają zatem szanse stać się istotną częścią praktyki obywatelskiej.

Nadzieja poprzecznie klejona

W modernistycznych blokach epoki PRL wciąż mieszka dwanaście milionów Polaków. Mimo nadspodziewanie wytrzymałej konstrukcji 41 klaustrofobiczne metraże, niedocieplone i niedostatecznie wygłuszone wnętrza oraz estetyka kojarzona z ustrojem komunistycznym zdyskredytowały budownictwo wielkopłytowe, a wraz z nim ideę masowego powiększania zasobów mieszkaniowych dzięki systemowi tańszej i szybszej produkcji projektów typowych. Wyabstrahowany wizerunek unoszącej się w powietrzu wielkiej płyty rozpalał nadzieję lepszego, sprawiedliwego jutra także w wielu miejscach na świecie poza radzieckim dominium, na przykład we Francji, Holandii, RFN, Wielkiej Brytanii, Włoszech, Kanadzie, Stanach Zjednoczonych, Japonii, Danii, Szwajcarii, Szwecji. Związany z Uniwersytetem Chilijskim w Santiago oraz londyńską AA architekt Pedro Alonso podjął się badań nad wielką płytą i spróbował umieścić ją w krytycznym dyskursie architektonicznym. Podkreśla, że płyta prefabrykowana, „ponadczasowa, o zredukowanych do minimum środkach wyrazu”, rzucając wyzwanie status quo, jest dla architektury tym, czym dla malarstwa stał się Czarny kwadrat na białym tle Malewicza 42.

Nadzieje związane z prefabrykacją mieszkań nie musiały okazywać się naiwnymi mrzonkami. Można się o tym przekonać, studiując odpowiedniki chruszczowek zza żelaznej kurtyny, na przykład systemy szwedzkie. Właśnie w Szwecji, w 1967 roku, największe stowarzyszenie spółdzielni mieszkaniowych, HSB, wydało En social lyftkran (Społeczny dźwig) – publikację, w której wyrażono przekonanie, że wielka płyta i montujący ją żuraw wesprą państwo w konstruowaniu nowego porządku społecznego. Fabryczna produkcja miała ułatwić dotrzymanie obietnicy złożonej przez socjaldemokratyczny rząd – zbudowanie miliona mieszkań w ciągu dziesięciu lat. Rekordowy dla szwedzkiego budownictwa mieszkaniowego Program Milion (Miljonprogrammet) przyczynił się do rozwoju systemów prefabrykowanych, do których opracowania, podobnie jak obiektów powstających w tradycyjny sposób, wykorzystano wiedzę zdobytą podczas badań architektonicznych prowadzonych już od lat 40. Szczegółowe analizy potrzeb przyszłych mieszkańców, obejmujące wszystkie skale codziennej rutyny – od idealnych wymiarów pokoi dziennych, kuchni, sypialni i łazienek, po normy dla szaf, schowków i kredensów, a nawet szuflad z przegródkami na sztućce – zawarto w książce God Bostad (Dobre mieszkanie) z 1954 roku. Erik Stenberg z Królewskiej Politechniki w Sztokholmie, architekt i badacz „rekordowych lat”43, tłumaczy, że ten projektowy podręcznik – utrzymany w modernistycznym duchu poszukiwania wymierności życia i odpowiadających mu standardów – przyczynił się w dużej mierze do późniejszego sukcesu Ikei. Szwedzkie mieszkania z wielkiej płyty były przestronne, wygodne i dobrze oświetlone, a przy tym zaprojektowane w rygorze modernistycznym, którego logikę do dzisiaj doceniają ich lokatorzy 44. Ze współczesnej perspektywy najbardziej wyróżnia się w pełni prefabrykowany system S-66 firmy Ohlsson & Skarne (wykupionej później przez spółkę Skanska), składający się z nośnych paneli ściennych i stropowych oraz kolumn. W tym układzie ściany nośne nie przecinają mieszkań, dzięki czemu ich aranżacja zależy od potrzeb użytkowników. Ortogonalna dyscyplina tego systemu narzuca ograniczenia w kształtowaniu bryły architektonicznej, za to cechuje się dużą elastycznością wewnątrz – możliwe jest nie tylko wydzielenie samodzielnych pomieszczeń lokatorskich, ale i stosunkowo swobodne łączenie mieszkań, co udało się na przykład w projekcie wspomnianego Erika Stenberga dla dziesięcioosobowej rodziny. S-66 sprawdził się zarówno w sześciopiętrowych blokach na sztokholmskim osiedlu Tensta, jak i w kameralnym założeniu Orminge poza miastem, gdzie wysokość budynków nie przekracza trzech kondygnacji.

