Nie-mieszkanie

Osiedle Biska Wola w Warszawie, inwestor: J.W. Construction, proj. Studio B.A.U.

Kiedy mieszkanie traci status prawa i staje się towarem, pociąga to za sobą wiele zmian, nie tylko prawnych i finansowych. W skali architektonicznej funkcja inwestycyjna odciska piętno na powierzchni lokali mieszkalnych, ich rozkładzie, nasłonecznieniu, standardzie wyposażenia. W skali urbanistycznej zmienia się sposób kształtowania osiedli, a także scenariusze ich użytkowania i przeznaczenie. W chwili, gdy obiekty budowane jako bloki mieszkalne przestają spełniać normy mieszkaniowe, a w lokalach inwestycyjnych nie można się nawet zameldować, ujawnia się prawdziwy i namacalny wymiar inwestycji w nieruchomości. Setki lokali niespełniających norm tworzą śmieciową przestrzeń, którą trudno będzie zaadaptować na inne cele. Tego typu inwestycje przynoszą większą stopę zwrotu niż najpopularniejsze lokaty czy obligacje, ale też niekorzystnie zmieniają krajobraz i funkcjonowanie miast, generują gigantyczny ślad węglowy i przyszłe koszty utrzymania.

Rynek mieszkań na sprzedaż

W trudnym pandemicznym okresie rynek mieszkaniowy nie odczuł spowolnienia 1. Lokale przeznaczone na sprzedaż drożeją pomimo obowiązujących obostrzeń i chwilowych ograniczeń w przyznawaniu kredytów hipotecznych. Według danych Eurostatu mieszkania w Polsce nadal drożeją najszybciej w całej Unii Europejskiej – w okresie od końca 2019 roku do III kwartału 2020 roku ich ceny wzrosły o niemal 8 procent. Z jednej strony jest to skutek niskich stóp procentowych i odpływu gotówki z bankowych depozytów. Kredyty hipoteczne są obecnie najtańsze w historii III RP – z poziomu 4,39 procent spadły średnio do 2,95 procent, co przekłada się na setki złotych oszczędności przy każdej racie. W przeciwieństwie do drożejących w całej Unii mieszkań obniżenie kosztów kredytów jest zjawiskiem specyficznym dla Polski.

Z drugiej strony utrzymanie wzrostów sprzedaży nie byłoby opłacalne ani możliwe, gdyby nie tendencje utrzymujące się na polskim rynku mieszkaniowym od dłuższego czasu. Prawo do mieszkania czy powszechny dostęp do rynku najmu instytucjonalnego to niezmiennie niezrealizowane postulaty. Negatywne zjawiska nasilają się za sprawą niemieszkalnych lokali inwestycyjnych, wypierających z deweloperskich inwestycji mniejsze mieszkania i kawalerki.

Rynek wynajmu

Inaczej wygląda sytuacja na rynku mieszkań na wynajem. Odpływ pracowników czasowych, studentów i turystów sprawił, że w dużych miastach wskaźnik niewynajętych lokali sięgnął 12 procent 2. Tylko w Warszawie stanowi to dziesięć tysięcy lokali. Jednocześnie z danych Eurostatu wynika, że niemal co trzeci najemca w Polsce mieszka w przeludnionym mieszkaniu – to wynik trzykrotnie gorszy od średniej unijnej 3. Niestety brak stabilności najmu od osób prywatnych oraz widmo powrotu do wysokich cen sprzed pandemii raczej nie sprawią, że ostatnie obniżki przyczynią się do poprawy jakości przestrzeni życiowej w kraju. Wiele z proponowanych do najmu lokali wyczerpuje kryteria przeludnienia 4 przyjęte przez Eurostat.

Mieszkanie nieprzeludnione to takie, w którym para domowników lub jedna osoba powyżej osiemnastego roku życia ma do dyspozycji przynajmniej jeden pokój (sypialnię). W pokoju dla dzieci tej samej płci powinny mieszkać nie więcej niż dwie osoby, a jeśli są różnej płci, każde dziecko powinno mieć swój pokój. Takich warunków nie spełniają oferowane masowo mikrokawalerki i mikroapartamenty. Również w większych, dwupokojowych mieszkaniach często nie da się zapewnić osobnego pokoju dla dziecka, sypialni opiekunów i wspólnej przestrzeni dziennej. Czy takie lokale w ogóle przystają do definicji mieszkania?

