Modernistyczne osiedle Dargovské hrdiny na górze Furča w Koszycach — fot. Bubamara / Wikimedia Commons BB BY-2.5

„Lisy mają nory i ptaki powietrzne – gniazda, lecz Syn Człowieczy nie ma miejsca, gdzie by głowę mógł oprzeć”.

Łk 9,58 1

Trudno pisać o mieszkalnictwie na ziemiach dawnej Korony Czeskiej 2 bez nadużywania słowa „kryzys”. Na skomplikowaną problematykę mieszkaniową zawsze składa się zawiły splot zagadnień społecznych. Gdybyśmy rozważali to pojęcie w jego pełnym Heideggerowskim sensie 3, dokopalibyśmy się aż do delikatnych kwestii domu, ojczyzny, tożsamości indywidualnej i zbiorowej. Tutaj też nie obeszlibyśmy się bez słowa „kryzys”. Zaczniemy jednak od prostej charakterystyki ilościowej: Republika Czeska w ostatnim stuleciu nie odnotowała ani jednego roku, w którym mieszkań wystarczyłoby dla wszystkich, za to w niespokojnych dziejach brak mieszkań nieraz przechodził w kryzys mieszkaniowy. Jego przyczyna nie zmieniła się od czasów burzliwej urbanizacji XIX wieku: najszybciej przybywa tych mieszkańców, dla których mieszkanie jest dobrem finansowo trudno dostępnym, i zarazem najwolniej przybywa mieszkań właśnie dla nich.

Z ostatniego spisu powszechnego wynika, że do 1 stycznia 2011 roku było w Republice Czeskiej w sumie 4,76 miliona mieszkań. Na 1000 mieszkańców przypada 465,5 mieszkania – nieco mniej niż wynosi średnia w Unii Europejskiej (489,4) 4. Dane statystyczne bywają wszak zwodnicze. Na przykład w Hiszpanii na 1000 mieszkańców przypada 549,7 mieszkania, najwięcej w Europie, lecz wskaźnik ten nie dotyczy ogólnego dobrobytu; po tym bowiem, jak pękła bańka inwestycyjna, w Hiszpanii jest także najwięcej pustostanów. W Republice Czeskiej z dostępnych mieszkań zasiedlonych jest 83,4 procent. W wartościach bezwzględnych oznacza to, że 652 tysiące mieszkań stoi pustych 5. Nie wiemy dokładnie, za jaką ich część odpowiada spekulacja właścicieli na wzroście cen nieruchomości, ale na pewno za większość.

Przeciętny wiek zasiedlonych mieszkań to pięćdziesiąt lat. Typowe czeskie mieszkanie pamięta zatem socjalizm, radziecką okupację, upadek komunistycznej dyktatury i rozpad wspólnego państwa Czechów i Słowaków. Wiele mieszkań oczywiście przetrwało też obie wojny światowe – ba, niektóre z nich nawet wojny napoleońskie. Statystykę bardziej interesują jednak nowsze mieszkania. W 2019 roku w Republice Czeskiej oddano do użytku 36 419 lokali mieszkalnych i rozpoczęto budowę kolejnych 38 677, najwięcej w Pradze (6 487) i kraju środkowoczeskim (6 489) 6.

Przeprowadzka do bloku

Tempem nowego budownictwa można mierzyć rytm kryzysów mieszkaniowych. Nigdy nie załatwimy sprawy raz na zawsze. Zasób mieszkaniowy zużywa się fizycznie, rodzą się nowe potrzeby i możliwości. Nigdy nie udało się zmniejszyć różnicy między liczbą mieszkań potrzebnych a wybudowanych. Zmieniały się tylko dysproporcje i środki, po których spodziewano się rozwiązań.