W tym krótkim historycznym podsumowaniu klarują się najważniejsze wątki zarzuconego projektowania systemowego. Chodzi przede wszystkim o zwiększenie podaży mieszkań – dzięki typizacji i produkcji fabrycznej – dostępnych cenowo. Kluczowe jest także wsparcie procesu przemysłowego wyczerpującymi badaniami nad potrzebami mieszkalnictwa teraz i w przyszłości, z uwzględnieniem zrozumienia lokalnego kontekstu, na przykład prognoz demograficznych czy perspektyw rozwoju mniejszych i średnich miast, ale także przesłanek bardziej uniwersalnych, między innymi swobodnych układów przestrzennych, które łatwo poddadzą się funkcjonalnej readaptacji. Badania rynkowe prowadzone przez deweloperów – wbrew teoriom o niewidzialnej ręce, która rozwikła problemy i zapełni luki – w zasadzie zrównują finansowe możliwości Polaków z ich aspiracjami. W rezultacie, zwłaszcza w centrach większych miast, buduje się dużo małych mieszkań, co inwestorzy mętnie tłumaczą nadejściem nowego pokolenia, które „żyje na mieście i nie potrzebuje dużych metraży”45; rzekomo nie zauważają utrzymującej się tendencji szukania przez rodziny własnego M na bardziej przystępnych cenowo przedmieściach.

Do największych wyzwań współczesnego budownictwa należy zminimalizowanie negatywnego wpływu na klimat. Systemy wielkopłytowe jako kompleksowe, inteligentnie zaprojektowane szablony, gotowe do fabrycznej, wysoce kontrolowanej produkcji, można uznać za próbę pogodzenia interesów społeczeństwa i dobra planety, przy zastrzeżeniu weryfikacji rozwiązań materiałowych. Najlepiej sprawdzą się więc sztywne panele z drewna poprzecznie klejonego, coraz częściej stosowane przy wznoszeniu bloków mieszkalnych na przykład w Skandynawii.

Architektura składana z nowej, bardziej przyjaznej dla środowiska wielkiej płyty jest przy tym neutralna estetycznie, ponieważ trzon nośny panelu, wykonany z kilku warstw drewna klejonego, musi być chroniony przez fasadę zewnętrzną, dowolnego rodzaju. Powtarzalna logika systemu prefabrykowanego nie do końca pozwala na efekciarskie rozprawianie się z bryłą w stylu MVRDV, ale daje się zmiękczyć odpowiednio dobranym materiałom, przemyślanym detalom, atmosferze miejsca kształtowanej przez skalę obiektów oraz ich wzajemne relacje, a także świadomie prowadzone sekwencje przestrzenne, pełne napięć – intrygujących przejść, wycięć, ożywionych parterów – ale i kameralnych zakątków, niedomkniętych dziedzińców itd. Pomimo uprzemysłowienia procesu budowy pozostaje więc sporo miejsca na twórczą inwencję architektów i urbanistów, oni zaś powinni dołożyć starań, by przełamać negatywne skojarzenia wizualne, jakie w społeczeństwie budzi wielka płyta. Co ciekawe, powszechna niechęć do „monotonnej estetyki” nie obejmuje konsekwentnie nudnych osiedli deweloperskich we wszystkich odcieniach beżu.

Przez wiele lat przedstawiciele polskiego środowiska architektonicznego podejmowali próby odczarowania prefabrykacji jako efektywnego rozwiązania konstrukcyjnego, powołując się na jej częste stosowanie w krajach skandynawskich. Dopiero od niedawna można zaobserwować postępujące zainteresowanie systemami mieszkaniowymi opartymi na projektach typowych i elementach wielkopłytowych. Coraz częściej temat podejmują autorzy prac dyplomowych i organizatorzy konkursów, także tych przeprowadzanych z inicjatywy państwowej spółki PFR Nieruchomości, odpowiedzialnej za realizację części Narodowego Programu Mieszkań.

W warstwie teoretycznej powoli dokonuje się zmiana głównych celów mieszkaniowych, także wśród władz, przynajmniej na papierze. Projektowanie systemowe mogłoby się okazać ważnym narzędziem ułatwiającym realizację egalitarnego postulatu, zgodnie z którym przynależność do wspólnoty jest wystarczającym powodem do zapewnienia godnych warunków życia i bardziej wyrównanych szans rozwoju – z korzyścią dla całego społeczeństwa.

