Pod koniec lutego 2020 roku w Bratysławie zaroiło się od plakatów z uśmiechniętymi mężczyznami i kobietami. Pod potężnym mostem SNP, zaledwie kilka metrów od pomnika Holokaustu, zawisł plakat nacjonalistycznej partii SNS. Widniały na nim orzeł i obietnica zwolnienia matek z podatków, a obok polityk otoczony wianuszkiem kobiet. Dla uniknięcia nieporozumień każda z nich została podpisana: to jego żona i córki. Kampania przed wyborami do parlamentu osiągnęła w słowackiej stolicy apogeum, a ważnym jej elementem – chyba po raz pierwszy od 1989 roku – była polityka mieszkaniowa. To znak, że kryzys mieszkaniowy dotyczy też Słowacji i że również tutaj wszyscy widzą ograniczenia wynikające z neoliberalnego podejścia do polityki mieszkaniowej.

Kraj w jarzmie długu

„Temat mieszkalnictwa przenosi się z kręgów eksperckich, w których oczywiście zawsze go dyskutowano zarówno na poziomie krajowym, jak i międzynarodowym, do debaty politycznej. To może okazać się dobre albo niedobre” – mówi Elena Szolgayová, najważniejsza słowacka ekspertka od mieszkalnictwa, była dyrektorka do spraw polityki mieszkaniowej i jej narzędzi w Ministerstwie Transportu i Budownictwa 1. „Tragedia polityki mieszkaniowej polega na tym, że każde dobre rozwiązanie zaczyna działać najwcześniej po sześciu, siedmiu latach. Żeby zrobić coś wartościowego, potrzebujemy długoterminowych, konstruktywnych i przemyślanych działań, a nie przeskakiwania co chwilę z jednej skrajności w drugą”. Szolgayová brała udział w przygotowaniu Konwencji Genewskiej ONZ dotyczącej zrównoważonego mieszkalnictwa oraz Agendy Miejskiej UE z 2016 roku, a do 2019 roku przewodniczyła Komitetowi Mieszkalnictwa i Zarządzania Gruntami w Europejskiej Komisji Gospodarczej ONZ.

Wszystkie partie startujące w wyborach uwzględniły mieszkalnictwo w swoich programach, a przynajmniej o nim wspominały. Łatwiejszy dostęp do mieszkań mógłby poprawić sytuację Słowaków, najbardziej zadłużonej nacji w Europie Środkowej. Miriam Kanioková i Sergej Kára, kuratorzy instalacji Bývanie je (nám) drahé (Drogie [dla nas] mieszkanie) 2, podają, że niemal co czwarty dorosły obywatel Słowacji jest zadłużony. Uzbierało się tego trzydzieści dwa miliardy euro, z czego znacząca część w kredytach mieszkaniowych.

W porównaniu z innymi tematami wyborczymi mieszkalnictwo dotychczas pozostawało w tle. Niemal 91 procent Słowaków użytkuje własne mieszkania (dla porównania w Czechach jest to 86 procent), więc znacząca większość ludności nie odczuła jeszcze bezpośrednio skutków kryzysu mieszkalnictwa. Problem dotyczy głównie mieszkańców dużych miast, zwłaszcza Bratysławy, oraz młodego pokolenia, które chce się, rzecz jasna, uniezależnić. Z perspektywy tych ludzi, a także dla grup ryzyka społecznego i gospodarczego, niewystarczająca liczba dostępnych finansowo mieszkań (na sprzedaż albo na wynajem) ma kluczowe znaczenie.