Po I wojnie światowej młoda Republika Czechosłowacka starała się załatać odziedziczony niedobór mieszkań. Tworzono warunki sprzyjające budowie nowych mieszkań na poziomie gmin i spółdzielni, a zarazem ograniczające spekulację. Potem nadszedł kryzys gospodarczy i nie wszystkie plany udało się zrealizować. Tuż po II wojnie światowej sytuacja lokalowa nie wydawała się dramatyczna. W porównaniu z Polską czy Niemcami ponieśliśmy niewielkie straty wojenne na rynku mieszkaniowym. Co więcej, w rezultacie powojennych wysiedleń zwolniły się mieszkania i domy poniemieckie. Było ich tak dużo, że w trakcie dosiedlania terenów przygranicznych nie wszystkie zagospodarowano. W pięcioleciu 1946–1950 średni przyrost roczny wynosił zaledwie 1,39 nowego mieszkania na 1000 mieszkańców. Skupiono się na naprawie gospodarki. Ożywienie w budownictwie mieszkaniowym rozpoczęło się dopiero wraz z nadejściem socjalistycznej industrializacji. Oprócz państwa znaczenia znowu nabrały spółdzielnie mieszkaniowe. Kulminacja nastąpiła w latach 70. – roczny średni wzrost przekroczył wówczas 8 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców. Niestety gospodarka nie udźwignęła takiej dynamiki, przyszła stagnacja i do końca lat 80. średnia ta spadła prawie o połowę. Po upadku centralnie planowanej i rządzonej gospodarki przepaść ta jeszcze się pogłębiła: w pierwszej połowie lat 90. roczna średnia wynosiła 2,73, a w drugiej połowie lat 90. – zaledwie 1,99.

Powojenny rozwój, choć nawiązywał do głoszonych przez międzywojenny funkcjonalizm postulatów typizacji, standaryzacji i industrializacji, zdegenerował się w produkcję skrajnie ograniczonego zasobu prefabrykatów i technik budowlanych; nie przyniosły one wymarzonych obniżek cen i przyspieszenia zabudowy. Mieszkania w blokach oferowały za to wyższy standard, zimną i gorącą wodę, własną toaletę 7, centralne ogrzewanie, windy, dużo świeżego powietrza i światła, a przede wszystkim względny dostatek przestrzeni. Projektanci funkcjonalistycznego minimalnego mieszkania wyliczyli na jedną osobę dorosłą powierzchnię 9 metrów kwadratowych; między 1970 a 1980 rokiem powierzchnia ta wzrosła średnio z 12,4 do 14,6 metra kwadratowego na osobę, wreszcie jako standard przyjęło się mieszkanie 3+1, o powierzchni użytkowej 74 metrów kwadratowych, a mieszkalnej – 49 metrów kwadratowych.

Rozkład nowych mieszkań nie był tylko mechaniczną konsekwencją wymogów ekonomicznych, jak się powszechnie uważa, lecz przede wszystkim dalekim odgłosem funkcjonalistycznej koncepcji mieszkania. Zakładano zmianę sposobu użytkowania mieszkań, według wyobrażenia o nowym stylu życia socjalistycznego człowieka. Zgodnie z programem idealnego funkcjonowania społecznego (mieszkanie bez gospodarstwa domowego) wiele domowych czynności – gotowanie, pranie, prasowanie – miały wziąć na siebie państwowe punkty usługowe. Nie udało się go zrealizować; przeciwnie, w socjalizmie brakowało praktycznie wszystkiego, a w takich okolicznościach rola gospodarstwa domowego paradoksalnie jeszcze wzrosła. Mieszkania oczywiście nie miały szans sprostać funkcjom, których projektanci nie zakładali.

Osiedle Modřany w Pradze, wybudowane przed rokiem 1989 — Fot. Packa / Wikimedia Commons CC BY-SA 2.5

Wyprowadzka z bloku

Państwo socjalistyczne nie żywiło sympatii dla domów jednorodzinnych.

Dom jednorodzinny w kapitalizmie stał się twierdzą drobnomieszczaństwa. Posiadacz domu jednorodzinnego czuje przecież większą solidarność klasową z pozostałymi posiadaczami, nie tylko domów jednorodzinnych. W jego sposobie myślenia kiełkują zarodki indywidualizmu, wzmacnia się przekonanie, że własne interesy powinny stać na pierwszym miejscu. Gdy cały ten balast dostanie się do szerokich warstw obywateli państwa, od razu hamuje rozwój społeczeństwa 8.

Większość obywateli państwa oczywiście nie przestała tęsknić za domem jednorodzinnym z ogródkiem jako ideałem mieszkania, zresztą państwo miało świadomość, że tak zwana kompleksowa zabudowa mieszkaniowa nie wystarczy, by rozwiązać problem niedostatku mieszkań. Od 1953 roku samodzielna budowa własnego domu jednorodzinnego była dozwolona, później chętnych dodatkowo wspomagały prężnie działające spółdzielnie. Wspólna pracownia Stavoprojektu i Państwowego Instytutu Typizacji wypuściła na rynek wzornik projektów domów jednorodzinnych, zaczęły się ukazywać podręczniki dla budowlańców amatorów, tematem zajmowało się także kilka czasopism. Wszystko to działo się jednak na marginesie architektury. W zasadzie powielano typ domu jednorodzinnego z międzywojnia. Korzeniami sięgał wczesnego modernizmu i od tamtego czasu dojrzał do formy uniwersalnej, prawie bezstylowej.