Produkt osiedle

W 2016 roku na potrzeby wystawy Jesteśmy wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji, prezentowanej jako główny punkt programu festiwalu WARSZAWA W BUDOWIE, przygotowałem projekt „Produkt osiedle” 5. Poprzez makiety, rysunki i opisy miał przybliżyć odbiorcom proces projektowania standardowych współczesnych osiedli i wyjaśnić stojące za rozwiązaniami przestrzennymi przepisy oraz sposoby ich obchodzenia przez inwestorów i architektów.

Wtedy na pierwszy plan wysuwały się kwestie marketingowe i normy prawne: język reklamy, zabiegi estetyzujące i dobór popularnych materiałów, naginanie zasad naświetlenia czy intensywności zabudowy. W przeważającej części dotyczyły lokali mieszkalnych oraz ich najbliższego otoczenia. Deweloperzy maksymalnie ograniczali obszar swojego zainteresowania (i inwestowania), co było podyktowane minimalizacją kosztów. Na targach nieruchomości królowały więc wizualizacje tonących w zieleni apartamentowców, będących w rzeczywistości częścią pozbawionego infrastruktury społecznej osiedla, a nierzadko pojedynczym blokiem, który pełnił wyłącznie funkcję mieszkaniową.

Osiedle Wilno w Warszawie, inwestor: Dom Development, proj. HRA Architekci

Więcej tego samego

Mieszkania w głównej mierze są kształtowane przez współczynniki i regulacje określające minimalne nasłonecznienie, odległości czy powierzchnie biologicznie czynną. Były i nadal są szyte na miarę zdolności kredytowej przeciętnego nabywcy, ta zaś stale rośnie 6. Większa zdolność kredytowa nie przekłada się jednak na możliwość zakupu mieszkań o wyższych parametrach – te wciąż drożeją szybciej, niż rosną zarobki Polaków 7. Na początku 2020 roku na chwilę załamał się indeks dostępności kredytów, szybko jednak wrócił do normy. Banki zaczęły też obniżać wymagany minimalny wkład własny.

Dlatego większość z oferowanych na rynku mieszkań wygląda identycznie. Mają około pięćdziesięciu metrów kwadratowych. Zwykle składają się z przedpokoju, salonu z aneksem kuchennym w najciemniejszym miejscu, łazienki oraz sypialni. Tylko delikatnie zmodyfikowany został rzut, który w blokach wielkopłytowych realizowano od lat 70. ubiegłego wieku. PRL-owskie mieszkanie od jego deweloperskiego następcy różnią detale. Z czasem wzrosła głębokość traktu mieszkania, a więc zmniejszyła się powierzchnia bezpośrednio nasłoneczniona. Kształt mieszkania ewoluował od kwadratu w stronę coraz dłuższego prostokąta z krótszą ścianą zewnętrzną – jedyną, na której mogą być umieszczone okna. Do standardu weszły balkony i loggie. Rośnie także popularność narożnych okien, mimo że naginają zasady linijki słońca. Warunki techniczne precyzyjnie określają minimalny czas nasłonecznienia mieszkania, więc architekci kalkulują go co do minuty. Zwykle nie uwzględniają grubości futryn i ram okiennych, w efekcie szpros w narożniku zacienia pomieszczenie zamiast je doświetlać. Nie wpływa to jednak na obliczenia, co z kolei pozwala architektom i deweloperom na większe zagęszczenie zabudowy. W niepamięć odeszła ścianka wydzielająca kuchnię z salonu; dziś gotuje się w aneksach. W przeludnionych mieszkaniach PRL-u duży pokój służył często także jako sypialnia, dziś sprzedawany jest przede wszystkim jako pokój dzienny.