Najbardziej dramatyczna sytuacja panuje w stolicy: w Bratysławie, podobnie jak w innych europejskich miastach, w ostatnich kilku latach ceny nieruchomości i czynsze gwałtownie wzrosły. W 2019 roku pobiły dotychczasowy rekord z czasów tuż przed kryzysem gospodarczym w 2008 roku. Wzrostu nie zahamowała nawet pandemia, choć w kwietniu ubiegłego roku rynek nieruchomości jakby na moment się zatrzymał; już w maju zaczął jednak odrabiać straty, a w całym drugim kwartale wykazał wzrost o 1,5 procent w stosunku do pierwszego. Z analiz rynkowych sporządzanych regularnie przez firmę Bencont Investments wynika, że w lipcu 2020 roku średnia cena mieszkań na sprzedaż wzrosła do rekordowej kwoty 3,5 tysiąca euro za metr kwadratowy, co oznacza siedemnastoprocentowy wzrost w skali roku 3.

Pan(i) z dzieckiem? Nie, dziękuję!

Średni czynsz nieco spadł od rekordu z 2019 roku, kiedy wynosił 12,3 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W odróżnieniu od Pragi, gdzie obniżki czynszów w 2020 roku wiązały się przede wszystkim ze spadkiem zainteresowania wynajmem krótkoterminowym, w Bratysławie wynikają ze zmniejszenia podaży nowych mieszkań; ich ceny generalnie są wyższe. Obecnie ceny najmu za metr kwadratowy w obu miastach oscylują między 11,5 a 12 euro.

Na Słowacji, podobnie jak w innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej, wynajem mieszkania uchodzi za rozwiązanie tymczasowe, stosowane w pilnej potrzebie osobistej. Nawet w regionie Bratysławy, gdzie odsetek osób wynajmujących mieszkania jest najwyższy w kraju, sięga zaledwie 11 procent.

Ogólnie rzecz biorąc, w ostatnich latach czynsze poszły w górę (jakieś 10–15 procent między 2018 a 2019 rokiem) i według przewidywań ekspertów nadal mają rosnąć.

Wielu mieszkańców Bratysławy jest więc w trudnej sytuacji: brakuje wolnych mieszkań, ceny są wyśrubowane. Żeby kupić mieszkanie, trzeba się poważnie zadłużyć, a wiele osób nie ma zdolności kredytowej do zaciągnięcia hipoteki czy innej pożyczki. Mieszkań na wynajem też nie wystarcza i czynsze stale rosną. „Jeżeli popyt jest wyższy niż podaż, właściciele mieszkań zaczynają przebierać w lokatorach” – zauważa Sergej Kára, pełnomocnik prezydenta miasta do spraw mieszkań socjalnych oraz osób doświadczających bezdomności. „I nie mówię o kolorze skóry, choć to cały oddzielny temat. Chodzi o dyskryminację, która dotyka rodziców, zwłaszcza samotnych. Właściciele mieszkań wybierają lokatorów mniej obciążonych ryzykiem ekonomicznym”. Po opłaceniu średniego cenowo czynszu osobie samotnie wychowującej dziecko i zatrudnionej w sieciowym supermarkecie zostaje na życie osiem euro dziennie. Kára z kolegami nawiązali do problemu we wspomnianej instalacji. Łatwo wywnioskować, że jeżeli człowiek wydaje większość dochodów na mieszkanie – a na Słowacji robi tak ogromna rzesza obywateli – to właściwie każda trudniejsza sytuacja życiowa grozi jego utratą.

W ostatnim czasie media poświęciły sporo uwagi Bratysławie i temu ponuremu stanowi rzeczy. Podobnie jak w Czechach, często powtarzano informację, że wysokie ceny to wynik małej liczby dostępnych mieszkań oraz powolności biurokratycznych procedur związanych z budową i zagospodarowaniem przestrzeni. Deweloperzy ciągle twierdzą, że jeśli tylko mogliby budować bez konieczności podporządkowywania się regulacjom, ceny spadłyby w sposób „naturalny”.

Przedstawiciele miasta – wśród nich Sergej Kára – zgadzają się, że faktycznie mieszkań jest za mało, a uzyskiwanie zgód budowlanych, zarówno na poziomie miasta, jak i poszczególnych dzielnic, idzie w ślimaczym tempie, jednak przyspieszenie procedur nie przyniesie obniżki cen. Pojęcia „finansjalizacja” i „mieszkania inwestycyjne” sporadycznie pojawiają się w słowackim dyskursie publicznym, choć opisywane przez nie zjawiska mają kluczowe znaczenie dla mieszkalnictwa. Także kontekst globalny jest w słowackiej dyskusji właściwie nieobecny, a decydujący wpływ na koszt mieszkań w Bratysławie mają uwarunkowania miejscowe.