Nowe propozycje pojawiły się dopiero po okresie stalinowskiego tradycjonalizmu i obudziły potrzebę domu jednorodzinnego stylowego, będącego wyrazem nowoczesnego życia. Co znamienne, zaspokajano ją oddolnie i poza centrum: w 1967 roku architekt Josef Vaněk zaprezentował nowy model domu jednorodzinnego. Pierwsze budynki powstały w powiecie Šumperk; skąd szybko rozprzestrzeniły się po wsiach i obrzeżach mniejszych miast na całym terytorium ówczesnej Czechosłowacji. Najwięcej takich domów jest na północnych Morawach. Badacze wspominają również o jednym budynku przy granicy po polskiej stronie 9. Projektant nadał swojemu dziełu nazwę typ V, ale wkrótce ludzie zaczęto mówić po prostu o šumperákach. Używano również zdrobnienia šumperáček, wyraźnie tchnącego błogością, jaką napełniało szczęśliwców spełnione marzenie o idealnym mieszkaniu. (Podobnie zwrot rodinný domek, domek jednorodzinny, który w drugiej połowie XX wieku wyrugował z języka czeskiego rodinný dům, dom jednorodzinny, nie świadczy tylko o skromnych rozmiarach ówczesnej zabudowy indywidualnej).

Dlaczego šumperák cieszył się takim wzięciem? Josef Vaněk wykorzystał wszystkie swoje praktyczne doświadczenia murarza i doskonale rozumiał potrzeby i możliwości budowniczego niedysponującego wielkimi środkami, wykonującego większość prac własnymi rękami. Jednocześnie projekt nosi wyraźne ślady formalne stylu zwanego brukselskim, nawiązując do sukcesu czechosłowackiego pawilonu na wystawę Expo’58. Źródeł šumperáka można się doszukiwać aż w Residência Prudente de Moraes Neto w Rio de Janeiro – projekcie Oscara Niemeyera z lat 40. – Vaněk jednak dość swobodnie czerpał z pierwowzoru. W grę wchodził przekład nowoczesności lat 60. na język zrozumiały dla laika, by budowniczowie mogli do niej nawiązać przy realizacji domu i jego wykończeniu.

Osiedle Písnice w Pradze, wybudowane przed rokiem 1989 — Fot. Packa / Wikimedia Commons CC BY-SA 2.5

W šumperákach istniał wyraźny podział na części gospodarską i mieszkaniową. Na parterze niepodpiwniczonego domu mieściły się garaż, pełniący zarazem funkcję domowego warsztatu, pralnia, kotłownia z suszarnią, komórka na owoce i warzywa. Jedną czwartą planu zajmował kryty taras wyłożony kafelkami. W przedsionku schody prowadziły na wyższe piętro z salonem, sypialnią, kuchnio-jadalnią, spiżarnią, łazienką i toaletą. Rozkład jadalni i części kuchennej, rozmiary balkonu i zaplecza sanitarnego oraz wbudowane szafy wyraźnie wskazują na ścisłe pokrewieństwo planu šumperáka z mieszkaniami w bloku. Dom nie wymagał wielkich nakładów materiałowych: fundamenty z prostego betonu, parter z cegieł, na nim żelbetonowa płyta sufitowa, piętro z betonu komórkowego albo cegły, prosta konstrukcja dachu pokryta ocynkowaną blachą. Charakteru nadawały mu kamienna licówka parteru, faktura tynku, modrzewiowa okładzina gzymsu, balustrada balkonu – wdzięczne pole do popisu dla kreatywności budowniczego.

Przez całe dwie dekady budowano według projektu Vaňka, kolejne domy powstawały jako naśladownictwo šumperáka albo wariacje na jego temat. Dopiero w połowie lat 80. cechy stylistyczne modelu wyczerpały się definitywnie i budowy zaprzestano. Właściciele tych domów zaczęli je modernizować, więc w latach 90. nie stały się – inaczej niż bloki – zastępczym atrybutem socjalizmu; niechęć do nich miała raczej charakter pokoleniowy. Dla zrozumienia sytuacji mieszkaniowej na ziemiach czeskich w latach 60., 70. i 80. warto jednak przeciwstawić šumperáki, najbardziej typową ówczesną realizację tęsknoty za własnym kątem, mieszkaniom w bloku. Te powstawały w wielu krajach ówczesnej Europy, natomiast šumperák jest czechosłowackim endemitem.