Najbardziej zmieniły się przestrzenie wspólne i najbliższe otoczenie bloków. Klatki schodowe często są dziś indywidualnie projektowane – pojawiają się dekoracje i portale drzwiowe, niekiedy też recepcja. Te proste zabiegi mają podnieść standard (przynajmniej wizualny) oddawanej inwestycji. Wraz ze zmniejszaniem się metrażu mieszkań rośnie ich liczba na piętrze. Pojedyncze windy muszą obsłużyć więcej mieszkańców, a długość korytarzy ograniczają jedynie przepisy przeciwpożarowe. Coraz częściej przestrzenie wspólne wewnątrz budynku są pozbawione dostępu światła dziennego, obudowane ze wszystkich stron mieszkaniami. W blokach sprzed 1989 roku normą były obszerne przeszklenia klatek schodowych czy okna w ścianach szczytowych, doświetlające dłuższe korytarze. Standardowo do każdego mieszkania przynależały też piwnice czy komórki lokatorskie. Teraz są dodatkowo płatną opcją i często przegrywają z potrzebą posiadania wydzielonego miejsca parkingowego.

Życie i śmierć grodzonych osiedli

Półtorej dekady po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej najczęściej budowano niewielkie osiedla albo pojedyncze bloki. Deweloperzy dopiero się rozkręcali. Realizowali mniejsze przedsięwzięcia i akumulowali kapitał, aby wkrótce wejść na rynek dużo większych kompleksów mieszkaniowych. Przez lata deweloperskie osiedle będzie się kojarzyło z równo przystrzyżonym trawnikiem, nieskalanym zwierzęcymi odchodami (te potrzeby są załatwiane poza osiedlem), skutecznie odgrodzonym od najbliższego otoczenia płotem, szlabanami i stróżówką.

Polskie Obozy Mieszkaniowe 8, jak nazywają je niektórzy, stały się obiektem krytyki – początkowo ze strony miejskich aktywistów, następnie środowisk branżowych, prasy, w końcu lokalnych władz. Nowe możliwości legislacyjne oferowane przez tak zwaną ustawę krajobrazową sprawiły, że miasta zaczęły na swoich terenach zakazywać grodzenia osiedli – takie próby podjęły między innymi Kraków i Warszawa. Na skutek powszechnej krytyki deweloperzy z własnej inicjatywy zaczęli zmieniać formę i umiejscowienie ogrodzeń, choć osiedla w pełni otwarte do dziś pozostają wyjątkami od reguły. Ogrodzenia są lokowane pomiędzy budynkami, dla odseparowania półprywatnej przestrzeni osiedla od ulic i przestrzeni publicznych. W parterach bloków sytuowanych wzdłuż ulic coraz częściej mieszkania z niezbyt atrakcyjnymi ogródkami są wypierane przez lokale usługowe. Jest to możliwe poniekąd także dzięki temu, że przybywa powierzchni miejskich pokrytych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, te zaś często wymuszają zróżnicowanie funkcjonalne.

Produkt dzielnica

Odwrót od grodzonych osiedli czy wzrost oczekiwań kupujących poskutkowały zmianą także rodzaju nowych inwestycji. Deweloperzy zaczęli realizować osiedla o funkcjach mieszanych, często reklamowane jako niewielkie („kameralne”) dzielnice lub „miasteczka”, gdzie funkcja mieszkaniowa uzupełniona jest przez lokalne usługi, prywatne placówki edukacyjne i sieciowe przychodnie. Wciąż mało miejsca pozostawia się na przestrzenie wspólne. Ogrodzeń wprawdzie nie widać lub znacząco zmniejszyła się ich ilość, jednak na takich osiedlach prawie nigdy nie znajdziemy publicznego parku, samorządowego przedszkola, żłobka.