Mieszkania miejskie? 1 procent rynku

„Od 1994 roku miasto Bratysława pozbyło się około sześćdziesięciu siedmiu tysięcy mieszkań. Obecnie mamy do dyspozycji niecałe dwa tysiące jednostek mieszkalnych” – wylicza Kára. Mniej więcej tysiącem zarządza bezpośrednio ratusz, reszta pozostaje w rękach poszczególnych dzielnic.

Oznacza to, że do miasta należy zaledwie 1 procent wszystkich mieszkań w Bratysławie, czyli jego możliwości wpływania na czynsze praktycznie nie istnieją. Dla porównania w Wiedniu własnością miasta jest 60 procent mieszkań, w Brnie 15 procent, w Pradze zaledwie 5 procent. Gdyby słowacka stolica nie wyprzedała się z majątku, mogłaby dziś regulować wysokość czynszu niemal jednej trzeciej mieszkań na swoim terenie.

Mieszkania komunalne to ważne narzędzie utrzymywania cen w odpowiednich granicach. Bez nich trudno zachować społeczną różnorodność i funkcjonalność miasta, utrzymać stabilność klasy średniej, nie mówiąc o wspieraniu grup biedniejszych, osób w potrzebie mieszkaniowej czy doświadczających bezdomności. Zdaniem Lucii Štasselovej, zastępczyni prezydenta Bratysławy do spraw społecznych, „miasto powinno dysponować nie tylko mieszkaniami dla rodziców samotnie wychowujących dzieci, osób starszych czy potrzebujących, ale też dla wykonujących zawody niezbędne społecznie: nauczycieli czy pracowników opieki społecznej. W Bratysławie nie ma wystarczająco dużo takich ludzi po prostu dlatego, że wynajęcie mieszkania przekracza ich możliwości”.

Wszędzie brakuje mieszkań

Bratysława nie jest na Słowacji wyjątkiem. Prywatyzacja i wyprzedaż mienia odbywały się w tym kraju na znacznie większą skalę niż w Czechach. Niektóre miasta, na przykład Żylina, sprzedały wszystkie mieszkania, a poza nielicznymi wyjątkami nie zbudowały ani jednego. Inne miasta co prawda zachowały część mieszkań, ale zupełnie nie dbają o swoją własność ani jej nie wykorzystują. W ostatnich latach, wraz z nadejściem globalnego kryzysu mieszkaniowego, miasta coraz wyraźniej jednak zdają sobie sprawę, że własne zasoby mieszkaniowe są im potrzebne.

Obecne liberalne władze Bratysławy chciałyby odwrócić trend wyprzedawania własności miejskiej. Na ich czele od wyborów lokalnych w 2018 roku stoi Matúš Vallo. Kandydował z listy obywatelskiej i przewodniczył zespołowi ekspertów (nazywanemu Drużyną Vallo), który przygotował ambitną wizję całościowego rozwoju metropolii – Plán Bratislava. Wspierały ją centro-liberalny ruch Progresívne Slovensko (Postępowa Słowacja) i liberalno-konserwatywna partia SPOLU (Razem). Rządząca koalicja chce powiększyć zasób miejskich mieszkań na kilka sposobów. „Należące do miasta nieużytkowane nieruchomości można odremontować i przekształcić w mieszkania na wynajem” – wyjaśnia Lucia Štasselová (SPOLU). „Prowadzimy też rozmowy z instytucjami państwowymi i regionem Bratysławy na temat kupna lub przekazania nam pustych budynków na terenie miasta, które są ich własnością”. Zdaniem Štasselovej działania te umożliwiłyby miastu pozyskanie około dwustu mieszkań.

