ilustracje: Joanna Sowula. Copyright © Małopolski Instytut Kultury.

Transformacja

3 [54] 2016

30 | 01 | 2017

Ćwierćwiecze pełzających zmian na lepsze (I)

PLANY I REZULTATY SIĘ ROZESZŁY

Polskie instytucje podejmowały rozmaite działania mające polepszyć sytuację mieszkaniową Polaków, niestety często były one nieudolne, a i nasi decydenci konsekwencją nie grzeszyli, nie potrafili doprowadzić do końca nawet tych niezbyt udanych. Dobrym tego przykładem były Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Wprowadzone ustawą z 1995 roku, umożliwiały tworzenie TBS‑ów w trzech formułach: jako spółdzielnie osób prawnych, spółki z o.o. oraz stowarzyszenia. Było to rozwiązanie w zamierzeniu wygodne dla gmin, które mogły być jednym z partycypantów spółdzielni lub tworzyć spółki komunalne. To ostatnie zresztą miało miejsce: w latach 1996–2008 gminy były zaangażowane aż w 90 procent TBS‑ów11. Towarzystwa mogły się ubiegać o wsparcie z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, działającego pod egidą BGK, do 70 procent wartości inwestycji. Na papierze był to niezły pomysł, łączący w sobie idee budownictwa komunalnego ze spółdzielczym i do dziś jest to najszerzej zakrojony program skierowany na rynek najmu, przygotowany dla osób o średnich lub niskich zarobkach. Brak koordynacji działań, między innymi, sprawił niestety, że TBS‑y nigdy nie rozwinęły skali działalności na tyle dużej, by przynieść znaczącą poprawę w skali kraju. W latach 1996–2014 wybudowały one około 66 tysięcy mieszkań, z czego najwięcej w 2001 roku (6 765), co nie jest liczbą powalającą. Jednym z powodów niewielkiej skali działania TBS‑ów było ograniczenie kwoty kredytowania z KFM do 70 procent wartości inwestycji. Zmusiło to partycypantów do szukania środków własnych, a to bywało barierą w decyzji o podjęciu inicjatywy. Dodatkowo w 2009 roku zdecydowano o likwidacji funduszu mieszkaniowego, a kredytowanie TBS‑ów przeniesiono do BGK. Zaostrzyło to politykę oceny ryzyka i udzielania kredytów. Od tej pory nastąpiło znaczne ograniczenie programu – w roku 2014 TBS‑y wybudowały już tylko 1 715 mieszkań, czyli ledwie około 1 procent wszystkich wybudowanych w tym czasie mieszkań12.

Drugi z programów skierowanych na rynek najmu ma już tak niewielką skalę, że powinien wywołać chyba tylko wzruszenie ramion. Fundusz Mieszkań na Wynajem, także w ramach BGK, ma na celu oddanie… 5,5 tysiąca mieszkań. Dodatkowo BGK traktuje FMnW jako inicjatywę komercyjną, która w zamierzeniu ma przynosić czteroprocentowy zysk, co powoduje tak absurdalne sytuacje, że w Poznaniu oferowane mieszkania miały czynsz wyższy od rynkowego. Trzeba dodać, że niektóre komercyjne branże, których o dbałość o wspólne dobro nawet byśmy nie podejrzewali, o takiej marży nawet nie marzą. Do końca 2015 roku oddano 380 mieszkań z FMnW13, a jego słaby zasięg sprawia, że wpływ programu na sytuację mieszkaniową jest nieznaczący nawet tam, gdzie oferuje wynajmowane mieszkania.