Pod koniec epoki socjalizmu bloki mieszkalne oferowały z grubsza 1,2 miliona mieszkań, żyło w nich ponad trzy miliony Czechów, Morawian i Ślązaków. Jeszcze w 1995 roku kończono budowę ostatnich osiedli bloków, a równocześnie trwała ucieczka z nich. Wydawała się wówczas masowa, ponieważ między innymi w ten sposób ludzie odcinali się od socjalistycznej przeszłości. Bloki i osiedla otwierały listę jej symboli, wciąż powtarzano opinię, że socjalizm wrzucił nas do mrówkowców.

W XX wieku ugruntowały się dwa fetysze wolności: własne auto i dom jednorodzinny. Na czeskich ziemiach oba torowały sobie drogę powoli. W Republice Masaryka 10 samochód uchodził oficjalnie za aspołeczny luksus, później w podobny sposób socjalistyczne państwo traktowało domy jednorodzinne. W czasach komuny auto było towarem równie deficytowym jak mieszkanie, więc dla wielu rodzin oba te symbole wolności pozostawały w sferze niespełnionych marzeń. Ucieczkę z bloków należy więc rozumieć raczej jako pogoń za marzeniem o idealnym domu niż drogę od nieodpowiadającego sposobu mieszkania do bardziej zadowalającego. Już w latach 70. i 80. badania socjologiczne wykazały, że dwie trzecie mieszkańców jest zadowolonych z własnego mieszkania na osiedlu 11. Jeszcze dzisiaj jedna trzecia mieszkańców Republiki Czeskiej mieszka na osiedlach i zdecydowanie nie są to tylko osoby socjalnie najsłabsze, jak w latach 90. straszyły mroczne prognozy gettoizacji osiedli. Część mieszkańców rzeczywiście zatrzymała tu sytuacja ekonomiczna, ale nie wolno zapominać, że wielu z nich wychowało się na osiedlach i identyfikuje się z tym środowiskiem albo przynajmniej przywykło do jego zalet. Techniczne niedostatki bloków były stopniowo usuwane w trakcie modernizacji; w szczególności dzięki ociepleniu, nowym windom, wymianie okien i węzłów sanitarnych mieszkania przystają dzisiaj do współczesnych standardów. Zainteresowanie nimi wzrasta, podobnie jak wzrastają ich ceny i czynsze im bliżej centrum.

Osiedla przez dłuższy czas pozostawały niedokończone. Po zrealizowaniu części inwestycji bezwzględnie priorytetowej – postawieniu budynków mieszkalnych – z reguły nie starczało środków na społeczną infrastrukturę, nie mówiąc już o terenach zieleni. Dziś na osiedlach oddanych do użytku dekady temu, zdążyły już wyrosnąć drzewa, dobudowano też obiekty użyteczności publicznej, zagęszczono sieć sklepów i komunikacji. Możliwościami rozwoju blokowisk i zagrożeniami dla nich zainteresowali się architekci i urbaniści 12. Zachwyt młodszego pokolenia architekturą lat 70. i 80., często bezkrytyczny, nie słabnie i rzecz jasna dotyczy także osiedli. Na szczęście powstaje coraz więcej opracowań naukowych na temat historii architektury i urbanistyki osiedli, więc zainteresowanie można pogłębić i ukierunkować 13. Dowartościowanie takich założeń zapoczątkowało także temat ich ochrony. Pojawia się przebłysk nadziei, że koniec epoki niechęci do monotonnej jednostajności osiedli jest blisko. Walkę z nią, pod hasłem humanizacji, prowadzono kolorowymi tynkami fasad; wraz z polistyrenowymi panelami, oszkleniem czy zabudowaniem balkonów i wariacjami na temat tradycyjnych dachów często przemieniały blokowiska w żałosną karykaturę.