Co najważniejsze, władze miasta po latach zastoju zaczynają budować. Oprócz wymienionych powodów samorządowców zmotywowała ustawa o restytucji. W budynkach zwróconych pierwotnym właścicielom po upadku rządów komunistycznych w 1989 roku czynsze są regulowane i miasto musi dopłacać różnicę między wysokością regulowanego czynszu a ceną rynkową. Kosztuje to miejski budżet dwa miliony euro rocznie. Poza tym zgodnie z ustawą miasto ma obowiązek znaleźć mieszkania zastępcze dla około pięciuset lokatorów restytuowanych nieruchomości.

Nie na moim podwórku!

Z perspektywy Wzgórza Zamkowego Bratysława wygląda trochę jak miasto zbudowane przez dzieci w ramach warsztatów architektonicznych, których uczestnikom zlecono wypróbować wszystkie podejścia przez stulecia stosowane w europejskich miastach. W latach 70. XX wieku Stare Miasto, z katedrą górującą nad siecią zaułków i krzywych uliczek, przerżnięto na pół wielką arterią. Jej częścią jest most SNP, z pylonem zwieńczonym restauracją w kształcie UFO – ikoną architektury tamtych lat. W oddali, na horyzoncie, widok zamykają turbiny wiatrowe i kominy starej gazowni.

Wystarczy lekko odwrócić głowę, by ujrzeć jeszcze bardziej nieprawdopodobną scenerię: ze środka historycznego centrum strzelają w niebo wieżowce, niczym jakaś konsumpcjonistyczna przeciwwaga dla katedry św. Marcina. To Nowa Bratysława, Bratysława przyszłości. Taka przynajmniej miała być w zamyśle jej twórców, dlatego z upodobaniem mnożyli świątynie nieokiełznanego kapitalizmu. Po mieście krąży określenie „Klondike współczesnych deweloperów”, i najwyraźniej jest w nim ziarno prawdy.

Po drugiej stronie mostu SNP wznosi się inne „miasto przyszłości” – tej z lat 70. XX wieku. Na Petržalce, największym osiedlu Europy Środkowej, mieszka niemal jedna czwarta bratysławian. Teraz ratusz zdecydował, że właśnie tutaj zbuduje domy z mieszkaniami na wynajem. Problem polega na tym, że w okresie transformacji miasto pozbyło się najbardziej atrakcyjnych nieruchomości, zostały mu jedynie niewielkie działki. „Może to wcale nie jest takie złe, bo mieszkańcy łatwiej zaakceptują mniejsze realizacje” – pociesza się Štasselová. Także w Bratysławie popularne jest hasło „nie na moim podwórku”, a mieszkańcy rzadko są zadowoleni z pomysłu, że na ich osiedlu pojawi się budynek z mieszkaniami na wynajem. „Ludzie zwykle są entuzjastami budowy nowych mieszkań miejskich – mówi Štasselová – ale wszędzie, byle nie w bezpośrednim sąsiedztwie ich domu”. Ratusz organizuje więc w wybranych lokalizacjach obywatelskie spotkania, podobno z dobrym skutkiem: udaje się przekonać lokatorów sąsiednich budynków, że jakość ich życia nie obniży się z powodu miejskich mieszkań na wynajem. Niechęć do budynków należących do miasta jest zakorzeniona w stereotypach dotyczących mieszkań na wynajem. „Ludzie często myślą, że lokatorzy takich mieszkań będą generowali problemy społeczne. To prawda, że kilka lokali w każdym budynku będzie przeznaczonych dla osób najbardziej potrzebujących, lecz większość powstaje z myślą o młodych rodzinach, seniorach, pielęgniarkach, policjantach itp.” – wyjaśnia Štasselová.