Zapełnić agorę

„Budownictwem społecznem nazywam każde budownictwo nieobliczone na osiągnięcie bezpośredniego zysku, to znaczy budowę domów z myślą o ich mieszkańcach, a nie o komornem, które ma być przez nich płacone” – napisał słynny działacz spółdzielczy Teodor Teoplitz w 1929 roku 46. Blisko sto lat później ten prosty postulat stawiający dobro społeczności przed zyskiem jednostek brzmi prawie utopijnie – nie tylko z racji priorytetów nowego ustroju, ale także dlatego, że mit samodzielnej jednostki zalągł się i skonsolidował w powszechnej świadomości i przynajmniej część społeczeństwa w niego uwierzyła.

„Doświadczenie osób, które wzięły kredyt na mieszkanie, zwłaszcza tych na granicy zdolności kredytowej, to nieustanny wysiłek oraz praca nad «czynieniem owego zadłużenia sensownym»”47. Pokolenie, które próbowało zaspokoić mieszkaniowe potrzeby swoje i bliskich w posttransformacyjnej rzeczywistości, stworzyło swoisty etos wielkiego życiowego projektu; słuszność obranej – czy raczej jedynej – ścieżki wyrzeczeń i ciężkiej pracy został w nim przypieczętowany sukcesem posiadania mieszkania własnościowego. W obliczu ułatwienia czy znormalizowania kwestii mieszkaniowej dla następnych pokoleń nietrudno zrozumieć poczucie dziejowej krzywdy, ale nie można być pobłażliwym wobec często sprzężonej z nim naiwnej wiary w „sprawiedliwy świat”, w którym ludzie sytuowani gorzej od nas najwidoczniej nie zasłużyli na lepszy los, bo byli zbyt leniwi, nieporadni, a może w ogóle zdegenerowani.

Wychowałam się i przez większość życia mieszkałam w typowym bloku z lat 70., więc szczególną odrazę wzbudza we mnie przeświadczenie, że nagrodą za „zaradność” – czyli lepszą pozycję startową, wynikającą z większego kapitału kulturowego, dobrego wychowania, sprzyjającego środowiska czy po prostu szczęścia, a przy tym faktycznie włożonego wysiłku – powinno być mieszkanie „bez jakiejś patologii za ścianą”. Joanna Erbel, już jako dyrektorka Biura Innowacji PFR Nieruchomości, wspomina w swojej książce, jak usłyszała od sąsiadów nowo powstającego osiedla mieszkań dostępnych (nie socjalnych!), że „nie chcą, by obok mieszkali jacyś menele”48. Zanik elementarnej solidarności społecznej, choć słowo to nad wyraz często pada w naszej przestrzeni publicznej, jest prawdziwie tragiczną konsekwencją przemian związanych z transformacją.

Zebrane w tym artykule i pokrótce opisane zjawiska związane z polskim mieszkalnictwem dobitnie wskazują, że w nowym modelu odnajduje się zaledwie wycinek społeczeństwa. W systemie niezniwelowanych, a wręcz wzmożonych różnic materialnych, społecznych i kulturowych koncepcja kowala własnego losu jest nie tylko bezużyteczną strategią, ale i niebezpieczną iluzją tworzącą jeszcze więcej barier między członkami zbiorowości.

Fiasko neoliberalnego dogmatu nie powinno być dla nas zaskoczeniem. Obsługujący interesy jednostek wolny rynek koncentruje się na tym, co mu się opłaca, a opłacają się luksusowe apartamenty w prestiżowych lokalizacjach, nie zaś mieszkania dostępne cenowo. Krytykowanie deweloperów za bycie deweloperami jest bezzasadne i prowadzi donikąd; przedmiotem krytyki powinna stać się polityczna strategia zakładająca zdanie się na ich łaskę i niełaskę: „to od państwowych regulacji, a nie indywidualnych wyborów, powinno zależeć, co można zrobić z mieszkaniem”49.

Rozwiązania, które przywołałam, stosowane razem z innymi metodami zwiększającymi ofertę i dostępność mieszkaniową mogłyby się stać fundamentem sprawiedliwszego ładu społecznego. W ostatnich latach świadomość tych zagadnień powoli wzrasta i nawet prominentni liberałowie coraz częściej gryzą się w język. Nie krytykują polityki społecznej jako rozdawnictwa, lecz uznają ją za normę w zdrowo rozwijającym się społeczeństwie. Przemiany mentalne nie oznaczają, że udało się wprowadzić realne reformy, ale, jak próbowałam udowodnić w tym artykule, bez nich nie da się rozpocząć dyskusji prowadzącej do działania. Powszechna zmiana perspektywy to konieczny początek. Najwyższy czas skierować ją ku społecznej solidarności.