Uciekinierów z blokowisk na szybko rozrastające się przedmieścia dotychczasowe miejsce zamieszkania wyposażyło w niejedno cenne doświadczenie; nasze przedmieścia rozpoczęły się bowiem na osiedlach. Niektóre liczbą mieszkańców dorównują średniej wielkości miastom, jednak nimi nie są. Pasożytowały na prawdziwym mieście tak samo, jak dziś czynią to podmiejskie dzielnice domków jednorodzinnych. Obie formy mieszkania można precyzyjnie nazwać za Léonem Krierem przedmieściami bez miast 14. Urbanistyczne rozwiązania osiedli rzadko bywają udane, a koncepcja urbanistyczna, nawet dobra, nie zawsze jest czytelna dla zwykłego mieszkańca. Przyzwyczajenie do pewnej nieforemności, rozmazanej nieokreśloności niemiejskiego środowiska, podobnie jak doświadczenie zamieszkiwania w środowisku bez pamięci, pasują tam, gdzie wszystko jest niezbyt albo co najwyżej tak samo stare. Obie formy nie są ani miastem, ani wsią także pod względem kontaktów społecznych: i tu, i tam panują anonimowość i zamknięty charakter prywatnego życia, brakuje przestrzeni publicznej, możliwości spotkań.

Przedmieścia jako nową formę mieszkania na początku lat 90. nazywano między innymi blokowiskiem na leżąco. Określenie to wyrażało podstawowy paradoks: ucieczka z egalitarnej stadności osiedla prowadziła nie do raju indywidualizmu, lecz do innego rodzaju stadności. Przyczyniała się do tego (i nadal się przyczynia) także forma domów. Masowa produkcja tak samo jak powtarzalność dostępnych projektów domów jednorodzinnych wpływa na indywidualne budownictwo; handlowcy szybko nauczyli się oferować chodliwy towar klientom o gustach ukształtowanych nie przez architekturę, lecz co najwyżej przez majsterkowanie przy wystroju mieszkania w bloku i drewnianej chaty na działce. Obie grupy obchodzą się zatem bez architektury – ba, w paru kompleksach mieszkaniowych dzieło architektoniczne sprawia wrażenie niedorzecznego. Przedmieścia nieustannie rozrastają się w krajobrazie jak pleśń i oddzielają od niego miasta. Wokół wielkich miast coraz to nowe grunty przeznacza się pod zabudowę. Pleśń atakuje także starsze siedliska, które mądrze ograniczyły rozrost powierzchni planem zagospodarowania. Wystarczy kupić starszy dom, często skromny jak za Pierwszej Republiki albo zgodnie z przepisami socjalistycznymi ograniczony do stu dwudziestu metrów kwadratowych i maksymalnie pięciu pomieszczeń. Burzy się go i na odzyskanej ziemi stawia nowy, dużo obszerniejszy.

W Republice Czeskiej pod koniec ubiegłego roku zarejestrowano 5 989 538 samochodów osobowych, zatem jeden samochód przypada na niecałych dwóch mieszkańców, dokładnie na 1,78. Na przedmieściach stosunek ten wynosi raczej 1:1. Życie bez samochodu nie jest tutaj możliwe. Granica zależności od auta przebiega gdzieś pomiędzy gęstością zaludnienia trzydziestu i czterdziestu mieszkańców na hektar. Doprowadzenie komunikacji publicznej można brać pod uwagę od gęstości zaludnienia pięćdziesięciu mieszkańców na hektar. Zwykłe, dające się przebyć w kwadrans pieszo odległości od sklepów i podstawowych usług zaczynają się przy gęstości stu mieszkańców na hektar. Na przedmieściach nie ma dokąd iść, a nawet którędy iść. Brak publicznej infrastruktury transportowej przyczynia się do nasilenia ruchu indywidualnych pojazdów, a koszty ekonomiczne i ekologiczne tego stanu rzeczy ponosi całe społeczeństwo, nie tylko ci, którzy pobudowali się na przedmieściach (średni okres użytkowania samochodów osobowych w Republice Czeskiej wynosi obecnie 14,93 roku).