Najbardziej zaawansowanym projektem tego typu jest grupa budynków na przeciwległym krańcu miasta, przy ulicy Terchovskiej w dzielnicy Ružinov. W kwietniu 2019 roku miasto powołało Instytut Metropolitalny, po czym wspólnie z nim zorganizowało w październiku 2019 roku konkurs architektoniczny. Wygrała czeska pracownia The Büro, obecnie negocjowana jest umowa. Także tutejszych mieszkańców początkowo przepełniały obawy, lecz zdecydowaną większość z nich podobno udało się przekonać. Štasselová wprowadza mnie w strategię miasta: „Na spotkaniach z udziałem mieszkańców nie tylko omawiamy nowe budynki, ale też dyskutujemy o innych kwestiach, które niepokoją mieszkańców i na które staramy się znaleźć odpowiedź”.

Miasto chce także pozyskiwać nowe mieszkania dzięki współpracy z deweloperami. Ma zamiar wykorzystać fakt, że deweloperzy często obchodzą plany obszarowe i na przykład przekraczają współczynnik zagęszczenia mieszkańców. Štasselová zdradza ich triki: „Budują więcej jednostek mieszkalnych, niż jest dozwolone dla danego obszaru. Część mieszkań deklarują jako lokale z funkcją użytkową i wliczają do obiektów użytku publicznego”. Ratusz zastopował te praktyki i negocjuje z deweloperami. Plan jest taki, że miasto wstecznie zmieni współczynniki zagęszczenia, deweloper będzie mógł wybudować więcej mieszkań, ale część z nich sprzeda miastu po kosztach. Przynajmniej część deweloperów jest otwarta na takie rozwiązanie.

Mamy regulacje, które nie odpowiadają naszym potrzebom

„W tej chwili w Bratysławie są zagrożeni, bardziej zagrożeni i najbardziej zagrożeni” – Sergej Kára czarno widzi obecną sytuację na rynku mieszkaniowym. „Zagrożona jest nawet klasa średnia. Nie ma szansy, żeby w Bratysławie znalazło się tyle mieszkań, ile będzie potrzebnych w najbliższych, powiedzmy, dziesięciu latach” – dodaje zapytany o to, jak wybierać najemców nowych mieszkań miejskich. Obecnie czeka się na taki lokal od czterech do siedmiu lat. „Jeżeli komuś przydarzy się trudna albo, nie daj Boże, krytyczna sytuacja, to nie ma co liczyć na mieszkanie, niezależnie od tego, czy spełnia obecne kryteria przydziału miejskich mieszkań czy nie”. Regulacje dotyczące dystrybucji mieszkań miejskich przyjęto w roku 2000 i nie odpowiadają dzisiejszym potrzebom. W 2020 roku system przydzielania lokali mieszkalnych przez miasto miał zostać ustalony na nowo 4.

Kára, zanim podjął pracę w urzędzie miasta, był terenowym pracownikiem socjalnym i współzałożycielem obywatelskiej inicjatywy Vagus, której celem jest pomoc osobom doświadczającym bezdomności. Grupami społecznie zagrożonymi zajmuje się także w ratuszu. Ich członkowie nie kwalifikują się do przydziału mieszkań, nawet jeżeli mają niskie dochody. Dzięki pomocy ekspertów z Brna Bratysława uruchamia właśnie projekty pilotażowe, oparte na zasadzie „najpierw mieszkanie” i adresowane do osób w największej potrzebie mieszkaniowej. „Bardzo nam jeszcze daleko do Helsinek. Finowie mogą stawiać sobie za cel całkowitą likwidację bezdomności” – mówi Kára z zadumą. „Ważne jednak, żebyśmy zaczęli nazywać te problemy po imieniu, bo to one dyktują kierunki polityk publicznych. Właśnie to powinniśmy robić jako sprawujący władzę”.

Bratysławski ratusz wydaje się o wiele bardziej niż urząd miasta Pragi gotów do podjęcia działań na rzecz konkretnych rozwiązań. Rządząca koalicja ma w Bratysławie silną pozycję i w kwestiach mieszkaniowych mówi jednym głosem. Porównanie dwóch miast uwidacznia jeszcze jedną różnicę: w Czechach tego rodzaju podejście bywa uważane za lewicowe, czasami nawet „radykalne” (cokolwiek by to miało znaczyć), natomiast w Bratysławie popierają je partie centrowe i prawicowe. SPOLU, partia Lucii Štasselovej, to polityczny partner TOP 09, czeskiej partii liberalno-konserwatywnej. Prascy konserwatyści mogliby się zatem czegoś od swoich słowackich kolegów nauczyć.