Spektakularnym przykładem dużego osiedla wznoszonego przez tylko jednego dewelopera jest warszawskie osiedle Wilno. Inwestycja Dom Development na obrzeżach Targówka dysponuje własną stacją kolejową i centralnym placem. Osiedle projektowane przez HRA Architekci ma zamieszkiwać kilkanaście tysięcy osób. Urbanistykę, kwartały i układ drogowy dostosowano wprawdzie do obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz planiści dali deweloperowi niemal wolną rękę w kształtowaniu zabudowy. Nie wyznaczono dróg ani przestrzeni publicznych, ustalono jedynie podstawowe wskaźniki wysokości, intensywności, powierzchni biologicznie czynnej. Marketingowe opisy i prasowe wypowiedzi zarówno inwestora, jak i architektów skupiają się na przestrzeniach wspólnych czy indywidualizacji podobnych do siebie bloków poprzez murale. Próżno szukać informacji o szkołach czy przedszkolach. Całe osiedle Elsnerów, na którym powstaje osiedle Wilno, nie dysponuje ani jedną szkołą podstawową. Przyrost liczby dzieci między 2010 a 2017 rokiem wyniósł tu 1592 procent. To najwyższy wynik w stolicy, niewątpliwie spowodowany między innymi budową osiedla Wilno. W liczbach oznacza to pojawienie się trzystu pięćdziesięciorga dzieci do lat czterech. Dane dotyczą jedynie osób zameldowanych, można więc założyć, że są znacząco zaniżone. W 2018 roku na osiedlu były zameldowane 1622 osoby, natomiast według szacunków dewelopera osiedle Wilno ma już pięć tysięcy mieszkańców.

Osiedla na peryferiach kojarzą się z przeciętnym standardem architektonicznym i długimi dojazdami, niemniej pozostają w portfelu inwestycyjnym najważniejszych deweloperów, mimo że w ostatnich latach wchodzą oni na rynek inwestycji premium – skierowanych do bardziej zamożnych klientów i inwestorów, w centrach miast. Często są reklamowane jako część rewitalizacji poprzemysłowych dzielnic. Zmienia się narracja wykorzystywana do promowania inwestycji i mieszkań: już nie „zielone oazy”, „lawendowe wzgórza”, „brzozowe zagajniki” i „nowe rezydencje królowej Marysieńki”, lecz nawiązujące do historii miejsca „browary”, „fabryki”, „manufaktury”. Ponieważ prezentują wyższy standard przestrzeni wspólnych i kreują półpubliczne, otwarte dla osób postronnych place i skwery oraz lepszą architekturę, zyskują przychylność aktywistów, władz i prasy branżowej. Jednocześnie z prasy i debaty publicznej niemal zniknęły obecne jeszcze dekadę temu kontrowersje związane z oczywistym efektem gentryfikacyjnym tego typu przedsięwzięć.

Koń trojański

Trudno oprzeć się wrażeniu, że inwestorzy znakomicie wykorzystują narracje zbudowane przez miejskich aktywistów przeciwko ich twórcom. Nie sposób bowiem zrozumieć zachwytu warszawskiego środowiska aktywistycznego i przedstawicieli (wywodzących się z tych ruchów) władz miasta nad projektem Towarowa 22 9. Przygotowany na zlecenie Echo Investment projekt powstał w pracowni BIG. Wcześniejszy projekt zaprezentowany przez inwestora spotkał się z ostrą krytyką, głównie ze względu na planowane ogromne centrum handlowe, przykryte szklanymi dachami pasaże zamiast ulic i dużą intensywność zabudowy. BIG wszystkie te założenia powielił, jednak ubrał je w efekciarską architekturę i przykrył setkami drzew parku na dachu, a prezentacji dokonał rozpoznawalny architekt. Te sztuczki diametralnie zmieniły odbiór inwestycji. Przedstawiciele miasta chwalą dewelopera za dodatkową zieleń i nowe funkcje względem poprzedniego projektu – oprócz centrum handlowego zaplanowano także hotele i stosunkowo nieduży budynek mieszkalny. Pytanie, czy niezobowiązany przepisami MPZP inwestor (plan powstaje od 2004 roku) zrealizuje te zamierzenia. Nawet jeśli to uczyni, nakryty zielonym dachem moloch pozostanie wielkim komercyjnym centrum handlowym. Aż połowę powierzchni kompleksu – 110 tysięcy metrów kwadratowych – przeznaczono na cele handlowe. Przy 30 tysiącach metrów kwadratowych biur i 15 tysiącach metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej otrzymujemy dowód na prawdziwe intencje dewelopera. Powierzchnia handlowa wyniesie tyle, ile w największym warszawskim centrum handlowym – Arkadii 10.

osiedle Biska Wola w Warszawie, inwestor: J.W. Construction, proj. Studio B.A.U.