Największy problem przedmieść wynika z podstawowych warunków życia w domu jednorodzinnym: nie ma bowiem bardziej nieekonomicznego sposobu mieszkania, zarówno jeśli chodzi o materiały, jak i o energię. Wolnostojący dom jednorodzinny ze swej istoty nigdy nie będzie ekologiczny. Do wymienionych już potrzeb zwiększonej komunikacji, infrastruktury i oddziaływania dojazdu własnymi środkami lokomocji na środowisko dochodzi to, co nazywam kryterium akceptowalności społecznej. Wiek czeskich mieszkań jest z tego punktu widzenia cechą pozytywną. Budynki mieszkalne mają coraz krótszy „okres przydatności do użycia”, szczególnie te na przedmieściach. Problem nie ogranicza się do żywotności obiektów; społeczeństwo przestaje też je akceptować. Jedno pokolenie spełniło swoje marzenie o idealnym mieszkaniu, samodzielnie budując šumperáki, a już dla następnego stały się one przedmiotem pogardy. Dzieci uciekinierów z osiedli na przedmieścia wracają do miast i przynoszą do starszej zabudowy elementy swojego stylu życia. Zasada zrównoważonego budownictwa wymaga, że nie będziemy jutro burzyć tego, co zbudowaliśmy dzisiaj.

Jak wygląda pod tym względem sytuacja w Republice Czeskiej? Z jednej strony początki ekologicznego myślenia architektów można wyśledzić już w latach 40. XX wieku. Obecnie powstaje wiele ciekawych budynków ekologicznych, prowadzona jest obszerna działalność oświatowa i edukacyjna. Z drugiej strony ze statystyk wynika, że na przykład liczba energooszczędnych budynków klasy A rośnie powoli – regularnie, z roku na rok o 6 procent, wzrasta tylko zainteresowanie domami z drewna 15. Refleksję nad zmianą nastrojów w czeskim społeczeństwie już od dawna utrudniają antyekologiczne postawy części politycznej reprezentacji, ale i na tym polu na szczęście widać wielkie, budzące nadzieję różnice między pokoleniami. W Czechach nie traktuje się priorytetowo ekologii społecznej. Jak pisze geolog i klimatolog Václav Cílek:

W czeskim środowisku (ale także polskim, węgierskim, rosyjskim) niewłaściwie określamy punkt wyjścia. Pytamy: jak mieć możliwie największą przestrzeń użytkową i zużywać przy tym jak najmniej energii? Człowiek, który tak rozumuje, uchodzi od razu za oświeconego, przezornego inwestora. Tymczasem w rzeczywistości powinniśmy zacząć od próby wynalezienia modelu społecznego lub definicji wolności indywidualnej i zastanowić się, jak godziwie i rozumnie urządzić się w małej przestrzeni 16.

Šumperák po termoizolacji — Fot. Martin Strachoň / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Dom jednorodzinny typu šumperák — Fot. Vít Švajcr / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0

Marzenie o własnym domu i ubóstwo

Czesi chętnie składają na karb socjalizmu praktycznie wszystkie niepowodzenia, mimo że od jego upadku minęło już niemal tyle lat, ile żył Jezus, i zdążyło wejść w dorosłość pokolenie, które tamtego sytemu nie doświadczyło. Właśnie kwestia mieszkaniowa pokazuje, jak – pomijając rozmaite wymówki – wciąż jesteśmy obciążeni historycznym doświadczeniem. Mieszkanie własnościowe, ulubiona forma inwestycji, nadal nie daje żadnych gwarancji: jednej dziesiątej mieszkańców Republiki Czeskiej nie stać na czynsz i borykają się z długotrwałym problemem egzekucji komorniczej, w biedniejszych regionach ich liczba dochodzi nawet do 20 procent 17.

Ubóstwo dzisiejsze jest zaczynem jutrzejszego. Badanie przeprowadzone przez platformę „Lumos” (zgromadzenie organizacji pozarządowych, fachowców i przedstawicieli społeczeństwa zajmujących się problematyką mieszkania socjalnego i praw człowieka) wykazało trudną sytuację mieszkaniową 83 tysięcy osób, żyjących w 54 tysiącach gospodarstw domowych. Z 9,6 tysiąca takich rodzin pochodzi 20,5 tysiąca niepełnoletnich 18, wystawianych na trudne warunki życiowe w domach dziecka, domach opieki społecznej, nieodpowiednich mieszkaniach; czasem są oddawani pod niepewną opiekę krewnych i znajomych, narażani na częste przeprowadzki. Związek między warunkami mieszkaniowymi a szkolnymi problemami dzieci jest udowodniony 19, podobnie jak odwrotnie proporcjonalny stosunek wyższego wykształcenia do zagrożenia ubóstwem. Ciągle jednak odkładamy tę bolączkę na bok, nie szukamy rozwiązania, a tylko walczymy ze skutkami, do tego dotkliwie daje się we znaki brak ustawy o mieszkaniach socjalnych.