Kolejne programy rządowe miały już inny charakter – były lub są skierowane do osób chcących nabyć lokal na własność, miały też za zadanie zadziałać nie od strony podażowej, ale popytowej, a więc zwiększyć siłę nabywczą obywateli. Ich skala była zdecydowanie większa. Program Rodzina na Swoim, funkcjonujący w latach 2007–2013, oferował dopłaty do rat kredytów przez pierwsze osiem lat kredytowania, w wysokości połowy odsetkowej części raty. Dla przykładowego kredytu o wartości 250 tysięcy zł, oprocentowanego na 5 procent, przy równych ratach dopłata wynosiła średnio ok. 500 złotych miesięcznie, co dawało w sumie dofinansowanie wysokości aż 48 tysięcy złotych. Udzielono aż 192 360 takich kredytów14, niestety program ten nie był wolny od wad. Po pierwsze, nie przyczynił się znacząco do zwiększenia podaży mieszkań, duża część środków trafiła na rynek wtórny – tylko 27 procent kredytów z RnS udzielono na zakup lokalu z rynku pierwotnego, a łącznie z budową domu jednorodzinnego było to 46 procent. Po drugie, niektóre banki wykorzystywały Rodzinę na Swoim do zwiększania swoich marż. Eksperyment, który przeprowadził serwis Bankier. pl, pokazał, że trzy ze sprawdzonych banków zaoferowały podwyższoną marżę dla RnS, jeden z nich (BZ WBK) prawie dwukrotnie15. Na kpinę zakrawa fakt, że wśród tych trzech banków był… należący do Skarbu Państwa PKO BP. Po trzecie wreszcie, Rodzina na Swoim może być tykającą bombą. W 2020 roku ostatnie pieniądze trafią do beneficjentów, a rodzinom, którym kończą się dopłaty, raty wzrosną nawet o 50 procent. W naszym przykładzie rata wzrośnie z 894 do 1342 złotych. Na szczęście zdolność kredytowa była liczona dla całej raty, bez dopłaty, jednak tak naprawdę nie wiadomo, jaka jest sytuacja finansowa znaczącego segmentu gospodarstw domowych z kredytem hipotecznym, dopóki nie zaczną one spłacać rat bez dotacji.

Nową odsłoną Rodziny na Swoim jest Mieszkanie dla Młodych, które będzie działać do 2018 roku. Program oferuje jednorazową dopłatę jako wkład własny wysokości 10, 15, 20 lub nawet 30 procent wskaźnika odzwierciedlającego przeciętne koszty budowy mieszkań w danej lokalizacji (zależnie od liczby dzieci), dzięki czemu nie będzie efektu końca dopłaty. Przez dłuższy czas trwania dotyczył tylko rynku pierwotnego, dopiero od drugiej połowy 2015 roku został do niego włączony rynek wtórny. Do końca maja 2016 roku udzielono 63 261 kredytów z MdM16. Także w trakcie trwania MdM ujawniło się kilka wad. Źle skalibrowane widełki cenowe spowodowały, że w niektórych miastach większość przyzwoitych lokali zostało z niego wyłączonych, cena za metr kwadratowy była zbyt wysoka. To dlatego w 2014 roku wykorzystano zaledwie 35 procent środków dostępnych na ten rok. Podniosły się również głosy, że program wspiera deweloperów, jako że przez większość czasu skierowany był na rynek pierwotny. Rzeczywiście, program miał przy okazji zwiększyć podaż mieszkań, jednak zarzuty też nie są bezpodstawne – 2015 rok był dla branży deweloperskiej najlepszym w historii. Poza tym ograniczenie dotacji tylko do pierwszych 50 metrów kwadratowych (a dla rodzin z trójką dzieci do 65) spowodowało, że rodziny z dziećmi szukające większych lokali niechętnie biorą kredyt z MdM – stanowią one zaledwie 28 procent wszystkich beneficjentów. MdM zamiast wspierać przede wszystkim szczególnie potrzebujące dachu nad głową rodziny z dziećmi, stał się więc programem wsparcia singli.


[11.] W. Źrebiec, Budownictwo społeczne – stracona szansa?, http://www.kongresbudownictwa.pl/ pliki/kongres%202011.05.20/2%20referat%20 wieslaw%20zrebiec.doc (dostęp: lipiec 2016).
[12.] GUS, Budownictwo – wyniki działalności w 2014 r., http://stat.gov.pl/obszary‑tematyczne/ przemysl‑ ‑budownictwo‑srodki‑trwale/ budownictwo/ budownictwo‑wyniki‑dzialalnosci‑w‑2014‑r‑, 3,10. html (dostęp: lipiec 2016).
[13.] NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w IV kwartale 2015 r., http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ ceny_mieszkan_12_2015.pdf (dostęp: lipiec 2016).
[14.] BGK, Dane liczbowe programu Rodzina na Swoim, https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Klienci_indywidualni/ rodzina_na_swoim/Dane_liczbowe_ do_31_grudnia_2013.pdf (dostęp: lipiec 2016).
[15.] K. Wojewoda‑Leśniewicz, Kredyt w RnS? Uważaj na marże, bywają wysokie, http://www.bankier. pl/wiadomosc/Kredyt‑w‑RnS‑Uwazaj‑na‑marze‑bywaja‑wysokie‑2690080. html (dostęp: lipiec 2016).
[16.] Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, O programie MdM, http://mib.gov.pl/2‑Oprogramie. htm (dostęp: lipiec 2016).

Czytaj dalej – Ćwierćwiecze pełzających zmian na lepsze (II)