Produkt nie-mieszkanie

Niekiedy trudno przyporządkować powierzchnię inwestycji do jej funkcji. Coraz częściej powstają lokale niespełniające norm mieszkań, bo ich funkcją ani przeznaczeniem nie jest normalne życie. Popularność tak zwanych aparthoteli, których nie da się przyporządkować ani do kategorii mieszkaniowej, ani usługowej (hotelarskiej), wypływa z możliwości naginania planów miejscowych do potrzeb inwestora. Samorządy są związane interpretacjami ministerialnymi, te zaś nie oferują prostych definicji ani wskazówek 11. Nakładają na samorządy obowiązek analiz i interpretacji, niestety łatwych do podważenia. Funkcja budynku nieuregulowanego przepisami planistycznymi wynika nie z funkcji deklarowanej lub faktycznie planowanej, ale z bieżącego rachunku finansowego. Do której kategorii przyporządkować tego typu budynek – hoteli czy mieszkań – urzędnicy muszą wywnioskować z planów zagospodarowania, rzutów lokali, ewentualnych możliwości ich modyfikacji. Wszystko to są poszlaki i nie dają solidnych podstaw do orzekania wbrew interesom inwestora.

Sytuacja prawna mieszkań, które znajdują się w budynkach mieszkalnych, ale nie spełniają norm, jest nieco prostsza. Coraz częściej deweloperzy umieszczają w ofercie „lokale inwestycyjne” – wyglądające jak mieszkania zespoły pomieszczeń oferowane do sprzedaży komercyjnej; są obarczone podatkiem VAT, ale zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W takim lokalu można zamieszkać, ale nie można się zameldować. Ma status lokalu użytkowego i oczywiście może być wynajmowany jako mieszkanie, ale nie kupi go osoba posiłkująca się kredytem hipotecznym. Zbieramy pokłosie wprowadzonych w 2018 roku zmian w prawie. Ustalono wówczas minimalną powierzchnię mieszkania – dwadzieścia pięć metrów kwadratowych. Choć wydaje się, że to niewiele, jako kawalerki deweloperzy oferują kilkunastometrowe pomieszczenia. Te same zmiany warunków technicznych wprowadziły możliwość umieszczania kuchni w aneksach mieszkań jednopokojowych (wcześniej kuchnia musiała być wydzielona).

Podaż i standard mieszkań, porównanie lat 1989–2017

Polski Hongkong

Lokale inwestycyjne są więc niczym innym jak fizycznym wymiarem instrumentu finansowego, inwestycji w nieruchomości, w których nieistotna jest jakość przestrzeni. Mogą być wynajmowane krótkoterminowo, adaptowane na biura, ale równie dobrze stać puste i służyć spekulacji. W 2020 roku wiele mówiło się o osiedlu Bliska Wola, realizowanym przez J.W. Construction według projektu Studia B.A.U. Prasa okrzyknęła je „polskim Hongkongiem”. Przeraża wysokością (dziewięćdziesiąt trzy metry!) połączoną z ogromną gęstością zabudowy i niewielkimi odległościami między budynkami. W budynkach zaplanowano trzysta osiemdziesiąt lokali użytkowych oraz tysiąc mieszkań, w tym osiemnastometrowe „miniapartamenty inwestycyjne” po piętnaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Takie ukształtowanie przestrzeni osiedla było możliwe między innymi dzięki temu, że w najbardziej zacienionych obszarach zaprojektowano niemieszkalne lokale inwestycyjne.

W odpowiedzi na zainteresowanie mediów Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej J.W. Construction Holding SA, opublikował list, w którym przedstawił swoje spojrzenie na zyskującą raczej złą sławę budowlę 12. Z oświadczenia dewelopera dowiadujemy się, że inwestycja odpowiada na zapotrzebowanie rynku i oczekiwania młodych ludzi. Według Wojciechowskiego wielu młodych wybiera życie w mniejszych, często wynajmowanych mieszkaniach ze względu na potrzebę mobilności i komfortu oraz bliskość pracy. „Deweloper nie może być wobec tych potrzeb obojętny, dostosowuje się do sytuacji rynkowej, buduje zarówno bardzo małe, jak też bardzo duże mieszkania”. Małe mieszkania są także na celowniku inwestorów, bo to najbezpieczniejsza od lat forma lokowania nadwyżek finansowych. Zdaniem inwestora osiedle wpisuje się w obecne trendy lifestylowe, „na przykład popularny wśród młodych ludzi minimalizm […]. Osoby z pokolenia Y często najwięcej czasu spędzają poza domem. Chcą spotykać się z przyjaciółmi, uprawiać sport i poświęcać się swoim pasjom”.