Gwałtowne zmiany stosunków społecznych zawsze następują zgodnie z fizycznym prawem akcji i reakcji. Na początku lat 90. przywrócenie własności prywatnej jako podstawowej formy własności doprowadziło do ekstremów. W 1991 roku państwo i gminy posiadały 213 961 domów mieszkalnych, w 2011 roku zostało im 48 146 domów, w ciągu dwudziestu lat nieruchomy majątek państwa i gmin spadł więc o 77 procent 20. Zawrotne tempo reprywatyzacji pozbawiło wielu ludzi domów, ale przede wszystkim wytrąciło z rąk państwa i samorządów ważne narzędzie rozwiązywania problemów społecznych i w wielu miejscach zahamowało rozwój gmin.

Osiedle deweloperskie przy ulicy Holubí w Pradze — Fot. Pavel Hrdlička /Wikimedia Commons CC BY-SA 4.0

Stosunek liczby osób mieszkających w domach jednorodzinnych do liczby osób zasiedlających domy wielorodzinne (na podstawie umowy najmu lub za czynsz) zawsze na wielu poziomach odzwierciedla stan danego społeczeństwa. Z 4,76 miliona mieszkań poświadczonych w spisie powszechnym z 2011 roku 2,4 miliona znajdowało się w blokach mieszkalnych i kamienicach, a 2,2 miliona – w domach jednorodzinnych. W 1989 roku domy jednorodzinne składały się na 24 procent zasobu mieszkaniowego, w roku 2019 było to już 52,8 procent. Większość mieszkań należy do osób prywatnych, a spora część tej kategorii to domy jednorodzinne. Państwo stale zachęca obywateli do kupowania mieszkań, przede wszystkim niskimi podatkami od nieruchomości i dofinansowaniem rat kredytów hipotecznych.

Nie znaczy to, że każdy, kto potrzebuje hipoteki, ją dostanie. Na jakich warunkach obecnie jest przyznawana? Każdy bank ma oczywiście swoje wymogi, ale podam typowy przykład. Załóżmy, że będę chciał kupić mieszkanie za trzy miliony koron i moim poręczeniem dla banku będzie właśnie ta nieruchomość, oczywiście po dokładnym sprawdzeniu mojej sytuacji finansowej. Bank pożyczy mi maksymalnie 2,7 miliona koron. Nie wystarczy mieć odłożone pieniądze na pokrycie różnicy 300 tysięcy koron; najprawdopodobniej zderzę się również z różnicą między domyślną ceną mieszkania ustaloną przez bank a ceną rynkową. Zapłacę bankowi różne prowizje, swoje zgarnie też biuro pośrednictwa nieruchomości. Niedawno na szczęście zlikwidowano podatek od nabycia nieruchomości – 4 procent od ceny zakupu. Wysokość raty nie może przekraczać 50 procent mojego miesięcznego dochodu, jeśli więc odważę się wziąć kredyt maksymalnej wysokości i na czysto zarabiam miesięcznie 25 tysięcy koron, przy oprocentowaniu rzędu 2,5 procent hipotekę będę spłacał ćwierć wieku 21. Stopa procentowa może się zmienić, łatwo też sobie wyobrazić, jak przez te wszystkie lata będę żył z pozostałej części pensji, co się stanie, jeśli stracę pracę itd. Za trzy miliony koron poza ścisłym centrum Pragi, ale też nie na peryferiach, można kupić kawalerkę o powierzchni 25 metrów kwadratowych, z oddzielną kuchnią, w nowym budownictwie. Za taką samą kwotę można kupić dom jednorodzinny o powierzchni 100 metrów kwadratowych na działce o powierzchni 435 metrów kwadratowych w małej wsi w środkowych Czechach, bez infrastruktury i sprawnej komunikacji.

Spada liczba rodzin wynajmujących swoje lokum. Według danych Eurostatu w 2018 roku w Republice Czeskiej było ich 21,3 procent, a więc proporcjonalnie mniej więcej tyle, ile w Hiszpanii (23,7 procent) albo w Norwegii (18,7 procent), jednak o ponad połowę mniej niż w Niemczech (48,5 procent), Austrii (44,6 procent) czy Szwajcarii (57,5 procent). Czy to zdrowy trend?