Mieszkanie równa się życie

„Niestety, Czechosłowacja i cały blok wschodni miały pecha, bo do ideologicznych przemian doszło w nich w czasie, gdy neoliberalizm miał już na świecie pozycję dominującą” – Elena Szolgayová stara się skontekstualizować współczesne problemy. Coraz więcej ekspertów, między innymi socjolożka Saskia Sassen, zwraca uwagę, że w sferze mieszkalnictwa neoliberalizm po prostu się nie sprawdza. „Wszystkie grupy społeczne mają coraz trudniejszy dostęp do mieszkań. Poważnie wpływa to na życie gospodarcze i społeczne, ale z perspektywy laika trudno dostrzec stojące za tym zjawiskiem powiązania” – mówi Szolgayová. „Ideologiczne zasady neoliberalizmu z lat 80. XX wieku odcisnęły silne piętno na pierwszych próbach rozwiązania kwestii mieszkaniowej w państwach postsocjalistycznych. Od pewnego czasu widać, że im bardziej liberalne było w danym kraju podejście, z tym większymi problemami borykają się dzisiaj”.

Widok na dzielnicę Petržalka w Bratysławie z mostu SNP — Fot. Marc Ryckart / Wikimedia Commons CCA 3.0

„Podporządkowujemy życie mieszkaniu, na które nas stać” – tak o wpływie społecznym niedostępności mieszkań mówi Michal Janák. Spotkaliśmy się w ośrodku kultury Nová Cvernovka, żeby porozmawiać o tym, jak obecny kryzys wpływa na dwudziesto-trzydziestolatków. „Wiele osób mieszka z partnerami, chociaż nie chcą już z nimi być. Po prostu nie stać ich na samodzielne mieszkanie”. Ponadto około 60 procent młodych ludzi mieszka z rodzicami. Słowacja jest – obok Chorwacji – europejskim rekordzistą pod względem odsetka gniazdowników.

Janák pracuje jako architekt. Zwraca uwagę na rolę, jaką uprawiana przez niego dyscyplina może odgrywać w konstruowaniu warunków społecznych. Dominujący na Słowacji typ mieszkania odzwierciedla normatywną sugestię, że żyje w nim tradycyjna rodzina. „Na przykład w Austrii aktualnie buduje się o wiele bardziej zróżnicowane mieszkania, choćby takie dostosowane do zamieszkiwania przez kilka samodzielnych osób”. Janák uznaje austriackie podejście za bardziej demokratyczne.

Zdaniem Janáka mechanizmy rynkowe są problemem dlatego, że prowadzą do tworzenia jednej społecznej normy, za którą idą też największe pieniądze. „Dzisiaj ludzie po trzydziestce decydują się na pewien styl życia tylko dlatego, żeby mieć dach nad głową, a to wydaje mi się niebezpieczne”. Słowa Janáka kontrastują z politycznymi hasłami, które tak mocno popierają szczęśliwą i oczywiście „tradycyjną” rodzinę. Może kiedyś ich autorzy uświadomią sobie, że nawet szczęśliwa rodzina potrzebuje dachu nad głową, a właściwie nad mieszkaniem godnym swojej nazwy.

Tłumaczenie z angielskiego: Ewa Klekot

Tekst jest częścią cyklu reportaży Bydlení je nad zlato 5 (Mieszkanie ponad złoto) opisujących kryzys mieszkaniowy w Europie. Cykl został opublikowany na łamach czeskiego portalu a2larm.cz, a jego wydanie wsparła Fundacja im. Róży Luksemburg w Pradze (Nadace Rosy Luxemburgové). Dziękujemy autorce i redakcji portalu za zgodę na przedruk artykułu.