Dziurawy system czy brak woli?

Rozwiązaniem tej sytuacji i jedynym zabezpieczeniem interesu publicznego oraz jakości przestrzeni mieszkalnej są według przedstawicieli władz państwowych miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. „Z takimi inwestycjami trzeba walczyć. Rozwiązaniem są przede wszystkim plany miejscowe” – tak wiceministra Anna Kornecka, odpowiedzialna za budownictwo, planowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo, skomentowała w mediach Bliską Wolę 13. Nie byłoby to stwierdzenie pozbawione podstaw, gdyby nie fakt, że inwestycja jest realizowana zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania. Pojawia się więc ponownie, tak jak przy okazji wspomnianego wcześniej osiedla Wilno, kwestia wątpliwej jakości powstających w Polsce planów, które umożliwiają realizację tak patologicznej przestrzeni.

Władze samorządowe, pod presją właścicieli gruntów i w obawie przed próbami sądowego podważania zapisów planów zagospodarowania, działają często wbrew interesowi publicznemu. Grunty są masowo odrolniane, zabudowa jest przeskalowana, wprowadza się zbyt ogólnikowe zapisy. Na zaplanowanych w ten sposób terenach już można by pomieścić budynki dla dwustu milionów ludzi 14. W dodatku szacunki zdają się nie brać pod uwagę kreatywności inwestycyjnej deweloperów, ukrywających pod płaszczem lokali usługowych kolejne mikromieszkania.

Aby uzdrowić sytuację, trzeba zadziałać przynajmniej z dwóch stron jednocześnie. Przede wszystkim plany powinny zabezpieczać interesy miasta i lokalnej społeczności oraz redukować koszty środowiskowe. Nie da się tego osiągnąć bez scalania gruntów, a więc działki pod usługi publiczne i zieleń trzeba wykupić albo zamienić z prywatnymi właścicielami. Takie działania są oczywiście drogie i czasochłonne. Skąd wziąć na nie środki? Z podatku katastralnego – jego wprowadzenie postulowane jest od lat. Wymierne, bo finansowe narzędzie polityki przestrzennej sprawiłoby, że gmina, uchwalając plan zagospodarowania korzystny dla inwestora, także czerpałaby zysk, gdyż wzrosłaby wartość gruntów. Dochód z podatku katastralnego mógłby pokryć, przynajmniej w części, koszty związane z uzbrojeniem terenu czy realizacją i utrzymaniem usług publicznych.

Osiedle Wilno w Warszawie, inwestor: Dom Development, proj. HRA Architekci

Reformę należy rozpocząć od systemu planowania przestrzennego w Polsce. Uzgodnienia planistyczne wymagają większej kontroli i współudziału strony społecznej w ich tworzeniu, a wprowadzanym zapisom trzeba nadać większą moc prawną. Począwszy od studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wszelkie akty planistyczne powinny być wiążące dla inwestorów. Dziś studium nie ma mocy prawnej; zgodne z nim muszą być plany miejscowe, ale już nie inwestycje powstające na podstawie warunków zabudowy. W rezultacie wiele spośród obszarów o największej presji inwestycyjnej w polskich miastach pozostaje niezaplanowanych – dość wspomnieć krakowskie Krowodrzę i Grzegórzki czy niemal cały obszar warszawskiego Śródmieścia z Muranowem, Ścianą Wschodnią czy Powiślem.

Jednocześnie potrzebujemy planów do tego stopnia szczegółowych, aby realnie kształtowały jakość przestrzeni polskich miast: wyznaczały siatkę ulic, obszary zabudowy, zróżnicowanie funkcji oraz ich przestrzenny rozkład. Część z tych postulatów można wprowadzić już dziś, używając istniejących rozwiązań prawnych.