O narastającej nierówności społecznej i ubóstwie w dalszym ciągu się milczy. Socjolog Daniel Prokop mówi o nich na szczęście otwarcie i kompetentnie:

Najbardziej niedostrzeganą nierównością w Czechach […] jest nierówność majątkowa. Różnice w wartościach posiadanych nieruchomości są półtora raza wyższe niż nierówności dochodowe. Do tego dodać trzeba różnice w oszczędnościach i pozostałym majątku. Nierówność majątkowa jest dużo bardziej niebezpieczna niż dochodowa. Zamiast motywować prowadzi do dziedziczenia ubóstwa i ugruntowania pozycji społecznej. Dochód do pewnego stopnia świadczy o czyichś wysiłkach, nieruchomości pokazują zaś, czy i ile ktoś odziedziczył i na ile rodzice mogą komuś pomagać ze spłaceniem kredytu, zwłaszcza gdy ceny na rynku nieruchomości rosną i większości młodych ludzi nie stać na zakup mieszkania, a tych do wynajęcia jest mało. Przez pryzmat mieszkania zupełnie inaczej patrzy się wtedy na dochody: zarabiać piętnaście tysięcy i mieszkać we własnym domu w małej gminie jeszcze się da, ale wynajem przy takiej samej pensji w mieście jest zabójczy 22.

Od początku transformacji niska mobilność mieszkańców wyraźnie hamuje zmianę społeczną i rozwój ekonomiczny. Na zakup mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych według danych z 2018 roku w Republice Czeskiej potrzebne było 11 średnich rocznych pensji (dla porównania w Belgii 3,7, w Niemczech 5, w Polsce 7,5, we Francji 8, w Wielkiej Brytanii 9,8) [23] . Średni wydatek na wybudowanie jednego mieszkania w roku 2019 wynosi 3,55 miliona koron w domu jednorodzinnym i 2,27 miliona koron w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. W przełożeniu na średni koszt wybudowania 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej daje to 26 572 koron w domu jednorodzinnym i 33 321 koron w bloku.

Średni koszt najmu w Republice Czeskiej w drugim kwartale 2020 roku wyniósł 266 koron za metr kwadratowy; różnił się oczywiście w zależności od regionu. Najdroższa była stolica – 299 koron za metr kwadratowy – tutaj również jednak dzielnica dzielnicy nierówna. Na Małej Stranie trzeba było zapłacić 365 koron, na Královskich Vinohradach 334 korony, na peryferiach zaś kwoty oscylują wokół 200 koron. Najtańsze mieszkania na wynajem znajdziemy w regionach przygranicznych – od 73 do 100 koron. Liczby te świadczą między innymi o wielkiej nierówności między regionami. Wzrost cen najmu jest stały, choć nieregularny. W Pradze od dłuższego czasu rośnie rok do roku o 7,4 procent; oczywiście to średni wzrost, bo na przykład w 2017 roku podskoczył o 12,5 procent.

W zestawieniu z innymi stolicami europejskimi Praga plasuje się wśród najdroższych. Taniej wynajmiemy mieszkanie między innymi w Berlinie, Wiedniu i Budapeszcie. Obecnie obserwujemy tendencję spadkową, ponieważ pandemia COVID-19 sparaliżowała ruch turystyczny. Przed nią, w 2019 roku, po raz pierwszy w Czeskiej Republice zakwaterowało się więcej turystów, niż jest mieszkańców. Kryzys mieszkaniowy wywołują zwłaszcza krótkoterminowe wynajmy mieszkań za pośrednictwem platform cyfrowych, na przykład Airbnb, dla właścicieli kilkanaście razy bardziej rentowne niż najem długoterminowy. W centrum Pragi takich mieszkań jest już około piętnastu tysięcy. W centrach turystycznie atrakcyjnych miast nie znajdziemy mieszkań dla miejscowych, cały rynek najmu został dostosowany do wyższej siły nabywczej turystów. Dla Czechów wciąż święte jest prawo własności i swobody prowadzenia działalności gospodarczej, cały czas wierzą, że turystyka przyniesie dobrobyt wszystkim. W odróżnieniu jednak od zdecydowanej większości państw europejskich nie podjęto tu na razie żadnych działań, by rozwiązać problemy mieszkaniowe wynikające z turystyki, dopiero nieśmiało zaczynamy o nich mówić.

Tłumaczenie z czeskiego: Emiliano Ranocchi

Central Park Praha – jedno z nowych osiedli deweloperskich na Žižkovie w Pradze — Fot. ŠJů / Wikimedia Commons CC BY-SA 3.0